来年の部屋探し観測

相変わらず国際的にも国内的にも経済が直近の問題になっていますが、この辺は年末に特集書こうと思っています。
さて、今回は今年の経済状況踏まえて「ボーナス支給額が厳しい」ケースも珍しくなかったと思います、そんな意味で年末引越し見送った人もかなりいるのじゃないと思い、来年の部屋探し観測をレポートします。

元来東京の住宅が供給過剰であるのはこれまで何度か触れてきましたが、賃貸住宅における賃料は市場に比例して上下することはできません。商品じゃありませんからね労働法制における給与と同じく、最低ラインの基礎部分は一定額無いと設備そのものが維持できなくなってしまったりするためです。
数年前であれば「礼敷０システム（礼敷2/2だと賃料15％割引という２本立てが多い）」の流行なんかがありましたが、ある意味「礼敷2/2の意味」が長期割引契約時”プリペイド”に相当する（礼敷０システムだと賃料が15％上がる）事も随分周知されてきて”大流行”には至りませんでした。

結果としてここ数年来「往年の人気の街」的な有力駅が小田急線・京王線等から構造的空室に苦しむ状況が続いていて（西武新宿線等にも顕著）、同じパターンの空室環境が昨年度あたりには田園都市線等かなり人気の堅かった東急沿線にも拡大している感触があります。
築年数や建物構造等同列には比較できませんが”ほとんど似たようなスペック”の住居が港区等の都心と「賃料差1万円以内」みたいな状況が散見されているので、
ここは投資目的での分譲賃貸が多い都心部の方が市場と賃料との比例関連性が高く、又基礎的相場の底が堅いため”引き下げ感”も強く、トータルな割安感に繋がっている側面もあると思います。
続きを読む

再び平米数で部屋を考えてみる

なんといっても平米（�u）数がモノを言うのは確かです。
何って、図面の見方として「○帖」なる帖数は”江戸間換算”だったり”団地サイズ”だったりとまったくあてにならないので、�u数を見てサイズを想定する方が確実。
方法も実に簡単で「広めの６帖は10�uだ」と思っておけばいいのです、
変則的な間取りじゃない限り間取りの基本は四角形ですから、20�uの部屋であれば「半分が居室になっていれば”きっちり６帖あるな”」と確認できます。
※いちおう業界団体的規約としては”江戸間”に近いサイズを標準にしてはいるんですが実効性としては「あくまで自主規制程度の範囲」→そもそも図面資料の精度は注記にある「現況優先」により見て判断してよって事なので、

広さの見方はここまでにして、
間取り図をいろんな角度から見てもらえるとわかると思うんですが
「絵的に頭でっかちだとか、絵的に居室部分が大きく見えるとか」
なんでしょうね八頭身とか六頭身とかみたいに見るんです、
そうすると『設計が違うだけで実効床面積は同じか』とか、それとは反対に『違う平米数の図面なのに”絵のバランスが同じだぞ”（居室は狭い）』等事前に現況の内容を想定可能なのです。
図面資料の絵的バランスに”八頭身”のような呼称が無いのが残念です（あれば随分問い合わせも楽と思われ）、人で言えば体形ですからそりゃー”部屋の相”はこの”部屋体形”に一番顕著に現れます。
「図面資料の絵的バランスに”八頭身”のような呼称が無い」ために、”足長の部屋希望”とか”頭でっかちの部屋希望”のようなイメージが概念として存在していないため、ひょっとすると希望の部屋タイプをですよ

「自分の中で勘違いしちゃっている」可能性あるんですよ。

先日契約立会い時に隣の席から（その店舗の）お客さんの問い合わせの話が聞こえてきました。随分距離が近かったものだから、そのつもりがなくても職業柄耳に入ってしまいます（契約の説明聞きつつなので聖徳太子状態）。
「えーっと、寝室と料理の場所は分けたいので１Rタイプ以外で。予算はあまりないですがマンション2階以上希望です」

これだとズバリDKしか方法は無いのですが、

こういった作りで格安のマンションは”設計上存在しない”のはみなさんご存知のとおりです。何故って（鉄骨造ならあるけど）RCマンションの場合「配管（PS）」が設計の”キモ”となるので、DK構造に配管取り回すのは得策じゃ無い→排水経路は隣室の３点ユニット背後にパターンで間取り設計は１Kになる（キッチン玄関に対して縦）。
ここで（四角形の横幅は変化しないので）バストイレ別にすると縦方向の長さ延びますよね？ってことは対抗面のキッチンは自動的に二口になり、合わせて洗濯機置き場室内にするともっと縦が伸びるのでキッチン横の冷蔵庫置き場にも余裕ができる。
DKじゃないですが、かなり余裕の１Kマンションです、

