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有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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”市場”が求めるもの

2008年05月16日

誤解もあると思うんですが、経済学的に考えると「市場は公正で中立」となります。
簡単に言えば第三者であって”市場のプレーヤー”に思惑があったとしても、市場そのものは利益的な思惑は無い。
市場が求めるのは『最適化原則の機能(ゲームの法則)』となるので、需給バランスを背景に取引価格が適正化されているかってところがポイントになる。

なんだけれど、事不動産に至っては(故に”不動産”でもある)本来市場原則がどこまで介在するべきかってところから論議があってもいい話なので(公共財と考える部分も大きい)、ここでは「いったい不動産の市場ってどのように存在しているのか」なところから見ていく方がいいでしょう。
最もここで重要な存在は『国土交通省の不動産流通DATAベース(業者には仲介会社への流通情報の公開とともに、その登録義務がある)』だ。
各業者が民間DATAベースや所属団体DATAベース等と合わせてどんな風に利用しているのかと言えば、

新たに賃貸の空室が出る時や不動産売却の依頼がある時に、国土交通省DATAベース(REINS)からサンプルDATAを収集して”同様タイプの居室の流通動向を調べ”これを家主や売主に答申する。この情報をベースにして新規募集賃料や売買価格(REINSだと交渉後の実成約価格も調査できる)を決める。賃貸の場合には家主さんの希望に応じて様々なパターンがあるので「答申された市場賃料そのままで空室募集が行われる事は無い(大枠は市場の範囲ですよっ)」
ここ何かと言いますと、
長い経験のある地域の大家さんの場合「この部屋は幾らぐらいで運用してきた部屋だから」とか「賃料は安く審査は厳しく(賃貸契約はほとんど信用取引なので)」とか「部屋の特性に応じて・リフォーム内容に応じて」等様々なパラメーターから賃料が決定してくる。
実際不動産業者のサンプルDATAは内見して確認しているものじゃないので、なんだかんだいって『物件構造』『平米単価』と『築年数』が判断基準になるため、答申される市場動向そのものが一面に過ぎないのも事実。
(なので”築年数が古いがリフォーム内容がいい部屋”を選ぶと見違えるぐらい広い部屋が借りられたりする)
ここを考えてみると、不動産は各室「一点もの」の市場になるので”類似する物件”と価格を公正するため初っ端統計的にも”見込み”によって”ある程度の”範囲で市場性が成立している事になるのでその特性を見極めると有利に部屋探しを展開する事ができる。
まーここは就職の時の会社選びと同じですよ(笑
資本金や売上高、創業年数に従業員数だけで会社を選ぶ人はいない。
入居申込書は”限りなく履歴書に近い”ものなので(個人事業主が企業と取り交わす雇用契約に似ている)、自分の個人情報の管理って意味でも契約するべき対象(家主さんの動向も大事だけれども専門的に言えば”媒介契約の内容”と”管理会社の内容”の方が重要)も誰でもいいって事にはならない。
つまりそんなビヘイビアも賃料に含まれているのだから、時折地元だけに流通している非公開物件(採算性から仲介の難しい5万円以下の部屋は例外だけれど、概ね格安って事も無いし管理内容も微妙だし非公開とする姿勢自体に法令遵守的なリスクがある)を”掘り出し物”的に捉えるのは大きな間違い。
市場の大事な機能として「公開されている事によって公正さも担保される」部分は重視すべきです(管理に問題のある会社ほど情報非公開事例が多い)。できれば部屋の調査も仲介中心に依頼したいところで(仲介会社が管理会社の内容を審査する事になるので、管理会社も法令遵守を意識する)、業態的には「小売(仲介)」と「卸し(管理会社)」がきちっと別れる事の無い部分は確かに将来的には整理された方がユーザーにもわかりやすいと思う。
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posted by kagewari/iwahara at 16:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

