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果たして使える手法なのかわかりませんが(集光系の話)

2019年11月07日

パッシブソーラー系の設計者でしたかね(森さんでしたっけ)
光ファイバーで集光というか、光を誘導する手法。
コスト的にもバカにならないのかも知れませんが、
上手い事やれば、戸建ての全方位から光を誘導して屋内設置のソーラーパネルで発電することが技術的に可能なんですよ。

何の話って、昨今の台風被害などからソーラーパネルをむき出しで屋外設置するのはどうなんだろうってかなり拡散していると思うんですよ。
私は以前からソーラーパネル屋外設置否定派で(態様年数もかなり違ってくるように思いますし)、
特に北海道出身ということもあり「屋根の上はないだろ」と思ってきました。

なんでもソーラー発電の買取価格引き下げなどで、
ホームバッテリーとの組み合わせでより効率的になんて話も出てきている昨今です。
確かに発電コスト云々の計算も大事かと思いますが、「まず設備としての安定度だとかモジュール感と言いますか、パッケージとしてのわかりやすさ」ってのが大事だと思うんです。
「某100万システムで何A相当、耐用年数30年、メンテナンスフリー」だとか、

そういう意味では「ソーラーシステム用集光光ファイバー」なる製品としての建材があるとわかりやすくていいと思うんですよね。←設備設置の自由度がダントツで違ってきます。
バッテリーとの併用で(前にもお話ししましたが日常生活の電力消費は、空調とTV以外は”ほとんど使用時のみの一時的なピーク”ですから)「60A契約が30Aに」みたいなキャッチコピーの方が「売電で儲けが幾ら」よかわかりやすいと思うのですが。

■なんともどれぐらいの発電が可能で、蓄電でいかほどのピーク使用家電を駆動できるのかよくわからないので、コスト的に割に合うのかってにわかに答えられないのですが、
●今現在コスト割れしていたとしても、家電の省電力高性能化もどんどん高まってますから(確かに買い替えだけでも契約A下げられる可能性はありますが)パッケージで効率化図れるだろうと。

どうにもソーラーの話になると保守系論壇の方から批判きそうですが(保守=原発賛成ってのもひとつのレッテルだと思うんですけどね〜)、
それで原油やら天然ガスの輸入量が減るなら(保守系の方も目的はこっちでしょうし)、手法は原発でもソーラーでも同じ事でしょう。
ちなみに私は環境とCo2の関係否定派なんで、ソーラーパネルの生産にどれだけ電力消費するとかには興味は無く、少々コスト割れしているのだとしても赤字国債でじゃんじゃん普及させて貿易赤字が減少するなら(この場合コストや生産性の比較対象は”無駄な箱モノ公共投資”ってことになるので)、
アリでしょう。

仮に保守派が政策的にリードすれば(ソーラー系の話には左翼は反対できませんから)
法案一発で通るんですよ?
(裏をかく意味でも)戦術的に悪くない作戦だと思うんだけどな…。




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RCと木造の音響特性

2019年11月04日


どえらく違うんです

※こちらも随分昔に一度書いたテーマですが、もういつの記事やらアーカイブに埋もれてますので
再び論じてみましょう。

内見時に会話するだけで「はっきりわかります」
RC造マンションの居室は音が凄く響くんです。
オーディオの世界なんかですと、
「木造はバスレフOK」
「非木造は密閉がベター」
そんな色分けがあるほどの違い

※「バスレフ」ってのは共振ポートで低音を稼ぐ設計、「密閉」ってのはダンピングの効いた低域が減衰しながら下まで伸びるスピーカー、単体での比較だと「バスレフが能率高くフラットに聞こえる」。
どうしてこの色分けがあるのかって言えば、
「バスレフ」は単体で音域バランス取ってますが、共振を使ってますから(エネルギー的には過剰)反響の多い部屋だと低域が過剰にボンついてブーミーになってしまうため(概してJBL的に能率が高いスピーカーが多く=アンプは廉価なものや高級低出力なもので十分)。←低域過剰とならないようにスピーカーは壁から一定距離話しましょうねとか、
 ↓
これに対して(クラシック向きとも呼ばれる)「密閉スピーカー」は、低域は(振動板が低域再生には小さ過ぎるため)空振りするため低域になるほど減衰し、一聴大人しい音に聞こえますが(概して密閉の方がスピーカーの能率が低いのも特徴=アンプも高出力が必要)、部屋の反響でバランスが取れますよって話なんです。←バッフル効果による低域増強を狙い壁際に設置しましょうねとか、


■勿論全部が全部じゃないのですが
あ く ま で も 一般論
構造上文句なくRCマンションの方が遮音性高いのですが、
 ↓
その理由のひとつにRCマンションは音が響くので(自分でもウルサイ)TV含めて音量が非木造より控えめになる可能性があります。
オン○ロ木造APなどの場合、遮音性が期待できないだけで無く、
吸音性も高いため(響かない)高域サ行が聞き取れないためうっかり音量も上げがちなんですよ
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更新費とは別途に「事務手数料」ある方が良心的だったりする

2019年11月02日

図面資料見る時、皆さんもよく見かける項目に
「更新費一ヵ月+事務手数料」ってあると思います。
おおよその人が「えー悪質な利益取得だ」などと思うかもしれません。

●実は違うんです(違うってのが大半じゃないかしら)

この話って主として取引態様『一般媒介』の時におきます
(取引態様がわからない方は前回記事参照ください)

■『一般媒介』の場合、空室募集を行っている会社は管理会社のようでありつつも、単なる媒介であるケースが少なくありません(管理委託は無く募集時の契約と更新時の斡旋業務をするだけ)
大家さんと媒介業者との契約は、
基本的なラインで契約の斡旋に関する法規定で上限50%だったりるするため、
管理委託が無いのであれば、更新時の管理会社報酬が50%のケースもあるのです。

過去に管理委託のある時の更新費用の一般例として「更新費一か月分は管理会社へ」的な記事を書いた時(まだこのブログがリクルート運営だったころ)、不動産業をされてる他のブロガーから「えっ東京ではそうなんですか?」のような意見が寄せられたことあります。
勿論この話は、更新の斡旋費用が50%、専属選任管理委託費用として50%という解釈です。
それでも、
たとえば賃料4万円のアパートがあるとして、ゴミ問題などで管理業務が発生、
「管理会社担当が、二日に渡って現地へ向かい」←(2年間に一度の頻度で)もう赤字です

逆から言えば地方で賃料の廉価な不動産業界ともなれば、
採算性からほとんど管理業務が行えない事情にあるケースも少なくないと思います。

■前記事に書いたように、中堅以上の専業管理会社などが「専属選任」で契約する場合は(準大手になると廉価なアパートや投資物件一室などの大家さんはお断りだったりする)、更新費以外に月額で別途管理委託料を大家さんが支払っていたりするぐらいです。

<話を『一般媒介』に戻しますと>
大家さんとの力関係から(或は大家さんの経営方針から)
更新時に管理会社が1円ももらえない場合があるんですよ。
(『一般媒介』故に他社と大家さんとの契約めぐる競争にもなるため、力関係は管理会社のが弱い)
流石にボランティアで契約更新はできないので「事務手数料」が必要になるんです。

※これがやっかいな事に本当に使途のわからない「別途事務手数料」もあるので、確実とは言い切れないとこありますが(1万円とか2万円などの少額手数料の記載があるケース)
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意外と重要な【取引態様】

2019年10月31日

retourは仲介専門なので(過去稀に個別案件の媒介をしたことはありますが)
大家さんとの媒介契約に詳しいワケではありませんが、
ザックリ分類すると以下のような形式になります
『貸主』(主として管理業務専業法人で=オーナー)
『貸主代理』(大家さんの代理を委託される、オーナー法人子会社や管理専業管理会社←主業が投資顧問的に投資物件の売買を行う会社の場合もある)
『専属選任』(大家さんから管理会社として専任されている)
『一般媒介』
(専属契約では無く、一般的な《他社でも可》契約における媒介契約で管理委託は名目的なもので、契約後の管理外としての業務は正式に委託されていない)

貸主系はそのまま大家さんでもあるため、直接入居契約可能であれば仲介手数料はありませんが、そもそも営業店としての窓口は存在しないため、貸主系は一般顧客と直接取引する事を前提としていません。
(仮に公募の窓口をHPなどで行っていたとしても、この場合は借主自体に不動産取引士的な知見が必要なので→意味合い的に「個人訴訟」に似た行為となり、知見の無い人にはあまりお勧めできない。)

というワケで、
■一般の方が接するとすれば『専属選任』か『一般媒介』か、大きくこの二つです

ところが、一般に仲介物件の場合、
管理会社情報も(契約内定までは)物件プライバシーの一部になりますから、顧客に資料を渡す時には(取引態様の記載ある)末尾の帯を切ったり、仲介会社の帯に付け替えられていたります。
なかなか目にすることが無い情報なのです。

retourでは物件抽出段階から、取引態様も判断基準としており、
仮に一般媒介の場合(複数社が募集しているケースが多いため)、一番信頼性高い管理会社を選ぶなどretour内で重要項目として検討した上で資料を出しますが、
一般の営業店ではそこまでやっていないのが実情だと思います。

●物件の【取引態様】自体はプライバシー保護に含まれていませんから、
資料末尾の帯が切られてわからない場合、
そのままですが
「この物件の取引態様は専任ですか?一般ですか?」聞いてみましょう
(偶然それが『貸主』だと、仲介手数料で揉めるのを忌避して伏せるってあるかもだけど←だったら予め判断基準として勘案してくれって事なんですけどね…)

