賃貸における諸問題（１）

ここはretourの方のブログでレポート連載中なんですが、
ちょっとこれまでにないタイプの賃貸契約の方向性の企画がありました。
前回レポートの「昨今の物価動向に如何にに”住居で対抗”する」的在り方の延長としてみても住居における弾力性や自由度は今後の社会におけるテーマのひとつにもなるでしょう（特に都会の場合流通速度の足枷は結果として生活選択を硬直化させる上で社会的にも望ましくない）。
そんなワケで、東京における暮らしのメインストリームでもある「賃貸における諸問題」を広い範囲で考えてみます。

話の根本は「日本の賃貸住居の家賃は何故これほど安いのか」に始まります。
実際マンスリーマンション等と比べてみれば一般の賃貸住居の賃料の安さは一目瞭然ですが、それが可能なのは一にも二にも”２年契約”だからです。
ただ賃貸契約は法的にも解約ができる事になっているので「最初から短期契約である場合水際でお断り」で対処しているので（短期可能なものはペット可同様、一部の定期借家等特記事項に短期可記載あるものに限られる）、一見その本質が長期契約であることが忘れられがちですが（審査的にもここの安定感が重要視される）、
採算性から考えて長期に安定して賃料収入がある事は非常に重要なのです。

「空室リスク」は最大で賃料の６ヶ月間クラスの金額で引き当てておかなければならないし（偶然が重なって本気に空室期間が半年等になると当然それ以上の穴が空く）、賃貸住居における賃料滞納率が10％を超える中で滞納による解約の場合の「滞納整理リスク」だけでも見かけ上３ヶ月となる（敷金関係の債務の清算等は個別事例でバラツキがあるので勘案しない）。
”短期解約で部屋が回ると礼金で儲かるだろう”ととんでもない勘違いをしている人も稀にいるけれども（それは昭和の大学斡旋なんかで満室がほとんど約束された学生アパートなんかの場合→この場合もシーズンオフの解約は空室リスクになる）、これは論外。
※管理会社は証券会社同様「営業的には回転すればいい」のだけれど、早期解約が続くような審査に問題のある管理会社は家主から媒介契約を解除される事もあるし→家主が媒介契約の解除をしにくいような強引な家主営業をしている”営業店”は業界的にも悪質となり→申込時の追い込み等の原因ともなるし、同様に仲介営業会社は管理会社から”会社の営業姿勢そのもの”も審査される事になる。申込内容や早期解約の頻発等接客に信用の置けない仲介営業会社は管理会社から事実上取引停止になる場合もある（空室照会時に「はい（おたくの会社には）空室終了ですよ」）。

又、話が長くなっておりますが（笑
特記事項に『諸条件相談可能』なんかの記載のあるお部屋の場合に、入居申込の審査内容（勤続年数が長いとか勤務先が安定的だとか社会的信用が高い等）によってケースによっては「賃貸条件が相談可能」となるのは、「更新も見越した長期契約が見込める事から逆算される安定収益利益を賃貸条件に反映できないでしょうか」との意味であって、
つまり長期契約だからこそ始めて格安の賃料設定が可能になる。
続きを読む

昨今の物価動向に如何にに”住居で対抗”するか（２）

そもそも住居には、昔「床下収納」等貯蔵の性能が重視されていたんですから、”夜間電力充電マンション”なんてプランもあっていいと（今の技術で言えばリチュウムイオンの安全性の大幅な改善も必要でしょうけれど技術的には完成しているらしいです）、
そこに”外断熱工法”やら、”打ち水的冷却”等の併用で「エアコン稼働率を50％削減する住居」を目指していけば大幅に耐性の強い暮らしが実現します。

ここを食料面でも補う作戦を考えてみると、

都市設計には防火対策的にも”緑地化”が必要ですが、ここを耕作地として活用する方策を地方自治の政策として促進して近郊農地含めて補助を行い独自の流通ルートを構築して「都市防衛的な食の自給率の確保」なる政策目標があってもいい。
実際耕作地を運営する体系を”ボランティア”やNPO的運営を模索してもいいんですし（なので民業圧迫にならない流通の独自性や都市近郊農業への補助とワンセットにしなくてはいけない）うまく運用すれば大規模な雇用対策にもなりますよ、コレ。
休日にサラリーマンが大挙自分の管理している農地に赴くだけでも、繁華街の省電力効果が高まるし、高齢化人口の大半が再雇用の形で日常性を回復していくことはメンタルな意味でも新しい都市の可能性としてあり得る（実際運営母体が大きくなればデスクワークの需要も高いでしょうし必ずしも全ての再雇用が営農に従事するワケでも無い）。

現実住居のエネルギー効率促進小型プラント（夏は夜間電力で氷・冬は温水等でハイブリッド化したセントラル方式昼はソーラー発電でこれを補助等するような）が見事開発されれば、そこに補助金つけることで経済政策的にも使える話でしょう（理想論じゃなくビジネスベースにのせるのが重要）、前に話した屋上庭園化や農業ビル等の可能性もあります。
続きを読む

昨今の物価動向に如何にに”住居で対抗”するか（１）

世界的な”ドル余り”に始まる「サブプライム」→「原油」→「穀物」への投機マネーの流れのなか誰しもが思う落しどころは『ドル暴落』以外無いのですが（これを防ぐにはインフレ覚悟で米国政府が緊縮財政政策の舵を切って同時にFRBがドルを回収しなくてはいけない）、それは違う意味で大問題なので、
今回のサミットでもブッシュ大統領も思い切り「米国は強いドルが望ましい（＝現在の金融投機マネーの強さも維持）」と発言しちゃってます。
現状八方塞がりなワケで（技術的には金融政策として融資の自己資本比率的総量規制をかけて信用貸し全般にストップかけるってのが良さそうなんですが、、）、このままでいくとサブプライムの穴も（米国の景気失速で）拡大続ける勢いです。

各国政府が市場に協調介入して、なんとかしないことには「通過としてのドルの信用が完全に吹っ飛ぶ」可能性すら無いじゃない。世界経済はエライ爆弾を抱えている事になります。
かといって、中国のような成長率の高い国に大量の外資投資を流して帳尻合わせるにしても、一国経済全体がサブプライムになる心配もある上に、結局中国経由で「原油」と「穀物」の相場が（ドルの逆流で）高騰するだけって話もある。

このまま進行すると、中東OPEC諸国の”実質通過のドル連動性”の解除に始まり、反米の勢いが止まらない南米（きっかけはNAFTA：アメリカ・カナダ・メキシコの自由貿易協定に始まる中南米拡大版のFTAA構想）が、EUに似た経済ブロックを構築する可能性もあるので、下手すると第２のキューバ危機もあるかもしれませんよ、これ。
中国北京政府は想像以上に国内において弱体化しているようだし、背後にはナポレオンを彷彿とさせるプーチンロシア帝国みたいな構図の中で、アジア全体の国際情勢は不安定化するでしょう、
同時に経済的に弱い第三世界における状況は急速に深刻になるし、結果としてオーストラリアを中心にする南半球系太平洋が経済ブロック化する可能性もある（日本の足場はこっちになると思われ）。
続きを読む

毎日新聞関連報道で大騒ぎに、

今回の場合は「冗談で書いた」が釈明になるのかって話です、
それこそ見るからに”大人の娯楽雑誌”的な媒体ならリテラシーとして「冗談の幅も相当だな」と、こうなるところなでしょうが、三大新聞が主体となるとそうもいかないでしょう。
背景には”インターネットだから”なる見当違いな紙媒体サイドの偏見があるのかも知れませんが、思うにそこも含めてのリテラシーなんだと思います。

今回も又大手メディアでありTV局も含めての問題なので、公にはまだ大きな報道は行われていませんが、世界最大のインターネット掲示板では『どえらい騒ぎ』になっています。
又今回も書く方もちょっと”薄ら怖いネタ”なので、えー何と申しましょうか本筋を”続きを読む”の下にもっていきたいと、このような関係で話を引き伸ばしておりますっ

実際ネタ的に深い部分は、少し熱が収まった頃に精神分析のブログに書く予定なので、『プロローグ的話』になるかも知れません。
そもそもブログジャーナリズム的に、この話を取り上げないのもそれこそ「ブログ書いている人間の責任として許されない」と思うので、どうにも書かなくてはいかんのだと、
今回の話を離れても、既存メディアとインターネットの間にはどうにも超えられない壁のようなものがあって、そのギャップ（既存メディア側に相当幅のデジタルデバイドが存在する→そもそもインターネットがどんなものか理解していないフシもある）が話のコアになっているのじゃないか、
結果構造論的に、既存メディアのリテラシーがインターネットメディアの登場によって、相対的に低下しているのであって、既存メディアが特別「何かした」って事じゃ無いのだと思います。
つまりインターネットの登場を契機に「何かしなくちゃいけなかった」のにも関わらず、特別「何かした」って事じゃ無い程度の現況が、結果としてリテラシーが低下するほどの構造的な問題を引き起こしてしまった。
（無論それは”ライブドア”の時からわかっていた事ですが）
そこに妙な対立の構図が生まれてから、既存メディアは硬直化してしまったのかも知れません。その保守的硬直化は社会心理的な意味で固定観念となり、そこに依存するあまりどんどん現実との距離が開いている。
インターネットの時代も現実なのですから、ここと乖離があれば情報欠落を生んでしまうし、ジャーナリステックな判断が”結果として偏る”問題に繋がった。
”「何かした」って事じゃ無い程度の現況”が根本的に問題だったというワケです。
続きを読む

ヒトが多い

都会と言えば”ヒトが多い”
東京と言えば”都会”
故に「東京はヒトが多い」ですよね。異論を挟む余地の無いロジックです、

始めて渋谷の駅前交差点の人数を見て驚かない人はいませんが、20年も暮して慣れてくるとその驚きもいつか霞んで「竹薮歩いているかも」な状況になってたりしますが、ヒトが減ったワケじゃありません。終電で「乗り杉１本飛ばそう」なんて思う日々も日常です、

さてそんな都会で生き抜くノウハウとして
利用駅の入口から乗車車両のホームまで「何分で到達できるか」等という要素もバカにならなくなってきます。通勤ラッシュで車内が混むってのも勿論ですが、特に新宿駅なんかの乗換えだと「駆け込み乗車はおやめ下さい」と言われなくてもサクッと移動する事自体制限あったりする（京王線から脱出するのもしんどいですよね）。
某吉祥寺なんかでも井の頭線利用者にとっては「駅の南側に住んでいる人と北側の人じゃ大違い」であって、この辺交通アクセス的には5分の前後幅ぐらい差がつくんじゃないだろうかと思うほどです。
続きを読む

モノが多い

現代社会では生活必需品も”旧世代”と”新世代”と混合しているものがすっかり多くなってしまい「ちょっとモノが多いよ」なる方増えているんじゃ無いでしょうか。
書籍も電子BOOKがようやく本格化しようとしていますが、
それこそ音楽媒体だと「レコード・CD・DVD・ダウンロード」とこれまた重複が多くて一気に整理とはなかなかいかないものです（アナログからそのまんまデジタル化するとファイル容量もかなりのもの→といって圧縮させて音質劣化をまねくのも悩ましいところです）。

動画関連も「VHS・DVD・ブルーレイ・HDD録画機・ダウンロード（ここにβとレーザーディスクもあったら表彰されていいぐらいです）」、
便利になっているのやら、重複する分再生機材からメディアの保管まで逆に煩雑になっているのやらですが、現在社会は「何かとモノの多い文明」なのかもしれません。
キッチンにおいても、ガスコンロに電子レンジ・オーブン（オーブンレンジなら一体ですが）、ホッとプレート等数多数、
洗濯周りも「先に乾燥機を単体で買ってしまった」人は勿体無いですから容易に洗濯乾燥機に買い換えも難しいでしょう。
空調関係も「エアコン・扇風機・サーキュレーター・ガスストーブやオイルヒーター・ホットカーペット」とこれまた多数、ゲーム機に関しては説明の必要無いでしょう。
エコロジーの時代に次から次へのモノを処分するのも考えものですし、ほとんどが廃棄するにも有料になりましたからついモノが多くなりがちです。一時有効な手段だったネットオークションなる方法も昨今トラブルも多いと聞きますし「さてどうしたものか」と、
このモノですが、
収納もそれは重要な戦術になりますが、戦略的にはどう考えればいいのでしょう？
引越しをきっかけに（それこそ景気指標となるぐらい買い替え需要が発生する）スッキリさせたいと考える戦略はアルにはあるんですが（この場合あえてミニマルコンパクト的バジェットハイファイなる作戦が有効）、しかし引越し契機じゃ”捨てるのと同じか”と、、
続きを読む