部屋”が”求めるもの

2008年05月15日

そこで『暮らしの”場”』なるものを考えてみると、
ついうっかりですね、家幻想的な構造主義みたいに勘違いしてしまう事があるんです。
何の話かといえば、
家族で暮していた当時の「集団生活の中で”ここは私の部屋”」みたいな地位や(年齢)階層順位(兄弟であるとか世帯の一人っ子である等)に応じて「それ相応に”与えられるべきだ”」という錯覚です。
既に世帯として独立していれば、そんなビヘイビアは存在しないんですが、社会構造的に(随分と旧来の日本社会はその延長にあったのであって→年功序列や”課長になったら一戸建て”等)「自分に相応しい部屋」みたいなものが”探す:選ぶ”のではなくて”当然の権利として与えられる”的認知です。

こうなるとプライドって言うと微妙に違うんですが、後者の認知を主体に部屋探しを考えてしまうと「物件を階層で認知して、そこで自分は少しでも高い階層ランクに存在すると”いい気分だ”」のような(実体の無い空想です)雲を掴むような潜在意識が成立してしまう事もあります。
ここ”キャッチコピー”に頻繁に使われる『いい部屋』って抽象概念の正体です。
部屋にいいも悪いも無いのであって「○○にとって”いい”」とか「○○の観点で見ると(私の場合)こちらが”いい”」等本来それは相対的なもので普遍的な階層序列は存在しません。
ここ不動産業やっていると嫌ってほどよくわかります。
「年収に応じて賃料が並ぶなんてケースが無いから」ですよ、
そりゃ支払えない賃料の部屋には暮せないし、審査も通らないから限界はあるけれども全ての人が支払える上限一杯の賃料の部屋を志向しているなんて論議自体ナンセンスなので、限界論にもたいした意味は無いし、部屋にはそれぞれ個性があって
「入居者が高所得だと部屋が喜ぶのか」と考えれば決してそうじゃない、

相性ってそういうものですよ、
部屋の方だってあれこれ悪態つかれながら暮して欲しくないのであって、
ここ社会構造的に見ていくと「隣室で暮している人を蔑視している」のに非常に近い行為になります。
「こんな○○の部屋で、なんとか○○なんてほんと嫌だ」
この声が隣に筒抜けだとしましょうか、
その隣で「あーやっと○○があって、うわぁ○な部屋幸せだなぁ」と思っている私は「何ですか、隣室のあなたと比べてランクの低い人間だとでも?」
構造上はそうなってもおかしくないんです。
この現象が最も強烈に出るのが内見後の「なんかこんな○○な部屋は嫌です」なる台詞です、
その同じ共同住宅で幸せに暮している人もいるんですよ?
あたかもその言葉は「こんな貧民街嫌」のような言葉が同時に差別的な認知である事に気が付かないと似て、これやるとですね「そりゃそもそもそんな考えじゃ”縁起”が悪い」と、
縁起が悪いって言外に「そういう考えじゃいいこと無いでしょう”あなたに”」って意味ですよ。
ほんと『ひとこと足りないだけの差』なんです、続きを読む
posted by kagewari/iwahara at 15:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

部屋に求めるもの

2008年05月14日

それは「”場”である」のじゃないか、
『職場』や『戦場』や『正念場』や『磁場』や『発展場』やら『漁場』『草刈場』やらとえーこの世には”場の定義”ってのがあります。
不動産で言えばともすれば所有権等の概念みたいに「それが空間に定義される”場”と考えるより、自分の部屋的(”自分の居場所”となると若干その定義は社会的になる)イメージとなる事も多い」

同じようでも、その心理的な意味は微妙に違っているのじゃないか、
「”部屋”探しの心理学」なーんてカテゴリーになっていますが、言葉で言うと(これも業界用語かしらと思いますが)「どんな”お部屋”をお探しですか」とですね、「お部屋」なる言葉になると部屋にも独立する1個の人格のような(部屋格)というか「個別の存在」があるワケですよ、それを前提に(業者はどんな「個別の場所」があるのか事前に想定がある)「(○○から○○やあー○○やまであるけれどその中で)どんな”部屋が希望ですか”」と聞いている事になります(ノウガキ長いって、、)。

