都心に暮らす（２）「時間」

住居と仕事を含めた活動地域が近いことは、何と言っても時間短縮に繋がる。
時給計算で「都心に暮らすと特」なんてな話じゃいかにもベタだろうから、ちょっと角度を変えて考えてみよう。

「スケジュールが決まっている」
これだけで、心理的なストレスになる
次に考えるのは「家からいくと何時に出ればいいんだ？」とか「何時に起きれば」とかって事になる。
実は最近の私鉄関係の郊外は「急行」やら「通勤快速」やらが充実していて、単純に通勤時間で考えるとちょっとぐらい都心に近づいてもあんま時間短縮にならない。
むしろ、『９to５』な暮らしには「地方の主要駅（できれば始発のある）」の駅近に住居がある方が楽と言えば楽、
ところが今度は「その快速は何時だ」となる、当然終電も早いので、下手するとタクシー代で郊外の相場の安さは相殺されてしまう（なので郊外って『９to５』な暮らしの人にお勧めの地域になる）。
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都心に暮らす（１）「インターネットの環境とか」

都心部（特に山手線の内側）に暮らすって世界を考えてみると、すぐに思い浮かぶのは「職場が近くなるので、賃料がいくらか割高でもトータルでペイする」って部分だけれども、それ以外にもメリットがある。
ここ上手く使うと都心部に引っ越したので「暮らしのコストが下がった」って可能性もある。
重要なポイントはインターネットの環境だ。

あまり知られていないけれども、都心部には無線LANの基地局が増えている。
ライブドアやYOZANに代表される無線LAN方式の高速モバイル通信だ、
両者ともに月額500円ほどの利用料金になる。
当然使用可能範囲は都心部に限られているし、PHSや３G携帯ほど広範囲にカヴァーするものではないから、モバイルといっても「準モバイル」に近い。
だけれども、これも使い様で、都心部に暮らしていて「自室でも通信可能だったら？」
これはインターネットの回線コストが大幅に下がることになり、複合的な利便性（住居の近隣喫茶店でも使用可かもしれない）に繋がるかも知れない。
（後続ではアイピーモバイルも登場する）
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昨今見られる『改装』希望

改装というより「リノベーション」と語られる事が多いこの言葉の意味は、築年数の古い物件をスケルトンから全面改装するもので、RCマンションなんかを念頭に置くケースが多い。
用法としては、デザイン事務所と不動産会社（同一の場合もある）が企画を立ち上げて中古マンションを買いこれをリノベーションする事で「内部は新築同様ながら価格はは中古マンションのゾーン」しかも「意匠デザインを含めた個性的な内容への改装」という『価値の創造と再生』というところから生まれたもので、
既にリノベ物件の売買で知名度の高い業者が数社誕生している

リノベーションはデザイン雑誌などでも紹介され、「自分だけの個性的なスペースを低コストで」な流れで紹介される。
同時にレトロマンション特有の味も「新築を上回る内容」として評価され、新しいジャンルとして認知されている。
素材となる中古マンションを安く購入して、自分でデザイン事務所と相談しながらリノベーションすれば、想像以上の価値を生む事は間違いない。完成品を購入するより遥かにカスタマイズされた住居を手にできるし改装コストも自分自身でコントロールできる。デザイン事務所や意匠デザイナーを紹介できる不動産会社に売買の調査・仲介を依頼すれば総合的なコストを購入時から計算する事も可能、

ここに海外の賃貸事情が妙に重なり、賃貸でも「改装可能な物件は無いだろうか」という問い合わせが増えている。
※海外のコンドミニアムは退出したままの現状渡しが多く、内装リフォームのルーチン管理がされていないケースが多い。内装の管理となると「家具付きのホテル＝ほとんんど下宿」になるので、日本的な入退出管理された礼敷方式（賃料の一部プリペイドによる長期契約割引）の賃貸住居は日本独特のものなので、改装可能な賃貸というのは基本的に日本では有り得ない。
あったとしても、退出管理をしていない状態の内見による契約の時に改装の希望を添えるとか、元々ペンキ塗り仕上げの部屋を「退出時に経年変化として塗りなおすので、何色に塗っても別に構わない」であるとか、「原状回復を基本に保証金を積んで承諾を取り付ける」等の特異なケースに限定される。
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都心部の人口が増えている

