『ヴァーチャル不動産』やっぱ実現していましたね

実は石原知事が「カジノ・カジノ」って騒いでた時に、GSIのシステムに乗せる形で”アンダーグラウンド都市東京”ってなシュミレーションできないものかって随分考えたものです。マジに企画書作成して都知事宛てで送ろうかって（笑
後日ネット関係のヴェンチャー企業の社長とそんな話で盛り上がった事もあるのだけれど、企画のネタは、ヴァーチャルな都市東京に各人HNのキャラを立てるんだけれども、それには戸籍があってヴァーチャルな家族がいたり、ヴァーチャルな生活もある。都知事推奨のカジノで流通する通貨で買い物すら可能、
当然商店街は『リアル』で、ECサイトとして稼動。
住所や街並みは国土地理院のDATA使ってマジにGSIとして作成ってアイデアだった、
ここの通貨を東京都が握るんだから、石原知事としても相当面白い話だろうと踏んだ、
通貨のレートを握るってのは国家を牛耳るのと同じだから
その街でヴァーチャルなまま仕事を見つけることができたりすれば、全く差別の無い世界が実現すると思ったものです
誰でも同じ事考えるんですね〜
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昨今のリノベブームに思う、

賃貸ではリノベって言葉が定着する以前から、定期的な室内の全面改装は当たり前の話だった。10年縲・5年もすれば退出管理以上にメンテナンスとして室内造作の見直しが必要になるし「和式トイレから洋式トイレ」のように日本の習俗の変遷に合わせていくことが賃貸住居では自然な事だからだ。
なので”当たり前”なので特別な言葉で表現する事はなかった。
なので、未だに賃貸の場合のリノベと言えば『室内全面リフォーム』とかって表現が用いられる場合が多い。
リノベと言えば専ら分譲物件のキャッチコピーとして一般化したといってもいい。
さて、そんなリノベなんだけれどもいろいろ背景事情がある。

本来全面改装を行ってから新たに「室内新品」として売却するのであれば購入者の希望を聞いて注文を受けて改装するのが合理的なのだけれども、そうそう簡単にはいかない。銀行の住宅ローンの審査の事も考えなくてはいけないので、通常売主が自分のセンスでリノベしてから売り出す事になる。
素材買いとして中古の室内造作耐用年数の過ぎた格安マンションを購入してから自分で改装すれば事足りるのだけれど、これまた購入後にその改装費用のローンが希望どおり組めるのかもやってみなければわからないし、そもそも実際工事に入る段階で改装見積もりが予定額を上回る事もあるだろう。
そんなこんなで、分譲リノベーション物件は専ら売主がこれを行い完成後販売される。

昨今のリノベブームの背景には環境問題やリサイクルの思想もあって、いかにも「社会的にも期待される美しい在り方」的なイメージがあるのだけれど、業界内部の見方は違う。デザインセンスがあってリノベブランドとして定着しているような業者にとっては「儲かる話」だからだ。
確かに、購入者が直接自分でデザインする力が無ければ購入後に意匠デザインをデザイン事務所に頼む事になるのだから結果は同じにも見えるけれども、簡単に言えば一般家庭の銀行審査とデザイン事務所の法人としての事業資金の融資とは最初からスケールが違うのだから法人なら用意に”素材買い”をしてリノベ用のマンションを仕入れる事が可能であって結果的にデベロッパーによる専業としてリノベーション販売って形が成立する。
ここの市場にローン審査を背景に一般世帯は参入できないの事になるのだから「その市場は”金融的な制度上の権益”的に間接的に保護されている」と考えていい。
実際古築マンションを売却する個人オーナーにしても「金融権益的に保護されている市場」を背景に本来あるべき価格より安く売却する事になる。
この時、この物件にローンが残っているとする場合安く早期売却を推し進めているのは金融サイドって事にもなるんであって、果たして一般世帯にとって現在のマンションの市場は「安く売却し、高く買わなければならない」のであり、同時に「それは全て金融サイドの利益を保証する結果となる」状況だ。
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冬だからこそ狭い住居の居住性を考える

根拠というか話の出所は、かの有名なオーディオ評論家の故：長岡鉄のコラムなんだけれども「心理学的に人が安心する部屋の広さは4畳半（江戸間でしょう）」って説がある。長岡って人の博識は有名なので、根拠は確かな筈（笑
そして、実際戦後文化住宅の設計していた時にも人権的な論議から「部屋の広さ」が政府部内でも論議され、当時最小単位の広さとしてポピュラーだった”3畳間”に問題アリとされた（その後4畳半が最小単位として一般的になる）、
つまりシングルの居住スペースの標準は江戸間4畳半である。これを平米数で表示すると『7�u（首都圏不動産公正取引協議会基準だと7.29�u）』になる。
水周りとキッチン部分をアパート相当で考えるとこれも約7�uといったところ。
（そんな意味で一番コンパクトな投資向け分譲タイプの１Rは14�u縲怐j
昨今家具が無いってライフスタイルはほとんど考えられないので、実質的な広さはやはり江戸間6畳必要だろう。だとすると、
『9.24�u（首都圏不動産公正取引協議会基準だと9.72�u）』になる。
上記と同等に水周りを7�uと概算すると、「１Rの部屋で16�u縲怐v「１DKアパートで20�u縲怐vってとこがスタンダードな最小単位か、

そこで話をわかりやすくする意味で「１R16�uの部屋」の居住性を考えてみよう。
メリットは『自分の部屋的”個室感”』と『光熱費の効率性』『立ち回りが楽』ってところか。当然友人等が頻繁に部屋に遊びにくるようだと狭く感じてしまうので、モデルケースはシングルルームとしてどうかってとこになる。
※ちなみにビジネスホテルなんかのシングルルームも最小単位はおおよそ「15�u縲怐v

心理学的に考えていくと、意外と『立ち回りが楽』って部分が一番重要になる。
そもそも広い部屋で、二人入居とかだと「ついでに私のコーヒーもお願い」と”頼む”事ができるので「何をするのにも立って歩かなければならない」という状況が絶対ではない上に日本古来からある「居住空間と寝室の共有化」が寝室の拡大によって最初から事実上意味を失うので（話を単純化すると２DKになり「一室は寝室専用化する」）ライフスタイルそのものが違ってくるからだ。
つまり、その反対にシングルで必要とする基本的な広さは20�u以下でもちょうどいい事になる。
昨今の30�uストゥディオのニーズは、ベッドを利用して「シングルでも別途にリビングを室内にデザインしたい」という部分から来ているので、このタイプでも”コアルーム”が約20�uである事には違いが無い（+αの10�uがリビングスペース）。
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引越しと『縁起』の関係

インターネットの世界で言うなら『ドメインどうすっか』って事でもある。
単に住居としての機能性だけで引越しを考える事は”木を見て森を見ず”な結果になりかねないし、環境といっても通常語られるのは「コンビニ・幹線道路・商店街・駅徒歩」ぐらいなところでこれも一見具体的に見えて果たして現実的かというとこれまた違っている。
なにゃかにゃと人には形にならない志向ってのもがあって、それこそ自分自身のアイデェンティティーだったりするのだから、たとえば「通勤ルートに４軒コンビニがあるとする」となんとなくその中の１店がお気に入りになったりする。
幹線道路にしても「246と甲州街道はNGだが山手通りや目黒通りはOKだ」みたいに現実は違っていたり、実際「京王線の商店街・小田急の商店街・中央線の商店街・東急系の商店街（東急の中でも随分とキャラが細分化されている）は雰囲気が違う」。

かといって、どえらく何もかにも調査前から具体的だとこれまたナンセンス。
理由は簡単「そこまで地域の事情を知り尽くしている事は稀」だからだ、
知った街から探すのなら「希望の駅指名」で、十分その条件を満たしている事にもなる。

て、ことは「希望の駅を一駅指名」って内容を考えると、反対側に在るべき希望条件も見えてくるってこと。
「希望の駅を一駅指名」と、思いついた時点で選択肢が限られる事も折込済みだろうし街にプライオリティーがあるのだから、物件詳細への希望条件もかなりアバウトになる事も予定される。
ここまでの話で妙な事に気がつくはずだ。
環境も含めて希望条件に具体性を持たせると、スペックとしての希望条件は弾力的なものになり「希望の部屋を探す」ほどの候補も出てこない。
調査する側も、スペック的な希望条件がアバウトになるのでとにかく地域を優先して幅を持った調査を行う事になる（国土交通省のレインズだと住所検索ができる）。
ちょうどこの部分は昔のエントリー『妥協は妥協か？』の話に被ってくる、
つまり「優先順位が明快だとトレードオフとして妥協可能なポイントは増える」＝総花的なスペック志向の部屋探し自体『偏った希望条件といえる』という結論だ。
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御徒町特集の予告です。

今回はretourのレポート本編前に番外編からレポートします。
それが何って、街の再開発って前回のテーマと被るのでここは是非にと番外編から公開します。retourレポートのメインは御徒町の店舗なのなですが、東京東側のパワーってものをあまりご存知ない方もいるかと思って、取材は秋葉原から御徒町まで歩くコースを選択しました。
そんな取材から再開発の在り方がなんとなく見えてきます。

そこはそこなんといっても街といえば御徒町が凄いです、

なんせアメ横ありますからね。

みなさんアメ横の賑わいって、お正月だけじゃないんですよー

近所の人には「普通ーの暮らしのための商店街」で、なんせ賑やかです。
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街の再開発を考える

『経済原則』って言葉があるけれど、小泉改革じゃないが新保守主義的な考え方するにしてもそこには公正な市場原則が前提になる。「なんだか何所で決まっているんだかわからないぞ」な計画には経済原則ってものも存在しないんだと思う。
昔はそりゃ街並みってものがあって、商店街には商店街の合いデェンティティーもあったから文化として慣習法の日本に倣ってそこは「なんとなくこうじゃなきゃ」な雰囲気ってものがあってそれはその街の街柄にもなった。

都市計画じゃないけれども、実質風俗業の許認可官庁みたいな機能になっている所轄警察が「ここは風俗街じゃネーぜ」みたいな取り締まりをやってなんとなく文化として風俗の許されている街、許されない街なんかも安定的に推移してきたように思う。
ところが昨今行政が大方針を決めて（これはNYジュリアーニ的発想の影響かも知れないけれど）、過去風俗街がアリな街から忽然と風俗店が消えたり随分昔の浄化作戦で一部職種の風俗についてかなり厳しい街として知られていた吉祥寺に露骨な風俗店が増えていたり、都市計画流行の昨今の方が街が乱れているように感じるのは私だけなんだろうか。
駅前大規模開発に関しても、裏でどんな話があってどーなっているのなんて暮らしている住民にはほとんど寝耳に水で（そりゃ国会中継見ても市議会の論議なんて商工会の人ぐらいしか興味ないだろうし）、
「あら知らないの？駅ビルになるからここ一帯のお店は全部なくなっちゃうのよ」
「ほんと、どうなっちゃうのかしら」
「なんでもあなたこのへんはずーっとあの西友まで歩道橋になって、自転車じゃ不便でどこもいけやしないじゃないわよね縲怐v
なんて事になっている。有権者なんだけれどね（笑
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