『暮らしの”場”』として何を求めるのか?
これって微妙縲怩チな空間認知ですよね、

これまた微妙縲怩チに何を言っているのかわかり難い話ですが、心理学的にはどえらく大事な話です。

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posted by kagewari/iwahara at 23:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

暮らしをチューンアップする(心理編)

2008年05月09日

「デフォな暮らし」心理的には保守性とか社会協調型になります。
この傾向からあまりに御仕着せ的に暮らしてしまうと、既存設備依存の傾向が強くなって小さい不満でも賃料の高い部屋へ引っ越したい的発想に流れがちになります。
今回の話でこの”デフォ・タイプ”に関しては一貫してこの部分に触れいているところですが、チューンアップ=使いこなす→『部屋のパフォーマンスが始めてそのまま発揮される』事になるので考え様によっては「デフォな暮らし」こそ物件に対する知識等頭脳労働的準備が必要になるもので(それこそ保守・強調って世界です)、住居は「タクシー」とは違いますから自分が世帯主(運転手)である事を忘れちゃいけません。
これ賃貸であっても、契約中は設備の保守義務(破損した場合の修繕義務は貸主)も借主にあるのであって自分の物として使えないと意味がない事になります。

「十分デフォでも暮せる設備が充実している」なるカテゴリーになるので、豪華設備の場合なら”ナビ付きで4輪駆動にして4輪操舵的足回りにアンチスキッド・ブレーキ付きオートマチック、防犯ブザー装備4枚ドア(1Lなら2枚ドア)”の車を運転しようって話なのであって、なんのための性能なのか等掌握していないと「カタログの謳い文句だけの機能」になってしまいます。
それこそオートマチック車事故の典型
「アクセルとブレーキ間違えコンビ二突っ込み」
のようにオートロック盗難の典型
「2階ベランダ施錠忘れの窓から泥棒侵入」
みたいな話になる。

なので「なんかこの車は楽って感じじゃないわね」と言って、乗っている車が高級GTカーだったなんて話が最もナンセンスになりますから、その設備装備はどういう代物でそこでどうやって暮らす(強調・適応)のが「デフォなのか」ここ考えて希望条件選んでいかないと”賃料が高いだけでド・ナンセンスだ”なんて事が『相性問題』として常に起り得ます。
※ここ当然”そこを不動産会社のプロにコンサル求める”ってのもアリ。間違っちゃいけないのは「根拠も無く先輩の話を鵜呑みにする」とか「イケイケ営業マンのセールストークで”上機嫌になってしまう”」とこです。

車のたとえで話すのが好都合なので、ここ引っ張りますが(笑
荷物が多いからといって常に1ボックスのワゴンや多目的RV車を求めても宅急便じゃないんですから普段の暮らしとして、その姿がこれどうなんだろうと考えておかないと不自然な場合もあるんだと、
「家族が3人以上だからワゴン車(2DK以上)で」と考えるならスムーズなんであって、「デフォな部屋でもイロイロある」って部分を忘れちゃいけません。デフォだけに”普遍的にデフォか”と言えばそれは違うんですから。

話のコアと言えば”デフォでも暮せる設備が充実している”ここの「暮らしの設備」です。
「自分にとっての暮らしの設備は何ぞや」なる部分を考える事無く賃料と広さの選択だけでズラーっと並べてしまうと「紹介された図面資料は全部ワゴン車だ」みたいな事にもなりかねない。
「いやー僕は無駄にノーズが長くても車高の低い優雅なセダンがいい」だったとすると”同じデフォでもデフォ違い”になってしまいます。

実際「デフォ=高級」は間違いです。
庶民的デフォ(十分に設備の揃った格安木造アパート)ってものもあるのであって、自分のデフォルトを考えておかないと『御仕着せ状態の悪循環』に陥る場合があります。
よく似た話としては「自分で選んで就職したのも忘れて、会社の事情に合わせている現状を”被害だと誤解する”」みたいな話ですよ。
デフォがあんまし幸せそうじゃないですよね(笑

この悪循環にハマルと「なんかいい部屋無いわね」のような愚痴ばかり多くなって、現状を肯定的に評価(幸せを体感するパフォーマンス)が初期状態から落ちてしまうので、どんどん賃料があがるばかりで(極端に言えば賃料上げの連想がエスカレートして”分譲を買えば解決すると誤解する”)、「なんにも変わらない」なんて事にもなります。
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posted by kagewari/iwahara at 23:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

暮らしをチューンアップする(2)

2008年05月08日

「デフォな暮らし」は、そのまんままなので特に説明の必要は無いかと、
重要なのは基本設備が提示している実体(前回レポート『オートロックの実像』のような話)を考えてそのパフォーマンスを十分引き出すように暮せばいいのであって、ここはやはり論議のテーマは「オリジナルな暮らし」に属する”暮らしのチューンナップ”の方になるでしょう。それを踏まえて「反対側の暮らしだとしたら自分は何を選ぶだろう?」を考えていけばいいことになります

学生時代における「蛍光灯のヒモを延長して”寝たままつけたり消したり”できる発明」であったり、「万年床」なんかも発明のひとつじゃないかと(笑
それが輝度調整付きのダウンライトにベッドの暮らしにななんかに変化するのですから、すっかり学生時代の”チューンナップ魂”みたいなものは忘れがちだったりします。
設備が充実すると、チューンナップのしどころは消えて無くなるのでしょうか?
そんな事はありません、車社会における頂点であるF1なんかチューニング無しに走れないぐらいなもので、工夫や操作における独創的なアイデア無しに”使いこなし”は広がりませんよ。

洗濯周りからいきましょうか、
例えば「浴室乾燥機能が無い時の”扇風機(サーキュレーターの方が効果的かも)”」
洗濯ものは専ら「温度ではなく風で乾く」のはご存知のとおりで、扇風機の補助があれば立派な浴室乾燥機能になります。
設備充実で、浴室換装機能が実装されている時は?
ここも一工夫です、今度は物干し用のハンガーポールの利用方を自分の衣類の組み合わせに応じて考えてみたり、洗濯乾燥機とツインで使う場合のDATA取りしてみるのも面白いところです。

どうしても紫外線による殺菌行程に拘る場合、
ま、実際にはそこまで洗濯物を太陽に当てなくちゃいけない道理は無いんですが、気分的に日光に当てたい人も多い筈です。この干し方って奴にも工夫の余地があります。
昔「男性の下着をこれ見よがしに干すと防犯になる」なんて話がありましたね、
確かに一面ここはあたりで、洗濯物を外から見えるように干してしまう事はいろんな面で防犯上よろしく無いのです、雨が降っているのに洗濯物が残っているだけでも「留守ですよ」と言っておるようなものです(デザイナーズ系だと意匠的にも物干し禁止の場合も多い)。
それを見越して最初からバルコニーの下にポールの設置部材がある場合も多いのもご存じのとおりで、
実際自室の物干しが「外から干しているが見える」場合、腰高の物干し器具を設置して外から見えないように注意するのもカスタマイズのひとつ。


室内洗濯機置場が無い場合、これマンションで十分床強度があれば「洗濯機置き台」を別途購入して(retourの方にリンクもありますが5千円ぐらいですよ)排水は浴室とする事で、場所さえあれば洗濯機は室内に設置可能です(騒音面で木造アパートの場合には安易にこの手は使わないで下さい)。
下着泥棒なんかは「洗濯終了洗濯機から取りこみ前」を狙う人物もいるので、1階で洗濯機玄関前なんかの場合には”対人感知センサーライト”の設置が有効。

調理関係で言えば、香取線香型の電熱コンロの弱火に苦労しているなら『圧力釜』という対抗策もありますし、最近はIHクッキングヒーターが1万以下になっているのでそんまんま上に設置してIHを使えば火力の問題は解決です(ユニットキッチンの換装は随分と高額になるので、賢い大家さんになると香取線香型の電熱コンロだけを撤去してサクッと市販のIHを”置いて”ます)。
特にキッチンが狭い場合には、シンク下の収納(使えるようで不便な面もある)をあっさり諦めてシンクの高さに合わせたキッチンワゴンや収納ボックスをシンクに直付けに置いててしまい、キッチンをコックピットのように凹型にしてしまうって手もあります。
ガスコンロが一口で困っている場合には、この延長方で上にIHを置けばいい(排煙ダクトから少々ズレルので油を使用する方は備え付けのコンロを使用してください)、

又「冷蔵庫を意地でもキッチン脇に置かなくてはいけない」なんて法律ありませんから、冷蔵庫を居室に置いてしまうって手もあります。
よーく考えてみてください”冷蔵庫の扉を開ける頻度”、調理の時に比べて居室で寛いでいる時に飲み物を出す等で冷蔵庫を空ける回数が多いなら生活上の効率として居室に冷蔵庫がある方が楽かもしれないのです(冷蔵庫の状態によっては騒音が大きいものもあるので、この音が気になる人にはお勧めできません)。
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posted by kagewari/iwahara at 05:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

暮らしをチューンアップする(1)

2008年05月06日

世の中には家電メーカーの販促シールまでそのままに『デフォで使って新品温存型』で”使う”って人もいれば、買ったその日から『分解していまでカスタマイズ型』でチューンナップして”使う”って人もいます。
これ当然暮らしにも当てはまるもので、「デフォな暮らし」と「オリジナルな暮らし」とでも言えばいいでしょうか。ここ明らかにライフスタイルは違ってきます。

心理学的に言えば自我構造における共同幻想の強弱って事になりますが、簡単に説明すると「前例(判例:経験)主義的な反復保守性を優先するか、新規開拓(ベンチャー:インディ系)型の個性を優先するのか」なタイプの違いに帰属(アイデェンティファイ)するものです。
なのでここにはいいも悪いも無いのであって、『タイプに応じて暮し方は違う』事になります。部屋探しなんかにおいてもここのタイプの違いによって適合性のある物件は180度違うキャラクターにもなるので「自分はどっちのタイプか」考えてみると後が楽です。

いざ考えてみると「深層心理は正反対じゃないか?」な一面は誰にでもその可能性あるのですし(人の自我は意識的に選択しない限りそれほど統一性が強いものでもない)、改めてその選択をその時の自分の環境の中で「今度はこっち、次回はこっち」と切り替えていくパターンもあり得るし、物件に応じて「引き出し」として「この作戦(オプション)も使える」なんてーな感じでシミュレートしておくと”暮らしも部屋探しも選択肢が倍近く増える”事になります。

この話は典型的な自己診断みたいなもので、
たとえて言えば
「勤続15年、職場にこれといった不満もなく自分の仕事にも満足している」な人物は
「仮に今会社が倒産したら私はどういう手段で生き残る方法を考えるだろう?」な事を滅多に考えないワケです。
同じように
「夫婦生活15年、子供も手かかからなくなって自由な時間もできるようになった。私は幸せな中流家庭の暮らしに満足している」な人物は
「仮に配偶者に愛人ができて、ある日突然離婚となった時、自分だったらどうするだろう?」な事を滅多に考えないワケです。

何か「余計な事を考えてあられもない世界に誘われるように道を踏み外し、階段を転げ落ちるように」なーんて心配は小説やドラマの話であって(それが発生するには恒常的に強度のストレスがある等前段部分の”満足している”や”私は幸せ”なる部分に一抹の疑問がある場合になる)、「今の現実は必ずしも自分で明解に選択してきたものでもない」場合には自分の適合性ってどんなものだろうなる話を”うっかり一度も考えた事が無い”なんてケースもあるワケですよ。
そういう意味ではパフォーマンスチェック的に「今と正反対の”状況”に自分が在るとしたら、自分はどんな行動を選ぶだろう」な想像はなかなか面白いものです。
現実問題「どっちであっても”自分は自分”」なのですから、
なんでしょうね縲怐u奥行きが深くなる」というかセルフイメージもより鮮明になります。

てな感じにですね、ここを暮しにおいて考えてみましょう。

<つづく>
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posted by kagewari/iwahara at 12:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする