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是非開発して欲しい建材

2017年03月24日

『防火壁機能のあるブロック塀』でしょう。
既に耐火性能を謳った鉄骨造向けの壁材パネルが存在しますから、それほど極端な工夫無しに可能だと思うのですよ。何故無いのか不思議なぐらいで(確かにブロック塀のコストと比べればって話なのかもしれませんが)、隣地との間隔が狭隘な場合どうしても「貰い火事」のリスクが付きまといます。
流石に2階まで含めて全焼する規模の延焼に耐えられなくても、1階部分だけの火事なら延焼防げるだけでも意味は大きいと思うのです。
何故って、(お隣では無く)当方を平家で建築すれば上記性能でかなりの防火対策となるからです。

空屋問題も含めて、
防水難燃塗装も完全に抜けきっちゃったような木造家屋はあちこちに存在しますし、行政指導と補助金で簡単に解決するとも思えません(施策的には大いに意味あると思いますが←リフォーム業者も積極的に営業するでしょうから)。
確実に一定の性能を担保可能な自主的選択が可能ならそれに越した事ありません。
補助金は付かなくても、どう防火壁を敷設すれば火災保険が割引になるぐらいの進展はあるでしょう。

やればできそうな建材なので、
是非とも工務店関係のみなさん取り組んでいただきたいと思います。
(既に存在するのかもですけど)

延焼に強いと言えば非木造建築となります。
そもそも東京でRC造マンション開発が進んだのは、第二次世界大戦東京大空襲でも燃えなかったRC造アパートメントの存在に起因していますから。
しかし同じRC造でも過度に高層化すれば、映画『タワーリングインフェルノ』じゃないけれど、当該家屋の火災に対する消火活動が大変難しくなります。
この件はハザードマップ的な問題では無いかもしれませんが、
仮に火災になった場合消防リソースをかなり奪われる事にもなるので、関係無いとは言えないでしょう。
高層タワーの場合も強固な防火壁などで「○階〜○階を閉鎖(他階への延焼を防ぐ)」可能な仕組みがある方が合理的です。

過去内見実例で「古築ビンテージに今まで見たことも無い重量級の耐火玄関ドア」を見たことありますが、昭和の非木造建築の意味と記憶を汲んだものだったのかなと思いました。
デザインも大事ですが、有線すべきは安全です。
マスメディアの報道もあって、耐震性能はかなり周知されてきていますけれど、身近な危険性は火事による延焼のが確率も高いと思います。
住居性能表示として「防火レベル」や「延焼遅延性能」のような基準策定あってしかるべきでしょう。


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明らかに最近不動産の投資利回り下がってます

2017年03月16日

サブリース型アパート経営投資なんかも(供給過剰ですよと)再三警告してきましたが、賃下げによる収入低下で訴訟に発展するなどの報道も耳にします。
誰が言いだしっぺなのかわかりませんが、今時不動産投資が人気みたいな風評も立ち、
結果明らかに’投資利回りが低下しています。

ざっくばらんに言うと「(貸出賃料は上がっていないのに)中古マンション価格だけが上昇している」のです。

以前であれば「投資利回り7%前後が安定的経営で、地方都市や借地権物件などのハイリスク条件下に限り10%前後が見込める」であったものが、
表面利回り(管理費などの固定コストを除かない)でも5%いくかどうかって状況になっています。
つまり、現金資産により借り入れ無しの投資であればまだ選択肢のひとつでしょうけれど、間違っても借り入れまで行って不動産投資を行うのは危険な水準です。

「5%なら凄い事じゃないか」と思う方いるかもですが、
収入が安定するのは少なくとも更新含めて3年目だとか4年目になってからで、初年時には確実に「改装から募集開始までの期間と、大家さんにとって最大の恐怖”空室リスク”が存在する」ワケで(初年時赤字って十分あり得ます)、
そこをサブリース系の”うまい話”が埋めてくれるのかも知れませんが、実リスクは消えませんから「サブリースやってる会社が倒産したらどうするの?」考えたらもっと恐ろしい話です。

■賃貸で生活されている方には関係ない話かと思われちゃうかもですが。いえいえ大いに関係する話なのです。資産状況の怪しい大家さんが増えるって事は「おおよそ10年単位で行われるルーチンの大規模リフォーム」の内容が怪しくなってきます。

似た事例に「公庫物件」ってのがあります。公庫物件とは大家さんが住宅公庫からの融資を受けて建設した賃貸物件の事で、大家さんに借金が残っている間は礼金や敷引きや更新料や退去時のハウスクリーニングも請求できないというもので、礼金が無しであるため、賃貸に詳しい人が稀に「公庫物件ありますか」的な問い合わせを行うケースもあります。
その「公庫物件」ですが、築年数が浅いのに室内の状況や設備の劣化が著しい場合もありまして(勿論全ての公庫物件がそうだと言う意味ではありません)、

逆に、地元豪農地主さんが相続税対策で建築したアパートは(資産保全が主たる目的なので利益は重視していない)「分譲マンションでも見たことが無い超高級サッシ」が入ってたりします(しかも賃料も安い)。

■分譲マンションの場合でも「建て替え決議のこじれ」から、共有部分が崩壊寸前で各室も水漏れなどで大変な事になっている物件も存在しますから、大家さんの資産状況は借主にとっても重要項目なのです。
(※同じ賃貸でも”保証金が多額となる”事業物件の場合更にここが重要で、仮に大家さんが破たんした場合保証金そのまま”飛び”ますから、堅い管理会社は契約時詳細に大家さんの資産状況を説明する場合もあるのです。←極論すると資産状況が怪しい大家さんの物件は取引停止になる。)

私が不動産投資のコンサル求められた場合、候補が5%水準しか存在しない場合「止めます」。
(他の金融商品への投資を勧めます。)
数億超えるスケールとなればまた別ですけど(1件あたりの金額が大きくなればなるほど利回りは低下してもよい→スケールメリットなどで資産価値保全性が高くなるため)、一般的な不動産投資を行う場合、表面利回りで7%が視野に入る内容じゃないとリスクが高過ぎるのです。

■現状賃貸物件は供給過剰なので、やおら借主側になんらかの影響が及ぶ状況には無いと思いますが、根拠の乏しい流行話程度のノリで不動産投資を考えているご友人などがいたら「止めてあげてください」。
現状でも借り入れ無し、現金資産だけによる不動産投資は有効ですけど採算が悪化しているのは事実なので(優良な候補が存在しない訳ではありませんが)、戦略的には売買価格が適正に下がるまで待つのが吉ですね。

それから、ほんとに政府や霞が関には「不動産開発を進めればGDPが上昇する」みたいな考えを持っている官僚がまだ多数いらっしゃるようですが、「それ勘違いですから」注意してほしいものです。
(「供給過剰=過剰在庫」→政策目標は在庫調整であるべき。)



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30平米超えとミニマルコンパクトの類似性

2017年03月09日

実は似ているこの両者。
私の造語で「夢の30代シングル9万台30平米越え」というジャンルがありますが、
ほぼ意図している内容は30平米超える1Rストゥディオ「キッチンも室内側にあるLDKタイプ」です。ミニマルコンパクトな1Rも優れた設計の部屋は「LDKとの対比で言えば寝室付きDKのような」ストゥディオになります。代表例は黒川先生の中銀カプセルになりますからキッチン無いよって話にもなるかもしれませんが、この場合は「寝室にバスルームが付いているような」1Rとなり、
意図しているのは居室の利用目的がマルチパーパスとなっているところです。

床面積利用率の最大化という効率性もありますが、
なんといってもかゆいところに手が届く便利さにその主眼があり、
二人入居以上ならやれトイレは離れた方がいいとか、キッチンも独立した方がいい状況もあるでしょうが、シングル限定の場合(お手本はホテルのシングルになりますから)やれ珈琲飲むのにいちいち別の部屋に移動するのも面倒ですし、前述後者の場合トイレやバスルームも近い方がベターなだけでなく空間が狭ければ室温との差が少ないので快適です。
高齢者向けの介護付き高級ホテル風施設などの場合も類似した設計意匠になりますわね。

■要約すれば
この世に照明のリモコンなどなかった時代、蛍光灯の紐を伸ばして寝たまま点灯消灯できるようにやったものじゃないですか(笑
(現在の私の部屋の照明にも追加の無精紐が付いてます)
●この無精紐の長い奴が30平米ストゥディオで、短い奴がミニマルコンパクトなんですよ。
思うに家財のサイズが違うだけで、レイアウトは両者似た感じになると思います。
 ↓
セミダブルシングルがスリムシングルに、デスクトップがノートPCに、バラコンオーディオがウエアラブル音楽再生器やUSBスピーカーに、コート・ジャケット重視がシャレたTシャツ重視に、輸入肘掛け椅子が将棋中継でお馴染みの脇息(きょうそく)に、二口ガスコンロが電子レンジ使いに、大型冷蔵庫は近所のコンビニが冷蔵庫代わりに、、などなど。

私がこのブログで都会生活において『ミニマルコンパクト』を推奨しているのは、床面積狭くでも可にまとめれば賃料を大幅に安くでき、リビングとしての狭さは近所の喫茶店や公共図書館を居室の延長上として活用すればよいという考えです。
貧乏学生時代なら「部屋で食べるのはトーストだけだからキッチンなど不要、夜は近所の大衆食堂が俺のDKだから」みたいなのあったじゃないですか(笑

●勿論、部屋は広々使いたいが光熱費も効率よくって考えれば間取りDKが正しいですし、
賃料9万台から流して考える場合、30平米1Rストゥディオの母数の少なさから大型1DKやコンパクト2DKも視野に探す方が無難だったりもします。
故に「夢の30代シングル9万台30平米越え」な時には間取りを特定していないのでありましてww
(ミニマルコンパクトの場合は逆にどうやっても1Rですから)

話を「30平米超えとミニマルコンパクトの類似性」に戻します、
この類似性って店舗の場合にも適応性あるのではなかろうかと。
(店舗で言えば二人入居に相当する「従業員を別途雇う営業スタイルなら最初から10坪以上必要」となるので、この場合店主シングル営業店舗の想定です。)
10坪店舗の場合カウンターキッチン的な効率的設計が必然でしょう、
更にミニマル店舗なら接客導線が短いので実に効率がいい。
収益が箱に依存するものでもありません(コンパクト店舗の場合賃料も安い)。狭い店舗経営を考える場合「いかに高級感を損なわず10坪店舗企画の時より単価の高い構成が可能となるか」を考える事になりますが、接客スキルの高い店主の方なら顧客との距離感の近さも武器になります。

(ボックス席のアメリカン喫茶はシングル掛け席のエスプレッソ喫茶へ、ケーキ屋さんはチョコ菓子屋さんに、ラーメン店は飲茶店へ、飲み屋さんはショットバーへ、などなど)

あくまでも類推ですが、
「10坪シングル店舗で盛業できる方なら狭小店舗でも経営成功する可能性高い」と思うのですよ。
その内容に(箱としてのマルチパーパスな)類似性があるからです。
勿論「厨房と客席は別(保健所法律的にも)」ありきなら最初から10坪以上で複数室に分かれた設計となる(後者の場合なんだかんだ他に接客従業員のいるスタイルが思い浮かびますからここも住居と同じ対比になります)。

部屋探しって、なんとわなしに「17u1Rより19u1R、20uより25uB・T別、30u1Rより45u2DK」のように床面積に応じてリニアに生活や居住性が豊かになるものだと思い込んでいたりしますが、必ずしもそうではないのじゃなかろうかと、私は思うのです。
(そんな事言ったら、世界最強の車はハイエースで高級なコンパクトカーはこの世に存在していなかったでしょう。)



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休日増や労働時間短縮に経済効果があるだろうか

2017年03月02日

プレミアムなんとかですか?
「時短をすると景気が良くなる」ということなのですが、「有給休暇完全消化の徹底」みたいなのに比べれば効果があるのやら疑問もありますね。
むしろ働き方改革の一環として労働環境の改善としてアピールした方が適格な気もします。

さて日本は米国に次ぐ規模の内需主導型先進国なのですが(GDP比で6割以上が内需)、景気対策を考える場合(誰が考えても)金融政策には限界があります。
理由は簡単で(低金利もあいまって)投資が海外に逃げるからです。
円安は外需依存輸出企業対策、インフレターゲットは財政赤字対策・法人の過剰な内部留保対策となり、肝心要の内需刺激策は(財政赤字対策がされた分余裕が出るので)財政出動により所得分配を目的に行う事になります。
時短は結果としてワークシャエアリング効果があるので雇用対策にもなりますが、現在の日本は労働力化年齢人口の減少でほぼ完全雇用状態にあるので、生活の質には大いに影響あると思いますが内需促進策にはなりません。

ちなみに働き方改革は結果として自宅SOHOも促すでしょうから、大変好ましい政策ですが(これを右派と知られる安倍政権が取り組んでいるため左翼が真っ青なワケですが)、内需促進策を行うには社会福祉政策の抜本改革と(将来の安心)恒久的所得分配政策の策定が必要になります(これを財政出動でやるんだと)。

●昭和であれば公共投資により所得分配が可能でしたが、産業構造の変化と前述労働人口の減少により資材の高騰や民間開発投資の足を引っ張るだけで所得分配機能を期待できなくなってます。
建設国債による投資なら”その都度臨機応変に”可能なのですが、前述の直接所分配政策の場合恒久的なものでなければ(商品券のバラマキみたいな方法も過去ありましたが)、景気刺激策にはなりません。
仮に臨機応変な景気効果を考えるなら「その時だけの加算支給」のような低所得者対策を打てばいいのであり(消費性向が高い階層への分配)、恒久的な所得分配は基礎的な水準で十分効果が期待できる。

そこに休日増やプレミアム時短がミックスして初めて相乗効果を生むワケで、
果たしていかに保守派や(行政改革で権限が縮小してしまう)官僚に直接所得分配の合理性を説得するのかがポイントになるのですが、
そもそも直接所得分配政策は行政の簡素化とセットの保守派発の政策なのですから「話せばわかる」でしょうww
行政改革により権限が縮小する官僚組織にしても「景気回復による税収増で省庁予算総額は増える」のですから、悪い話じゃ無い筈です。
なんといっても経済学的に鉄板の解決策なので、実現可能かという案件では無く「何時になるか」のレベルでしょう(自民党内には積極的論議が始まっていないのでやはり鍵は財務省でしょうね)。


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近所の100円ショップ閉店がなにげに痛い

2017年02月24日

貧乏自慢をしようって話ではありません(笑
小さなお店でも「なんとなくいつまでもそこにあるような気がする」ってのが人の心理でもあります。このような錯覚は賃貸部屋探しにもあるもので、
「お隣はどんな人ですか」なんて内見時には聞いちゃいけないし管理会社担当も答えてはいけない事項になりますが(プライバシー保護のためなので契約後となれば微妙に管理方針も変わる)、
やはり気になるポイントではあります。
しかし、明日解約して次の入居者は誰って事になれば聞いても意味ありませんよね(笑
(故に入居者内容の信用性は「入居審査は厳格か」で判断するのが筋論)

人間の心理は不思議なもので(自分が新参者として今内見しているって時なのに)お隣の入居者が解約して退去する可能性はあまり考えないものです。
同じように、近所の店舗ってなんとわなしに「きっといつまでも存在している」かのように思ってしまったりします。
近所のお店が唐突に閉店すると、たいして行ったことの無い店舗でも「あれ閉店しちゃったんだ」などと思ったりします(何気に変わる事が無いだろうと思っちゃっている証明ですね)。

実際定期的に利用している店舗が閉店ともなれば「想定外だよ」と思ってしまうのが人間です。
考えてみれば「ここはレジも空いていて使いやすいよね」なんて状況は店舗経営側からすれば決して喜ばしい状況じゃありません。
営業的成功が必ずしも利用者の利益と比例しないって事でもあり、
●「そういうニーズがあるから高級店は存在するんだよ」って落ちです。
店舗と利用者は利便性を巡ってせめぎ合いしているのですから、なんとも難しいものです。

しかしアレでしょう。
「100円ショップの高級店」これは概念としてあり得ないですから(笑
近所のお店が閉店しちゃうとなにげに痛いのでありますよ。
大手の同ショップには「100円以上の商材も取り扱っている」パターンも拡大しているようにも感じますから、そこが100円ショップの高級志向って事になるのでしょうか?

東京であればひとつのお店が閉店しても、ちょっと歩けば別のお店もあるじゃないかって事なので、地方と比べればはるかに恵まれているのですが、
その反対に東京の暮らしは住居の広さもあって、頻繁に近所のお店も利用しつつの一面あります(極端な利用法は自宅に冷蔵庫を置かずにコンビニを冷蔵庫代わりにするとかねw、部屋探しの条件で「近所にコンビニありますか」結構重要ですもの)。

近所のお店閉店で右往左往する状況も東京ならではと言えるのかも知れませんね。


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違法民泊問題

2017年02月16日

違法民泊問題をですね、規制や取り締まりでどうにかしようとしても「追っつかない」と思います。
管轄保健所だったでしょうか。業を煮やして警察と協力云々の話もあるようですが違法駐車の取り締まりじゃあるまいしいたちごっこになるだけでしょう。
こういう問題は違法営業しているオーナーを赤字で経営できなくさせるのが一番なのです。
実にわかりやすい話で、旅行者は合法でより安ければそっちに行くんですから。

旅館なんとか法だかを改正して、ゲストハウスやシェアハウス、ネットルームなどの宿泊を弾力的に許可すれば、業者は動きます(騒ぐ観光客もいるとなれば速攻対策された経営スタイルも編み出すでしょう)。
「それはそれで心配」と思う方いらっしゃるかもですが、法人と違い完全ド素人の個人が違法に民泊経営するのと比べれば管理指導ひとつとっても段違いです。

時に政府は「民泊法整備による合法化」みたいな方向にあるようですが、おおよそ現実的では無いし各オーナーがとても対応できない基準になれば、結局違法民泊が横行するだけです。
かといってホテル旅館の室数が不足するようなら何らかの方法考えなければいけないし、欧米のような賃貸方式と日本の賃貸契約は法律もまったく違いますからそのまんまのノリで「日本の賃貸住宅で民泊を」みたいなこと考えられも最初から無理なんです。
できないものはできないのであって、
(恒久的とは言えない観光客増のために借地借家法改正とか本末転倒ですし)
法改正して利用者にも罰則適応したとしても海外からの観光客の場合利用者を逮捕するのも問題になります。
こういった場合「儲からなくして違法業者を潰す」のが最も効果的です。

どの道これを放置すれば、分譲マンションに関しては各管理組合が「使用停止も含む議決」を行う可能性もあり、トラブルが更に大きなことになってしまう可能性もあります。

■個人的見解ですが、現代日本において賃貸住宅としてゲストルームやシェアハウスが拡大することは好ましくないと思っています。
SNSへの評価と似て『共同幻想』崩壊時代におけるあだ花というか、所詮「依存性」を煽るだけだろうと(好き好んで老人ホームに入りたがる高齢者がこどれだけいるだろうかと考えればわかる話で)。
早晩経営は芳しくない事にもなるでしょうから、
そこに観光客の短期宿泊も可とすれば渡りに船ではなかろうかと、

●法人が利用するとなれば便利な機材もあるようです
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http://iamili.com/ja/



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