さーてみなさん問題です
続きを読む

経済と暮らし

現実問題不動産仲介調査で部屋探し等していると、よっぽど「所得と賃料の”関連性の無さ”」を痛感します。
部屋に幾ら使うのかって尺度は非常に大きな幅の中にあるので（何かマニアックな趣味をお持ちの方ならこのへんよく実感できると思うけれど）、景気との連動って意味で言えば初期費用のかかる引越し需要が低下するぐらいなんだろうと思うワケです、

特に賃貸の場合誰しも「最初に契約した時」思えばぐっと安い賃料でもアルと言えばアル、逆さまにまだまだ高い賃料でも可能っていえば可能なる局面誰しも経験ある筈です。
昭和のステレオタイプであった「月額所得の３分の１法則」なんて雛形があったのも、主観的にはかなりの幅が検討対象であった証明で、
日本の住居は慣習的にも格安でも一定の水準の内容を保っているので、余計に個性化の現代社会では「さ縲恷ｩ分はどういったバランスで賃料の希望を考えるのか？」ここかなり幅がある。

コンパクトな格安のマンションを”ミニマルコンパクト”として選択するのは、ひとつのスタイルとしてコンセプトが明快なら「むしろカッコいい」のですし、
反対に、外食嗜好が無く帰宅時間が早いとか或いは持ち帰りで自宅SOHO状態だとかな状況では、その分のコストを賃料に回すほうがコストパフォーマンスが高いのも事実です（私みたいに極端にモバイル化して”銀座ルノアール各店が事務所だ”な勢いになると、この費用を賃料換算すると幾らなんだなんてな状況なのも確かなのです）。
続きを読む

”大掃除”

果たして「掃除」等という行為に全く縁の無い私が何を話そうというのかって部分はあるんですが、あるんですが、、
みなさんどうでしょう”大掃除”より日常の”掃除”の方が大事な気がしませんか？
何故って
「年に数回あるかないかの大掃除」
これ既に現象として、それ以外のかなりの長期間は大掃除の必要な状態ってことになりゃしませんか。
それは普段手が届かないところもって意識あるでしょうが、昨今家財の汚れに対する耐性はご存知のように強くて（汚れが取れやすいとかつきにくい素材が選ばれている）、時間規模的に『大事になっているので大掃除』って要素も交代してきています。

この辺「片付ける」って概念もよく似たところがあって、
「時々きちっと片付けない事には気がすまない」のだとすると、それ以外のかなりの長期間は散らかり放題って事になりゃしませんか。

何でしょうか、
商品にたとえるとわかりやすいかもしれません。
綺麗に梱包されたプレゼントなんかは、それはそれはきっちりとした感じします、
しかし包装紙をビリビリと破いて箱を開けて中のものを出して、
既に大騒ぎな状態ですよね。
そんな関係で日用品なんかになると『過剰包装』が別問題になっている。
続きを読む

『内見効果現象』

新しい物理の法則じゃないですよ、
えー言葉としては「店頭効果」ってのが一種の販売用語として存在していて陳列術とか製品の目立ち方とかそういう類の販促効果みたいな代物です。
これは賃貸住居における内見にも同様現象あるなと思い、造語として使っている言葉が『内見効果』です。

意味はそのままで”賃貸における販促”みたいな、
つまり実際の内容とは別に内見時特有の”見栄え”とか”錯覚”で、これも販促用語である抽象概念としての”いい部屋（何がいいのか具体性が無い）”があたかも実存しているような”幻覚”があるんだと、こういった話です。

微妙に違っちゃいるんですが典型的な事例で言えば「モデルルームのディスプレイ」にも見て取れます。賃貸の場合なんかだと家具付きの室内画像があったり、新築物件で一部の部屋を（全室までは未完成状態なので）代表内見できるようにディスプレイする場合ありますが、「不思議とベッドが無かったり（笑」無茶な設定を時々見かけます。
ここで比較対照しないといけないのは「ホテル系の広告」ですよ、
何故って、家具付き状態のデフォルトが実存するホテルの場合広告用に室内画像の絵を作る時にまさか「退出後みたいな空っぽの部屋」を写したってしょうがないワケで（笑
こっちのばやいはインテリアなんかも含めて”売り”になりますよね、だからデフォルトの状態で撮らなくちゃいけない。
じゃ賃貸の場合はhttp://kagewari.cside.com/blog/2006/10/post-2680.html？
続きを読む

不動産の地政学的な部分って何だろうか

そのまま”パワースポット”なんて呼ばれたりする人によってはオカルト系の地勢ってか力場のような話です。
といっても、心理学系の私がオカルト話をしようってのじゃありません。この土地に関わる”特有の雰囲気”は地政学的なものだと考えてます。
戦争における「○○を制するものは○○を征す」みたいな、エリアを制圧できる支配的立地というか（簡単に言えば”高台”等）ヘゲモニーの鍵を握る土地の事です。
特に宅地開発などで考えると、そういった場所を自由にしてしまうと周辺全域を制圧できる”雰囲気”が個人所有されてしまいますから「これはいかん」のです。
「いいとこが強すぎて周囲の価値が心理的に下落し過ぎる」と、自然って環境から言えば共有財産である土地（所有権って単に経済社会の都合で決めた権利の話ですから）の活用性からいって好ましくない訳で、

ここ当然近代宗教以前のシャーマニズムの時代には、宗教的に取り扱われて自然だったでしょうし（神殿とすると支配者の制圧拠点ではなく地域を守護する要塞的な意味での共有資産になる）、日本固有の富士山信仰のように「もうその土地がありがたいのだ」と信ずればその”雰囲気”をそう関連付けるイメージにとって認識として「オカルト」になるんだと、こういう理屈です。
そんな意味で、不動産の生産性を守るために結界のように神社仏閣を建立したり（日本の伝統文化的イメージで神社仏閣は公園に順ずる共有資産的シンボルでもあるので）、古くは繁華街や風俗街と宅地区画を分ける境界にもなっていたのであって、
「あっちゃいけないところに妙なタワーを建てると、地域不動産全体に”妙な何な雰囲気”が漂ってしまって商店街の景気が左右されてしまう」なんて現象はほんとにあるのです。
ここも実に簡単な法則で、都市計画が常に二次元的なワケないので（空中権やら地上権・日照権は不動産の世界じゃ定番なんですから）、ついうっかり建築を許可した「何な建造物」が大失敗するとか、あっちゃいけないところにあるので地域一帯が大変な事になる事例も実際あるのです。続きを読む

国会で予算委員会集中審議が行われていますが、

既に末期的な状況にある麻生政権の答弁が解散逃げのため「とても腰の低い答弁になってます」。民主党の政策通である仙谷議員の質疑で「前川レポート以降の内需拡大政策への転換を完全に誤ったのでは？」やら「いいかげん給付金を撤回してはどうか」等の話になってますが、麻生首相の「内需拡大政策」の答弁は、、これはどうにもならないレベルです。

公共事業に依存し過ぎの内需拡大策への反省が「今回の住宅政策だとの事」であり
ここは以前のエントリーで問題提起したとおりです
麻生政権の景気対策って、
即効性のある内需拡大策が（金融危機のOECDの共通認識であるとして）「給付金」
又繰り返し納税も難しい低所得階層対策（減税では所得をバックできない）も「給付金」

根本的な矛盾に気が付きませんか？
前述の住宅政策の大半は「分譲住宅を買える階層」になりますから＝高所得という意味じゃありませんが、即効性のある内需拡大或いは低所得対策とは言えない。
低所得世帯への政策として考えれば恒常的な政策じゃない限り「選挙対策としての間接的な買収行為」との批判に答える論理が全く無いのです、

内需拡大政策と所得分配政策って本来利害が一致するんです。
所得分配政策として見ていけば、累進税率がそうであるように
消費性向の高い世帯に分配する事が最も有効になります（公共投資政策的に考えれば投資効果が高い）、同時に高額所得階層は専ら広範な社会システムに乗っかる形でその所得を確保しているのであって、内需拡大と経済の循環的な安定は高額所得階層には経済のファンダメンタルとして還元されます。
ここは労働法制もしかりです、
先進国の政策というのは、基本的に合理的な所得の分配に尽きるんであって、外需依存でGDPは成長しても世帯所得が増えないなんてーのは世界経済の秩序として見ても歪んでいる事になります（それこそ前川レポートなんだし）。
繰り返しますが、高額所得世帯というのは社会構造上この国が先進国であるというファンダメンタル無しには成立しないものであって、昭和に頭角した”中産階級”とは当時の所得倍増政策としての（先進国化の）国策の結果であって、社会学的に見るならこの”中産階級”がデフォルトって意味です。
経済学的に最も重要な指標が「完全雇用」であるように、社会階層的に考えるなら「中産階級の水準化」にあるワケです。
つまり低所得階層の存在は政策的失敗であって（この次点で見込まれる内需が縮小してしまう）、個人の努力不足等という発想が倒錯的な認識不足なのは（これじゃ発展途上国は先進国に比べて怠け者だと言っているのに等しい）、片方で政策的目標に「国別所得比較」や「国別生産性比較」を前提に政策判断している事で明らかです。
続きを読む