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高等教育の無償化が事実上既成事実として論議されていくでしょう

2017年05月11日

安倍政権の改憲論議には様々なご意見あるかと思いますが、
与党が将来改憲で高等教育無償化を憲法に書き込む案を提示して、
以前から高等教育の無償化を求めている野党がいるわけですから、
この話は、改憲が成立するかなど”全く関係無く”事実上既成事実路線として論議が進んでいるものに思います。
(まさか憲法改正と同時によーいどんで翌日から無償化されるって流れは現実的ではありませんから)

更にその期間も2020年前後を視野にとなりますので、
ギャンブルになりますが、大学受験浪人中の方は1年待った方が得なんて話も出てくるかも。
リフレ派経済学者や評論家筋の間では、「堅調な経済成長と呼応するインフレ率、いつでも供給過剰に達する生産力がある場合、ナンボでも国債を刷れる」という筋立てになっており、
昨今各所でもAI関連の論議に見られる「50年後とかには働く無くてもいい時代が本当にきているのでは」を踏まえるなら、大学教授すらAI化する可能性もあるので(現状でも少子化なんですし)、大学の授業料そのものの構成も変わってくる可能性あります。
(医療現場でも同様現象起きそうです←特に財務省が強い関心持つでしょう)

以前大学関係者の方から「人文系シニアコース」系の授業がどのようなものか尋ねた事があるのですが、「しょうじきしんどいです(笑、僕ら講師より実体験で課題を詳しくご存じの生徒さんとかが多数いるのでやり難いとことありますよ」なんて話を聞いたことがあります。
ひょっとするとですが、
AI教授などをコアにして、(シニア含む)生徒自らがさらに突っ込んだ部分を探求していくみたいな運営があってもいいのであり、何も偉い先生が教えるみたいなスタイルにこだわることもありません。
(この方式であれば、ネット授業みたいなのより登校する事に意味が深まるので経済効果的にもベターでしょう。)

結果として街に喫茶やcafeや趣味性重視の”なんとやら”が自由に展開してくればこの上ない話です。

改憲論議で言えば、政権が協力求めている維新系や民主内の保守系などに「ベーシックインカム」政策も共通しているので、交換条件としてこれもアリでしょう。
高等教育の無償化と連動すると非常に高いレベルの内需拡大効果が期待できます。
不動産の世界においても、(シニア含む)学生さんの引越しが増えてくれるのであれば願ったり叶ったりです。2020とか言わず早速来年度から論議が活性化することを願います。



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地方の不動産への投資はケースバイケース

2017年05月05日

デフレ時代直後ぐらいの時でしたか、
某業者さんに地方の不動産投資の考え方みたいなのを聞きました。
思うに、バブル崩壊により底地価格も下がり続け都心部不動産の適正価格もわからないってところも関係していたように思います。
価格が下げ止まらない限り資産リスクは消えませんから。

この業者さんが重要視していたのは、地方特有の「資産保全リスクが高い分賃貸利回りは大きい」というところで、デフレで将来の地価は不明でも高い利回りを重視して10年前後の短期間に利回りだけの運用で利益確定を考えるというものでした。
10年と言えば内容リノベーションなど行った場合の造作設備に対する課税期間でもあり(更に付け加えると内装の資産価値は10年で課税評価的には完全償却の扱いとなりますからこの点からも計算しやすい)、物件知識と土地勘のある方ならひとつの選択肢となるでしょう。

各地方都市で水準どれだけ違うのか流石に私も掌握していませんが、
例えば札幌市のRC造ワンルームなどの場合、200万〜300万というゾーンも存在するので、
ええ、確かに(分譲購入に慎重なretour的にはお勧めはしませんが)考えちゃう方いますよね。
●時に、新築分譲マンション購入目的で随分勉強もされていて、建築スペックのなども読める一般の方もいらっしゃるかと思いますが、
賃貸物件調査で様々な問い合わせに接している立場から正直なところ言うと「業者的な知識ある方はほとんどいない」と言っていいと思います。
(なんだかんだと新築分譲系のスペックの見立てって、広告的な部分も大きいので、まんまと売り文句の部分を重要なポイントかと思ってしまっていたり。)

投資目的の購入の場合、売買専門の業者さんに相談する事になります。
なんですが、ここも困っちゃうところがありまして、
この業界は「売買系と賃貸系とでは、業種が違うぐらいカルチャーが違う」のです。
賃貸調査などをメインにやっている業者から見れば「売買屋さんに投資利回りの査定とか相場調査ほんとうにできるのだろうか?」と正直疑問だったりするんですね。

「だったらオーナーチェンジで」という判断もありといえばありなんですが、
中段説明のように、内装の現況がわからないと「次の完全リフォーム時期が計算できない」ため、自動的に現在の契約者さん退去の時には必ず全面リフォームとかの判断しておくのが賢明となります。
その見立てもオーナーチェンジの場合アバウトになってしまいます。
(決してオーナーチェンジが難しいって意味ではなくて、オリジナル造作と改装プラン、その場合のざっくりした工事費用を平面図だけで推定するには賃貸営業店などの知見がないと判断できないと思うのです。)

不動産投資考えているなら、当たり前の事ですが売買情報を収集することになりますが、
投資の有効性を判断する曲面となれば、より重要なのは賃貸相場の状況や間取り需要となるので(求められる設備的内容もそうです)、売買物件と同じぐらいの水準で同地域の賃貸物件の情報も必要となります。
特に、地方の不動産投資を考えている方は「賃貸の現況しっかり調べてから」が安全です。
これがまた、地方の不動産は情報公開の徹底もまだまだなので見極めが難しい。
不動産投資として有力な選択肢ではありますが、「十分に情報を掌握できる場合に限る」と考えるのが安全ですね。



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GWとお盆と正月はお部屋探せない期間です

2017年04月29日

業界事情そのものですが、
仲介調査も管理会社の営業日に倣う形になります。
仕組みは簡単な事情でして、
この業界は2月から3月末にかけての『春のシーズン』に多いところで年間売り上げの30%が集中するとも言われています。

そしてこの繁忙期は休日返上や残業含めて大変な事になるためその代休含めて、巷が連休で行楽シーズン期間に合わせて大きめに休業期間を設ける例が多いからです。
特に、仲介営業の場合「内見候補が複数管理会社にまたがる」ので(内見は一度に全候補見て比較するのが常道ですから)「予見できない管理会社の休日可能性のある期間をお勧めしない」事になり、
簡単に言うと、GWとお盆とお正月は前後期間も含めて「お部屋探しが難しい期間」となるのです。

その反面調査エリアの相談や、相場調査を含む国交省のDATAベース検索は「空室状況の変動が少ないのでじっくり行うことが可能」ですから、
引越し予定は今すぐでは無いが、調査前に確認しておきたい相談などには適した期間になります。
上記はweb対応に限られた話なので、受付可能性はマチマチになっちゃいますけど。


仮に、問い合わせ自体休業の場合でもこの期間を有効に使う方法があります。
いずれにしてもGWなどの連休前は各社業務的にも一段落しているケースが多いので、そこで地域の相場や推薦駅などの地元情報を連休前に問い合わせして、連休期間にじっくり候補駅の現地偵察を行うのです。「部屋よりも街」って要素大きいですからね、
東京の場合一度も降りたことの無い駅無数にあると思います、
思いもしない街の相場が安かったり、貴重な情報が得られる筈です。
街歩きが好きな方なら、そのまんま散歩になりますし、
旅行や帰省で街も幾分空いてますから移動も楽だったりします。

ちなみに
「思いもしない相場の安い街」の探し方ですは
「自分でもにわかに思いつかない知名度の低い駅」に尽きます。
(一概に都心との距離に比例しないところもポイント)
東京メトなどの「路線図とにらめっこ」がお勧めです。



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借地権の勉強で大騒ぎに

2017年04月20日

いえいえ、仕事関係では無くて個人的事情で借地権の法的権利など調べる必然性が唐突に発生しまして、猛烈に詰め込んでいるところです。

私は売買担当では無いので、本業では無い部分もあるのですが、
難しいというか大変ですね。
各所の解説にあるように「行政も随分苦心して借地の普及拡大に努めた」足取りはよくわかりました。
そして「その努力もむなしくなかなか借地は拡大せず期待した結果とならなかかった」のもわかります。

実際売買物件の調査している時「旧法借地権」の物件流通は目にしますが、「新法借地権」の物件は、そうですね〜、、一度もお目にかかった事が無いというのが事実なのです。
逆に借地権の勉強しておくって何の事って聞かれれば「旧法借地権」だよねって感じなのです。

こうなってくると新法の存在意義って言いますか、、旧法借地権関連の説明付ける時に「新法で何条、旧法の何条」なんて書き方しますが、
新法って(文字テキスト的に)旧法を読み解くために存在しているかのような、、、
時代は少子高齢化を迎え、不動産は全国的に供給過剰、空き家問題も定期的にニュースになっています。

借地権を知るには旧法であり、
旧法借地権を知る者は「廉価な戸建てをゲットできる確率が大幅に上昇します」。
ある意味、その存在は「新築分譲マンション」の対極でもあり、法律に詳しいものしか手を出せない禁断のなんとかみたいな存在なのかも知れません。

やっかいなのは、法的根拠を明解に示せても違反したら逮捕されるワケでも無いところで、、
「法律ではこうなってますよ」と説明しても通じる相手と通じない相手もいる場合、頼みの綱は裁判所となりますが、不動産の業界において「訴訟・紛争=負け(経費の問題から)」みたいたところもあるので、一概に「玄人なら旧法借地権」とも言い切れないのであります。

なかなか悩ましいものです。



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ランチボックス型炊飯器が”使える”

2017年04月15日

情報として「遅いよ」って部分もあり申し訳ないのですが(笑
●「パナソニック 1.5合 炊飯器ミニクッカー SR-03GP」なる名機があったそうで、
こちらの商品は生産終了しており、在庫セールの時には4500円〜3000円前後だったようなのですが、今やamazonで中古が8000円というプレミアついちゃっているという状況なのです。
(構造そのまま似た別商品が多数存在していますが、パナ以外のものはおしなべてレビュー評価が低く、似ているが同じ性能ではありません。)

様々な家電誌などのレビューで上記ミニ炊飯器が何故に高い評価だったのかと言えば、
「200Wちょいの電力で20分ほどで炊飯完了し、普通にごはんが炊ける上、全く場所を取らない」
シングル生活における”その都度炊き”利用として(自炊ベテランの方は土鍋となるところですが)、無精な人にピッタリという商品だったのです。
 ↑
輪をかけて無精な私的には、
更に「炊飯釜を取り出すとそのままお茶碗となったら完璧」
(どこかでそんなミニ土鍋を見たような気がする)
なんですけどね(笑

などなどと、
この情報掴んだ時には生産終了となっていたため、
競争他社同コンセプトの某商品をゲットしまして「実験開始」。
笑っちゃいけませんが「確かに使える」、シングル世帯で契約アンペアもたいした事ない世帯にとって高性能なIH炊飯釜は1KW超えていたり、「火力凄い割には炊飯時間がけっこうかかる」上に、場所を取るって事で断念していた部分が”ミニクッカー型炊飯器”だと全部解決してしまうのでした。

どちらが高性能ってそりゃ高機能なIHのが美味しいのだろうと思いますが、
実運用してミニクッカー型炊飯器のごはんに「何ら不満無く普通にちゃんと炊けてます」。
私が導入したモデルも既に生産終了したのか、同コンセプトで評価の安定しいそうなモデルを挙げておきましょう。

■コイズミ 小型炊飯器 ライスクッカーミニ ブラウン
現在価格:3,161円 通常配送無料



■ミニライスクッカー ピンク ARC-103/P
現在価格:2,930円 通常配送無料


レビューで”壊れた”事例あげている人は、推定するに「内側濡れたまま使用」など誤った用法やらかしたのじゃないかと思われなので(ミニクッカータイプは構造上全て内釜外側を濡れた状態で本機に入れてはいけない)。
使用法にはご注意ください。



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右派の論議に「豊洲の安全論議」を勘違いしているとこがある

2017年04月06日

前に豊洲関連のテキストあげましたが、
最近右派の論議に、
「科学的には安全圏だ」
「いや築地の方が汚染されている」
なんて話が盛んに出てきていますが、一見合理的なようで肝心なところ勘違いしているので補足しておきます。

