「更新するべきか」（２）

前回の話を受けてここを”ステレオタイプ”に考えれば「礼金２なら更新タイプの部屋」「礼金１や無しなら更新も”考えて”な部屋」となる。
だけれど、当然礼金１の根拠は様々で、本来礼金２のところを入居優先のキャンペーンとして礼金１に下げるケースも多いし（募集図面で礼金の部分が手書きで修正されていたり）、地域によっては激しい駅前店の競争の結果「礼金敷金1/1がデフォルト」な地域もあるから一概に語れるものではないところ、

そもそも本人その部屋が気に入っていれば更新すべきなのですから（笑
まず「気に入っているか」が”大前提”です、

さて、そうなると「自分の部屋は長期割引率の高い部屋だろうか」な部分も気になりますが、
見分けるには「設備や内容の割に賃料が安く礼敷2/2の部屋や審査のきっちりしている部屋（専任媒介であるとか、提出書類が多い等信用評価が高い→リスク部分が予め割引されている）」と考えてみるのも一計。

しかし最も重要なのは価値論の原型である”希少性”となるでしょう。
『更新する』＝『代え難い』
こう考えれば簡単です、
かといってあれですよ、その希少性を物件単体に求めるのは間違いなんです。
その物件の希少性評価って、そこで暮している人の価値意識に大いに関わる事になるからです。
「高層階好きな人の14階の部屋」
「低層階好きな人の14階の部屋」
同じ高層階のお部屋でも、暮す人によって部屋の希少性評価は代わります。
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「更新するべきか」（１）

先ず更新時のコストが地域によって随分と違うので、一律には語れない部分もあるんだけれど、一般に更新コストの高い地域（関西等）は入居時の保証金も高かったりするので、構造的には東京ベースで話を進めても大きくズレる話にはならないと思う。

礼金０の物件も無いじゃないんだけれども、現在東京における礼金は『長期契約時の契約金』の意味合いで既に家主の収益計算のベースになっているので、礼金０方式になれば賃料が高くなるのは言うまでもない（そういう二本立ての契約が可能な大手管理会社もある）。
携帯なんかの契約のコースのように考えてもらえば一番簡単。
携帯やモバイル通信でも長期契約の保証（必ず解約時違約金の規定がある）があって、形は部屋で考えたら住居契約時の敷金償却に近いけれど、ほぼ同じような規定となる。
（携帯の場合長期契約年月満額となれば解約時違約金は支払う必要の無いケースが中心となるけれど、新規契約時に長期契約を保証する形式を持っているのは事実）

長期契約でなければ、礼金に相当する部分は無くてもいいワケで（契約毎の収益計算ではなくホテル等のように空室期間も織り込んだ年間の回転率から”レンタル料”を起算すればいいので）＝『マンスリー契約』となり、ご存知のようにマンスリーは一般賃貸に比べて格段に料金が高い。

管理上のコスト計算としては、礼金額を＝「長期割引率」と見るので、簡単に言えば「礼金０の部屋と礼金２の部屋がある場合、礼金２の部屋は実質賃料が５％縲怩P０％高い部屋と考えるので、礼金２の部屋で入居する方が”得られる割引率は高い”ことになる」、
ここは、各部屋家主が違っていたりするから（同じ家主さんの部屋ならこの傾向ははっきりするんだけれど）、収益のベースが違うので「実際は内見して確認しないとわからない部分もある」。
とはいえ経験上「礼金２はNGです」という問い合わせは＝「部屋の内容問わず」なら探せない事も無いけれど内容のいい部屋のほとんどを捨てる事には違いがない。
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