●その辺聞き難いですとか、答えが曖昧でよくわからない時には、
「24時間管理サービスの契約がオプションにある」ものを『一般媒介』かな?
「火災保険の金額明示がちょっと割高」なものを『専属選任』だから(堅いの)かな?
のように考えてみる。
※絶対ではありませんが、そこそこ当っていると思います。
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困ったもので、民主党小沢パージの時には森議員応援していたんですけどね、、

2019年10月28日

どうしちゃったのかと思いますよ
(※あれこれ言われている「決して悪い人じゃない的なアレ」も本当だと思います)
モリカケ騒動の時も酷かったけど、
「悪い友達と遊んでいませんか?」

■緊急記者説明会!!「国会議員による不当な人権侵害を許さず、 森ゆうこ参議院議員の懲罰とさらなる対策の検討を求める」署名活動について


※ちなみに「私も署名しております」


森裕子議員、国会で一般人を名指し「収賄罪」と虚偽情報流布…「最低の政治家」と批判高まる
(Business Journal 文=白川司/ジャーナリスト、翻訳家)
https://biz-journal.jp/2019/10/post_124447.html

●にわかに信じがたいと思いますが、
毎日新聞の原氏に関する報道が現在訴訟中で「毎日側から”そんな事書いてません”とか言ってる件」、森氏は本気で知らなかったんだと思います。←てかそういう事わかるならモリカケ騒動なんてやってませんて、
(情報に疎い人って本当に驚くほど疎いから←でなきゃパヨク全開みたいになりゃせんでしょ)
右派論壇の人は怒ると思うけどさ、本人後から聞いて「えっ」ってなったと思うよ。

国会議員が2ch以下ってどうかと思うけど、でもそうなんだから

実際それが多数なのも現在の日本の民度だからそこ言ってもしょうが無い(ネット情報重視しつつ面倒な議員職やろうって人が《トンデモ系の》N国以外にいないんだから)。

親分の釣り人オザーさんはどう思ってるのかね、ここさ。
(最近はやることなすこと「えっ?」って感じだけど←とっくに政治生命終わってるから”だから何”ってことでも無いんだが、、平野貞夫氏まで援護射撃に出てきたってことは、オザー氏の指示あり確定だな。もう現実世界が見えて無いのかね、、)


■今、世界的な問題になりつつある
「世田谷自然左翼的な(ファッション左翼)意識高い系を自認する富裕層とマスメディア」
(欧米富裕層の場合は、免罪符というか宗教教義上の富裕層であることの潜在的罪悪感の”裏返し”とかが関係してくるんだけれども、)
 ↑
これってガチ『共同幻想』で一歩間違えばカルトですよ?
(オザー氏の知ってる55体制時代の革新勢力とは全く違うものだから)


●こんなん必ず崩壊します(現代は『共同幻想』崩壊時代なんだから)
トリエンナーレの件といい”杜撰過ぎて”速攻バレるようになってるから
(負け惜しみで炎上商法とか言ってますが、あれは炎上商法としても失敗してるでしょ)
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すっかりハザードマップが有名になりました

2019年10月27日

過去地震関係で「地盤の揺れやすさ」などが広報されている件などお伝えしてきましたが
(正直物件の耐震強度より要因として大きい場合もある)
今回台風災害関係で”ハザードマップ”有名になりましたね。

お住まいの自治体HPでご覧になった方も少なくないと思います

■重要事項としては(火災保険云々の件は別として)
賃貸契約者の方には(地盤の揺れやすさは別として)所謂昨今報道されているハザードマップはそれほど重要ではありません。
確かに災害などの被害があると、賃貸契約自動消滅の可能性もありますから(当面住居として使用できない状態など)、
「引越し」となりますが
賃貸の場合は大きなリスクとは言えません

●リスクが大きいのは資産として購入する時の話です
保有不動産の資産価値にも影響与えかねない問題なので購入する時にはとても重要となります
となりますが、
今回の台風被害で明らかなように「財政に余裕のある都心部はインフラ整備的に強い」のは明らかで、中古マンションなどでド・都心が人気なのもうなづけるところ。

”新築分譲”購入そのものに懐疑的なretourとしては、
特に郊外や地方の新築物件には「よくよく考えて決断」するよう”注意”しています。
過去、投資物件の販売ベテランの業者に直接聞いた話ですが
「地方にいけば資産リスクから利回り10パーとかも多数ある。リスクはあるが高い利回りを生かして10年目安でしっかり利食いして、スパッと売却することをコンサルしている」
ってな話で
考えてみれば「資産価値として安定的に見られるのは10年前後」と言い換えることもできます。
(そうなってしまうと不動産どころか耐久消費財です)

地方の不動産が総じてリスクが高いという意味ではありません。
地方の”分譲マンション”にはリスク評価が必要だという話です、
(※共同住宅区分所有の分譲は、土地利用や生産性から考えて地方であっても都心部でなければ建築上の合理性がありませんから。加えて底地価格と上物建築価格の比率も重要になってきます。)
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