■築地の土壌汚染の実情がどうであるとか、
ここは「長年取引を続けてきた実績により、好むと好まざるに関わらず”既に安心がプルーフされている”」のです。←マーケティングで言うところのブランデングの確立ですよ。
(コンクリの下にやれどんな毒物があるとか抜きに)
『共同幻想』論など保守思想の合理性論議に似たものです。

■これに対して豊洲は、
石原都政の時に表面化したトンでも級の汚染があって、
(その土地の上に市場を作って風評被害も無く盛業となった実績の無い土地なのだから)
少なくとも”問題もトンでも汚染が除去できたのか”を確認するために、市場関係者などと交渉する中で厳しい基準を設けたワケです。
その意図は「完全にトンでも部分が取り除けたのか誰にもわからない」からです。
地下水などを”法的規制以上の基準で検査し”、基準をクリアすることで「たぶんトンでもがまだ隠れているとか無いよね」がある程度の信用度で担保できるだろうって話なワケ、

■現状の豊洲が問題なのは、
過去8回だか7回だかの検査で出ていない数値が(盛り土や地下空間の問題もそうだけど)、どんどん検出される数値が上昇しているワケですよ。
数値の低かった過去の検査の信用性から、現在上昇している理由まで、それを明解に説明できる状況にも無い。
この上昇がどこまでいくのか?ひょっとして除去できていないトンでもがまだあって(今は大丈夫かもしれないが)数年後にドカーンと表に出てくるとかしたらどうすんのって話なんですよ。
これが市場関係者の移転反対派の根拠なのであり、

築地は何十年にも渡る盛業によりこの点がプルーフされている
「築地の土壌が綺麗だとかアスベストがどうしたなどの問題があったとしても」←ここがポイント。
同じ基準を適応するなら?
豊洲も(法的基準内OKの判断でもよろしいが)何十年間に渡って計測し続け「安全圏内で安定していたね」を確認するより方法が無い。
まさかそんなことはできないよねって事で、
「じゃあ豊洲は特別に厳密な基準をクリアしたら」ってハードルを(短期の検査で同様の安全性を証明するために)便宜的に設けたワケです。
 ↑
この便宜的な判断こそが、正に政治であり民主主義により設定された(安心とされる想定基準)。

今更、やれ科学的には安全だって話をするのであれば(安心とされる便宜的な想定基準設定は無意味となるだから)、安全委員会とやらは、政治決定された特別に厳しい基準なんて「最初から実現不可能だ」と答申してなくちゃいかんわけ。
その時そういうダメ出しがあるのであれば、
過去の経緯から「現在の土壌改良工事の信用性はその程度という話だから豊洲は無しだ」と、当時結論出ていた事になりますからね。
 ↑
これひっくり返すのであれば「当時の環境基準とやらはやりすぎでした。現状で十分安全ですを公約に(加えて目標とした環境基準とやらを目指して行った土壌改良工事は背任行為に等しい・民間なら株主代表訴訟でしたねと)」選挙で過半数なり知事選に勝利するならりしてからやってねと、

■科学的には安全だとか、築地の土壌も汚染されているなんて論議は、
「やっぱり(汚染除去は)この程度までしか無理でした。でも安全範囲内だからいいじゃん」って域を出ていない以上、論議の流れの整合性を欠くんです。
そこが保守系論者は勘違いしてます。

たとえば(現状の築地は歴史でバトルプルーフされているから置いておくとして)、
新規に鮮魚の市場を建築しようと思って土地を探そうとする場合、
地元地権者などから「ああ、ここは伝統的に水か綺麗な土地で」などのバックグラウンドを重視しますよね。
「ここはダメだよ、すっごい汚染で」な風評でお馴染みの土地にわざわざ進出しようと考えるトンチンカンはどこにもいないでしょう。
●「どうしてもここでなくちゃいけない事情があるんです(汚染除去費用はナンボでも出します)」
という事になったから、
「だったら、建築基準として《ここは伝統的に水か綺麗な土地で》水準の検査をプルーフすること」
って判断となったのであり、その決定が石原・猪瀬・舛添・小池4知事選挙の民主的結論です。

話の流れを取り違えちゃいかんですよ。
(現状に困っているのはわかりますけれど、不動産評価という目線が欠けているのではないかしら。)



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