「05年までの5年間で東京23区のすべてで人口が増加し、特に千代田、中央、港の都心3区は15％を超える高い伸び」国土交通省調べ
「30代中心に「職住接近」の動き」読売新聞

web_retour立ち上げ以来のテーマのひとつが「都心で暮らそう」だったので、その流れが都市文明的なファンダメンタルと一致していた事を裏付ける事になったのだけれど、どうやら上記のニュースで話題の中心になっているのは「新築分譲開発」のようだ。
（他地域からの転入転出の動きをみると、人口増に繋がる転入の内容は「持ち家共同住宅（分譲）」の割合が「民間借家共同住宅（賃貸）」の倍以上である）
確かに伸び率NO1の中央区（35%増）と言えば、もんじゃ焼きで有名な月島辺りにボッコンボッコン新築マンションが建築されていて「ちょっとどうなんだろう」な景観になりつつある。
元々「風呂無しの長屋」なんてーのが沢山有った地域なんだけれども、今は高級マンションと二極分化しているような趣で、「築年数の古いマンション」みたいな賃貸は意外と少ない（中央区は「借家一戸建て」の空室が無い地域としても有名）。
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分譲か賃貸か「イントロダクション」

retour&Retourって不動産関係のブログでも何度かこのテーマについても書いてきた。とても複雑なテーマになるので、一律にこうって解答は無い。
言い換えると『分譲か賃貸か』ってテーマは不動産コンサルの介在無しに安易に決めるものでは無いと思うし、それが結論でもある、
その根拠となる課題を心理学的解釈を含めて何点か説明してみたいと思う。
まだ不動産関係の相談をするほど差し迫っていない人の「参考」にでもなってくれたら、結構意味あるんじゃないかとも思う。

第一に背景事情を整理しなくちゃいけない、
「不動産の価値をどういう定義で認定するのか」だ。
株と同じで、不動産の価値を「担保価値（簡単に言っちゃうと銀行が幾ら融資するのか）」から考える見方もあるだろうし、経済動向によって大きく価値の変動する通貨や債権に比べて変動が少ない（この認識はバブルとデフレによって崩壊：後述）という安定感から見る見方もあるだろう。
事業性から評価するなら、生産性も大事だろうし収益率も大事になる、
事業物件になると「�u単価の安さが＝評価が高い」を意味しない、�u単価の高い土地には『高い収益性』もあるので、不動産の評価は「事業の内容」によって変化もするし、その不動産を担保に銀行から新規資金需要をまかなう事を計算に入れる経営もある。これは売買に限った事では無く、個人業主が賃貸で事務所を借りる場合にもクライアントに対する仕事の見積り額が「住む場所や物件の内容によって変動」する事もあるので、高額賃貸を借りる方が結果的に収入増に繋がるって事例があるのは確か、
この事業性に関しての評価は、個人の住宅に対しても適応できる。立地と通勤時間の関連性は生産性でもあるし、担保価値は住宅ローンの支払いが破綻した時のリスクヘッジでもある。
固定資産税を含む、維持コストとなるとこれまた様々。
流行のタワー型マンションは、果たして将来メンテナンスに幾らかかるのか設計者にもわからない例も多く（修繕積み立て金は「必ずその金額で修繕できる」を保証するものではない）、資産として見るなら相続税の事も考えなければならない。
つまり、
不動産に対する価値意識は個人個人の判断によるのであって、普遍的な定義は無い。
むしろ心理的に「持ち家」であるとか「借りているより自分の家」的な満足感の方が大きく、価値論的な詰めの論議を十分に尽くして決めていない例が多いのでは無いだろうか？
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