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広さと狭さの有効活用

2017年11月29日

「著名な建築家渾身の設計個室は(千利休じゃありませんが)思いのほか狭い」なんて話があります。本来プライバシースペースなる領域には個人差があるのだと思いますが、創作の才能ある個人の場合無駄を削ぎ落とした個室感(壁の存在も認識できる的な)が好まれるのかも知れません。
(※典型例は「トイレや浴室におけるプライバシースペース感」)

反面ドーンと広々した空間の場合、大きめの家財を置く事で”奥行き感あり過ぎ”によるもの淋しさをストップできます。
ある意味この両者「広角レンズか望遠レンズか」みたいな遠近法の差であって、イメージされているポリゴンの形って実は似通っているのかも知れません。

■話を簡単にしちゃうと、
LDK(10帖以上)に置くテーブルは幅120、
6帖一間に置くテーブルは幅80以内だとか、
LDKならソファーとTVも50インチ
6帖一間なら事務系チェアーと(TVは無くても可で)PCモニター大きくても横長20in前後(昔の4対3なら17in)みたいな。
8帖超えるストゥディオならセミダブルベッドだが、
6帖割り込むか(団地サイズで実質5帖前後)な場合は(幅90以下の)スリムシングルマットで、
2DKの茶の間に置くちゃぶ台は4人掛けだが、
江戸間6帖和室に置くちゃぶ台は2人掛けだ(60×60など)。

「広い部屋でより物寂しさを縮小したいなら、標準よりワンサイズ大きく」
「狭い部屋でより広さ感を強調するなら、標準よりワンサイズ小さく(この場合関連する家財全て揃えるようにコンパクトにしてバランス取る)」
 ↑
コスト重視で、ここ手を抜くと家財搬入後に(内見の時想像した)室内イメージが崩れちゃったりします。
●どうにもサイズ感が合わない場合は、キーアイテム(目につく家財)買い替えるのがベターです


典型例に盆栽的世界があります。
室内にグリーンを置く場合、誰しもサイズ考えるじゃないですか。
グリーンの鉢は選択可能サイズが事実上無限にありますからね。

この話って微妙にダイエットにも使えるかも知れません。
お茶碗だけ微妙に小さくするからいかんのですよ(笑
お箸も揃えるように短めにして、おかず用のお皿も微妙に小さく、
勿論、いっそのことテーブルも微妙に小さくする。
(料理のカットサイズも小さく揃えると更にベターかも)

目が慣れてくると、0.1合お米減らしても気にならなくなるのじゃまいか。
などと思ったりします。



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安全保障と暮らし

2017年11月20日

日本の場合、地震大国でもありますから耐震建築という点から既に安全保障上も強固な構造にありますが、主として世論がどんな軍事力より安全保障に貢献しています。
端的に言えば「北朝鮮から中国に関わる全然保障上の脅しにバタバタした事がついぞ無い」って部分です。これは非常に大きくて(圧倒的とも言えるぐらい)日本の外交上の武器になっています。

■確かに日本の防衛費は頼りないのですが、
耐震建築などのインフラを安全保障上の防災投資で考えれば相当規模になる筈ですし、
この頑強な部分と震災に備える覚悟ってものが日本の安全保障上のアドバンテージとなっており(確かに核が落ちたらどうするのって話にもなるでしょうが戦略上考えにくいことです)、
災害として見た場合、各都市における直下型の地震可能性の方がひょっとして危機感大きいのではないかと思うし、その判断も間違いでは無いと思います。

その上で安全保障・外交ってものを考えると
震災発生そのものを政治でどうにかすることはできませんが、安全保障は政治により問題発生を抑える事ができます。地震のリスクの方が身近で確率も高いのだとしても、安全保障をおろそかにする事はできません。震災に備えるケースと同様に考えれば自然にその判断になるでしょう。


■冒頭の話に戻るんですが
北朝鮮しかり中国しかりで、軍事力による圧力ってものが効果を生むのは(現代国家において最初から本当にドンパチする事を考えるとかってテロ支援国家だけです)恣意的且つ恫喝に”見える”ようなプレゼンスで世論が右往左往する場合なんです。
日本の場合、固有の文化によって現状のような小規模予算の自衛力のままでも「何を言われても世論が右往左往することが無い(政権も支持率が上がることあっても下がる要因では無い)」、
この点で、現状の防衛予算でも効果の点から言えば相当頑張れる状態です。

コストパフォーマンス的に(平和国家の方針的にも)この状況は大変有利なことで、
(反面、北朝鮮や中国は日本の戦力に過剰なぐらいレスポンスしますから←右往左往する)
前述のとおり、現代国家がマジにドンパチするとかもう無い時代なので、専守防衛の日本の予算の使い方は「予期していなかったんだけれど現代安全保障にマッチしている」結果にあります。
ミサイル防衛に特化する事は恣意的な脅しを無力化しますし、攻撃の予定も無いのに攻撃力軍備を争うほど高率悪いものもありません。

右派言論には「敵地攻撃能力の保持」を提唱される方もおりますが、
そんなわかりやすい話に乗る事も無いだろうと思います。
(いざとなれば潜水艦に装備されている対艦誘導弾をホニャララすれば既にそうなワケで…。或はイージスの援護があればヘリ空母型護衛艦にオスプレイをホニャララして乗せてなんて事でもできない話では無いでしょうし。)
得意の「そういう使い方やろうと思えばできちゃうブラフ」で十分でしょう。
※昨今報道の防衛庁が考えている「日本型トマホーク巡航ミサイル」もその線で考えられています。


見栄え重視で敵地攻撃考慮するより、
何倍もミサイル防衛のが戦略上も戦術上も優先すべき事項だと思います(世論的にも合意得られるところです)。実運用としても、日米安保によりオフェンスは米軍ですから(米軍の能力と比較したら付け焼刃の攻撃力を保持して何か意味あるのかと)。

■暮らしって側面から見れば、
震災対応をしっかりすることが=安全保障上の備えと同じです。
これまでと変わりなく、震災に強い街づくりや建築ってものを粛々と進める事だと思います。
行政的には「都市計画や主要道拡幅の遅れ」みたいな部分こそ重視すべきでしょう。
(ここ安全保障と関係無しに地権者の利益にもなりますから)



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高寿命社会により少子化でもそれほど人口減少しない社会

2017年11月17日

現代が直面している状況はまさにこれでして
高い出生率の時代と比較して、
一般的な定年は55歳から65歳前後に延び、
ひょっとしてこれが70歳まで伸びそうな勢いになっています。
(行政もこれを予見したため75歳以上の高齢者を別ジャンルに分類したりする)

1)経済学的に人口と需要(による経済規模)の関係を論じる事はありますが、
2)同論議には生産サイドの労働力年齢云々の論議はあまり登場しません。
 ↑
何の話しているのかわからんぜって方いらっしゃるかもなんですが(笑
■人口減の問題を論議している時、前述の1と2が混同される事が多い

たとえば、少子化で国が滅びるみたいな話をする時に、
それが総需要によるものなのか、生産力低下なのか話が混同しているんです。
●総需要であれば、それが高齢者であろうと若年層であろうと人口が維持されていればいいのであり、高寿命化で「下手したら人世代すっ飛ばしても足りる」のであれば、出生率で右往左往しなくてもよいことになります(しかも現在の若年層は更に高寿命化する金の卵かも知れない)。

●生産力で言えば、現在好景気の生産者側の内部留保見れば「資本に余剰が猛烈にある状態」であり、AI技術もあって設備投資さえ行えばナンボでも増産可能な状態です。
※巷には人手不足倒産なんて話も耳にしますが、その実態は(率の話で実数は少ない上に)運営上の問題によるもので、やれ資格職がどうこうって話に及べばそれは規制緩和の話です。


■少子化って”課題”の本質は
「女性の出産をめぐる選択の今後を考える」部分に尽きると思います。
更に”子供の人材価値”って言い方すると随分アレに思われるかもですが、
前述のとおり(総需要として見た場合)投資価値が高いのは事実なので、子供手当であるとか教育の無償化は高度先進国であれば常識で、
且つ将来の「ベーシックインカム社会」を考える上で、子供世代や高齢世代から事実上の”先行テスト”として実施されることで、「少なくとも女性において出産に関して所得云々を全く考慮しなくてもいい」環境を整える事が求められる訳です。
(後は文化の変遷と女性の自由な選択に任せますと、)

※「ベーシックインカム社会」も加味すれば事実上「就労の選択も考慮しなくてもよい」となるでしょう(個人の生産の場が必ずしも企業との関係メインに語られない時代になるため)。

やれ人口減少がどうこうと、バタバタするような論議じゃ〜ないでしょう。



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押入れ収納の活用研究や家財のコンパクト化

2017年11月09日

私は木造アパートに多く見られる押入れ収納の活用として、常に襖引き戸を外し(だいたい壁のどこかの鴨居や長押の下にはめ込む形で保管できる)オープンにして活用してますが、
凄腕DIYな方であれば「中段棚抜き」に挑戦される方もいるでしょう。

(※webなどの情報ではこの押入れ中段棚はバールだけで簡単に取り外し、再組み立ても可能的に紹介されている場合もありますが、工法は必ずしも均一では無いので賃貸住宅において無理に撤去へ挑戦する事はお勧めできません。)

確かに押入れをフルオープンにすることはリノベーションなどで導入される事がありますが、押し入れは床下強度が弱いものが多いので、本格的な工事無しにはちょっと難しい。
しかし、私はフルオープンにした押入れの中段棚が決して邪魔なものだとは考えていないのです。
■たとえばですが
フルオープンにした収納手前に、昨今廉価に通販で購入できる「収納スツール」などを配置すると、収納力を増加させ且つ中段の切り替えを利用してソファーを置いたっぽい形式にもってくことができます。

やれレイアウトをどうする、背もたれを工作すべきか否か云々など検討する部分は他にもあると思いますが、賃貸の場合は難しい工作無しに床面積を使い切りたいですから、有効な方法ではなかろうかと思います。
●実際のところ、モノが多過ぎると何をするにも限界があるので(笑
ハイCP狙いの木造アパート1Rや1Kの場合、ミニマル主義絶対ではありませんが、どんな場合でも家財は最小限化の発想は合理的です。
 ↓
特に、家財購入時の目線として、
誰しもが製品単体の価格で考えちゃうと思うんですよ。
しかし、不動産的には以下の着想も必要になります。
 ↓
●駐車場料金みたいに「家財のフットプリント平米数から設置コストを考える」ことです
「これを置いたら、製品価格だけでなく”設置代はいくら”?」という意味です。
賃貸住宅を考える場合、家財のコンパクトさは製品価格だけで無く設置コストも下げます。
「製品価格に加えて、設置代(駐車場利金的な)の合計が家財コストになる」
 ↓
更に不動産的視点を加えると、
「上物と底地評価の比率」がとても重要になります。
●自転車駐輪場として3万円の駐車場借りる人はいませんよね。
「1000円のカラーボックスを置くために駐車場料金が月3千円かかってるかも」的な発想です。
勿論、1Kの室内においても”いいとこ評価の床”と”入居者的に評価下がる立地の悪い床”がありますから、均一な平米単価で考えられるものではありませんけど。
トータルコストで考えないとアンバランスになります。

この辺の発想で詰めていくと、自然に家財コンパクトに最適化していくだろうと、
考えているのであります。



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昨今の中古MS価格の動向

2017年11月02日

ズバリ価格上昇していますね。
小規模ですがretourでは(何かの参考になればと)HPで売買資料の公開もやっている関係で、定期的にDATAは調べているのですが「高いな」と思う物件がかなりあります。
賃貸物件の賃料相場動向には変化が無く、割安感があるぐらい。
=「中古マンションの投資利回りがかなり低下している」状況です。

巷では例のサブリース投資賃貸アパートの問題が報道され、かなり周知されてきたかなと思いますが、賃貸相場はマンションとアパート別物なので、投資向けマンションの需要はまだまだあるようですね。「表面利回り6%でもいい方だ」って、不動産投資的にかなり厳しい筈なんですが先の売買価格上昇期待から(実際にはかなり低利回りでしか運用できなくても)価格が上昇しちゃっているのかなと思います。

この辺は株価と同じで、キャピタルゲインで利食いとかその本旨ではありませんので、
一般の方は堅実に「表面利回りから実質利回り、リフォーム積み立てを勘案した収益計算利回り」まで考えて投資しないと「知らない間にマイナスになっている」なんて事もあり得ます。
●逆に言えば、借りる側にとって利益が大きくなっているワケで、
(普通に考えれば大家さん側の利益が下がっているとなり)
現状判断として投資向け購入はしっかり賃貸相場の調査も行ったうえで慎重に考えるべき状況です。


前々から提言しているのですが、
■日本は政策的に一戸当たりの床面積を広げる政策を打つべきですよ。
(誰にとってもそれは利益になりますし、『ミニマルコンパクト』は都心部に限られる別ジャンルですし。)
方策はいくらでもあります。
・いつも分譲購入者だけに行われる政策(優遇税制など)を賃貸オーナーにも打つ
・地方自治体などが『保証会社』保証料負担や高齢者世帯の緊急連絡先を提供する
・給付型税金還付政策で賃料の一部を国が支給する
この辺を総合的に行えば、分譲購入世帯に対して行われている経済政策と同じ効果が期待できるだけでなく、間取り改変など含む一戸当たりの床面積拡大を促進します。

一見(分譲を前提とする)開発促進の経済政策より波及効果は大きくないと思われるかも知れませんが、賃貸を含む不動産全体の需給バランスの改善や空き家問題というのは周辺地価の下落にも繋がるので、分譲開発と密接に関係してます(開発時資金調達に関わる底地担保価値に関わる)。

特に賃貸物件への支援が効果的なのは
「大家さんにとっての空室損失が相対的に大きくなる」部分です。
(入居が決まれば家賃の一部が支援されることは、間接的に大家さんの収益の一部が補助金で支給される意味になりますから)
「あらゆる経営努力で、空室率を下げよう」という動機形成が大きくなり、
これは契約者の利益にもなるため、誰にとっても好循環するんです。


●住宅政策は分譲購入〜賃貸〜持家まで総合的に行わなければ効果が限定されてしまいます。
昨今、教育の無償化が重要政策としてクローズアップされてきていますが、
学生の住居に対する支援抜きには語れない話であり、
これらの支援は、ダイレクトに消費を刺激しますから「限定的ベーシックインカム的効果」としての効果も期待できます。

同時に、不動産価格の安定化或は上昇に繋がりますから、固定資産税として一部は回収できますし、投資も消費も拡大しますから税収全体も拡大するでしょう。



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二重窓の効能を考えてみる

2017年10月26日

皆さんTVCMなどでもお馴染みと思いますが「窓ガラスをポリカーボネートにしちゃおうか」などなど、窓の断熱性能は昨今注目されています。

高級マンションなどにみられるガス封入型二重サッシなどは既に高性能なワケですが、賃貸マンションやアパートなど窓の断熱性能的に大丈夫かってケース少なく無いでしょう。

かく言う私も以前から「アルミ断熱シートから、掃出し窓の下部に断熱衝立やら、梱包材のプチプチなどなど」実験してきた口で(過去記事では窓下結露防止ヒーターを紹介したこともあります)、
現在も更にいい手は無いかと模索中、
通販で「ポリカーボネートのプラ段みたいなの使った簡易二重窓」みたいなキットも販売されていますが、賃貸で原状回復の事を考えるとデカすぎる造作もちょっと考えちゃいますよね。

■実際に作成するのかまだ検討段階なのですが、
自作で取り付けるって話であれば、所詮簡易的なものになるワケで「窓のあまり開閉しない方だけ」を何らかの手法で二重にしてみようかなと、あれこれ考えているところです。

「木造アパートなら雨戸半分閉めたら」って声も聞こえてきそうですが、
それを言ったらおしまいでしょう(笑
窓からの採光も冬に関してはパッシブソーラー的な熱源なワケですし、
(どうやら私の部屋は日照角度度的に冬の日中に日差しが入る気配ありませんけど)


手近で軽量で、組み立て式で(解体撤去処分も容易な)、透過性のある”ヤツ”。
素材的にはどうしたってプラ段かポリカーボネートしか思いつきません。
だったら前述の二重窓キットとたいして違いが無い…。

そういえば、
昨今某100円ショップなどに「アクリル板カット材(種類は1.5mmと2mmだったか)」ってありますよね。そして、発スチ系の化粧板みたいなのもあります。
名前忘れましたが、DIYコーナーのある西友の素材売り場にはちょっと見合板みたいに見える発スチ系素材もあります。
「この辺組み合わせてどうにかならないか」

作成してみて、成功したらレポートするかもです。



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