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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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『店舗物件と商店街』現代インディ系の心理

2006年10月08日

住居との違いは「駅近1F路面店」なんてな条件が多くなるってところだろうか。
ここいら辺も住居と同じ様に一律に好条件と言えない背景がある、
特に昨今は「いかにも利益重視って出店ばかりが自営業の形ではない」って流れがあるので、その『一律とは言えない』て部分がより重要なポイント。

フランチャイズチェーン店なんかの場合なら「ロイヤリティ」なんかで、元々収益をあげないと首が回らないって業態もあるけれど「当初からバチッと儲けが出たらそりゃラッキーだが、実際の狙いは”自分のお店”って形で食っていくことにある」なケースになると「いかにも収益が欲しいお店です」な構えはかえって想定している客筋とのマッチングが悪くなる。
どういう意味かって言うと
単純に喫茶店の場合「店内がぎゅうぎゅうでやっとこカウンター席が開いている状況と、ボックス席にも余裕がありゆったりした感じのお店のどちらを選択するのか?」そりゃ後者だけれども、そんな空いたお店が駅近1Fにある筈も無い。ドトールやスタバの場合にはここを逆手に取って「駅近1Fにしかない、狭いが安い。チェーン店で利用頻度が高いので馴染みになりやすい」によって成功している(ここはファーストフードチェーンも同じ)。
実際の話、個人営業で大規模資本のチェーンに対抗するようなコストダウンは難しいし面と向かって挑戦する事自体ナンセンスでもある。
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posted by kagewari/iwahara at 21:06 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

フローリングのあれこれ、

2006年10月05日

東京ルール施行以来、最も原状回復費用を請求されやすいものに「フローリングの床」があげられる。喫煙による壁紙の汚損も可能性は高いのだけれど、壁紙の洗浄なんかをやっている業者もいるので(費用は張替えの半分)喫煙の汚損は「通常の使用を超える」的な曖昧な部分も残しているので(経年変化でも壁紙は焼けるんだし)、リスクから考えるならフローリングの床が一番だろう。
以外と知らない人が多いのだけれども、畳ってのは退出するとルーチンで表替えするものなので畳の凹みや傷はほとんど請求されない(請求されたとしても張り替え費用は安い)し、カーペットの張替えもコストが安いのでこれもかなりのケースでルーチンで張り替えとなる。
単純にリスクの高い順から並べると
「1位フローリング」「2位カーペットorCF」「3位畳」となる、

まさかフローリングをルーチンで張り替えていたら大変なので、補修の必要があったとしてもこれは部分的補修になるから、原状回復の補修費用見積もりも明解に提示できる(費用は「フローリング自体がピンキリなので」ケースバイケース)。
しかも、東京ルール上でも「入居者が管理を怠って汚損破損が広がった場合」も含まれてくるので、ワックス仕様のフローリング(非ワックスのタイプもある)の経年変化のワックス切れの結果「表面がガサガサになって傷がひろがった」となると、これは単純に経年変化とは言えない。
だけれども、賃貸で暮らしている入居者が自己負担でフローリングにワックスをかけるって話もそうそう聞かない話、大体は傷に配慮してカーペットやラグを敷き「水拭きしないように注意する」ぐらいになる。
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posted by kagewari/iwahara at 18:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

私鉄沿線に集約される心理

2006年10月02日

「家が遠いから帰るのが大変だ」とか
「朝の通勤ラッシュが大変で」とかって台詞を良く聞く。
だけれども、”郊外の住宅だから”という理由が意図する世界には実体があるのだと思う。それは欧米で言うところの郊外の高級住宅街のそれとは違う、
日本の場合文化とも言える賃貸住宅のシステムによって都心部が荒れたり、人口爆発によって極端な低所得者層が生まれてしまうような経済格差も無いし、所謂「街のスラム化による郊外住宅の発達」という現象は起きていない。

東京って街が世界的にも稀に見る内容を誇るのは、江戸(歴史的にも有数のエコロジカルな都市)以来の文化的なバックボーンがあったからだろう。城下町だからその中心にも住居指定地域が残り、商業地域として開発された近隣にも内容のいい住宅街と”伝統的地元商店街”が残っている。
※ここが地方の「道路開発による旧商店街の消滅」と正反対の結果である。
借地権も入り乱れているので、容易に再開発も出来ない部分も「結果無理のある再開発を抑制」に貢献している(東京大空襲によって灰燼と化した地域の再開発は、どこか地方都市の荒廃に似た「何か」を感じる)。結果として、港区文京区等有力な住宅街があり、文京区に至っては私鉄沿線相場と大きな違いが無い。しかし、住居は「私鉄沿線で」って心理もある。
昨今人口は都心部へ大移動中なんだけれども、ここで改めて私鉄沿線ってものを考えてみたい。
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posted by kagewari/iwahara at 13:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする