社会における契約の話（所有権とか）（後）

不動産における所有権等における「社会的合理性」の幅ってどんなものでしょう。

それこそ『絶対権』のように考えればズバリ相続税の徴収は所有権の侵害になります。
（単純に住宅として利用している不動産の売却に関しては免税措置とかありますが）
個人的には現行の相続税の体系はGHQの新たな財閥勃興阻止と現行財閥の解体なんてーな意味があったので、無理のある農地法同様に是非改正していただきたいと思うんですが、
とにもかくにも法的解釈としても『絶対権』のような所有権は「保障されていない」。

SFじゃないですが、
将来、高齢者の福祉とバーターで相続対象者の無い高齢者の資産は（当然国民総背番号制で）自動的に国有資産に編入されるとか考えられない話でも無い、
造語として『後期先進国』なんて概念があれば、その人口の維持は必ずしも血縁関係における出産に過度に依存しなくなるのも想定の範囲でしょう（未来には超高寿命化や国内ロボット資産の生産性なんて概念も登場しそうですし、広い意味で後期先進国は多国間における”都市部”を意味してくる→コスモポリタン化）。
何も左翼社会主義的発想と無関係に「所有権は流動性無しに考えられない存在」になります、そもそも人生の時間的幅が拡大するので（大人としての稼動時間が各20年オーダーで1期2期3期とか）終身雇用の概念と無関係なところから文明論的に転職の無い人生は存在しなくなるかもしれません。→余計に流動性の高い所有権の概念が期待されてくる。

民主主義がそうであるように、
一票の重みじゃ無いですが、地権者の重みって社会性も尊重されるべきもので（マンション建設反対運動とかも）、「その権利の軽重」は論議の必要あるんだと思います。
ここも所有権に社会性が内包されているからこそ合理性が発生するのであって、「誰かの所有物」的個別性が高くなってしまうと「ウチの敷地に入ってくるな」系の”心理的な過度の所有感”の方向にいってしまうので、社会的合理性は反比例して落っこちてしまうのです。
※一見矛盾するような話なんですが『分譲マンション』で考えるとわかりやすいかと、
　↓
分譲マンションの管理組合の議決には「当該マンションの資産価値の保持」って要素も当然含まれてきます。棟全体が寄与する資産価値のファンダメンタルは個別に存在しますから、各個室単体で個別に資産価値を維持することは限界あります（一種の共同体社会）。
社会性の認知は＝「個別所有権における権益の限界」になりますが同時に「個別所有権部分の資産保全」でもあるので、両者を繋ぐ鍵は『社会性』になります。続きを読む

社会における契約の話（所有権とか）（前）

社会心理的な話になるので少々難解になるかもなんですが気長にお付き合いください。

いきなりですがひとつパラドックスです。
『自分の土地の地下に石油資源を発見』
ここ掘れワンワンみたいな話が実際にあったとします、
そして（まー科学的にも100％あり得ない話なんですが）その深さが地球の半径の半分ほどだった時→『所有権面積は激減』しますよね？
地球丸いですから、

反対に成層圏まで突破せんばかりに高いタワー型マンションを建造すると
→『空中権は倍増』する、
地球丸いですからね。
同じ発想で言えば地球が毎年巨大化していくと、
所有している土地も比例して拡大成長します。

なんの話かっていうと、
つまり、最深部のコアまで掘り進むと土地所有権は「点になり」事実上消滅する。
（超高層タワー型マンションの土地所有権の大きさの話どころじゃなく）
しかし、この話がナンセンスなのは「流石に成層圏から上とか地球のコア深度まで所有権を主張する人はいない」からです。

よく考えてみてくてください、
どういう事でしょうか？
「ある程度の幅（空中権と地下埋蔵物の権利）の表面的な所有権です」
これって事実上土地所有権における心理的認識って「地球は平面だ」レベルだって事になりませんか？続きを読む

地脈のようなもの（３）

この話も何度かしたかしらと思うんですが、
実際に空室資料を集める段になってから部屋探しが長期化すると”事実上失敗”なのです。
私は競馬とか全く詳しく無いのですが、、たとえるなら「実際に空室資料を集める段階」って言えば→「既に競馬場に入っている状態」に相当します。
その”第○節”みたいなタイミングで選択を避けると＝次週のレースに繰越となるので
→単体で考えると”何ら確率に影響しない”。
そこによっぽどの拘りがある場合その（賭けの）前提条件は「勝ち負けに無関係でも”特定の馬が出走するのが条件”」となるので
→ここを部屋探しにたとえるなら
”部屋の内容や条件に関わらず○○なタイプ（或いは特定棟の指定とか）が絶対である”（適合すれば内見する前から契約確定級の”より掛け率の高い勝負師”みたいな）とかって話になりますが、
一般的に部屋探しの長期化（乃至”イロイロ長期間で見てみたい”）は「漠然と」なケースがが大半で（条件的に最初から無理ってパターンは例外ですが）、
豪腕勝負師的じゃないんですよ。
※心理学的に言えば「漠然と」に流れると→よりステレオタイプな選択肢に引っ張られる。

つまり「事実上部屋探しのコンセプト段階が詰められていない」って意味で、
「長期化してしまう」のでも「長期に探したい」のでも無く
「長期化して当たり前」なんです。
（ここで使われている”長期化”の暗韻が”失敗”とか”見送り”にかかっているのわかりますよね？）

競馬にたとえるなら『競馬新聞で検討中』の段階で、十分考えが纏まっていないって事です。これじゃ買っても負けてもどこか後悔が残りますよね→「見送り」という名の長期化ループに陥る可能性があるんです（同時に賃料上昇ベクトル発生）。
ですから狙いが曖昧なまま本番に相当する空室資料を集めてしまうより、ネット情報等で相場だけを確認して十分に『散歩（偵察）する等してコンセプトを詰める』方が遥かに成功率が上がります。
なんでしょう「狙い目も無く探す」って事は「やみくもに探す」に限りなく近い行為になってしまいますから。
やっぱり”ハイリスク”です、続きを読む

地脈のようなもの（２）

さて『都心部＋近郊＋郊外』のように散歩をしてみて何を感じると参考になるのか？
たとえばですね、
地域の不文律みたいな形で「お酒の飲める店や風俗店舗のある商業地」こういった商業区画は半ば地域の自主規制みたいな形（都市計画における用途指定とは又別に）で特定区画にまとまっていたりします。事実上隣町との協定で”風俗は○○駅だけ”とか棲み分けするケースもありますが、こういうポイント見ていくと「あーこっちはシングルなアパートがあるかな」であるとか「なるほど高層低層指定ってこういうことか、確かに中高層マンションは幹線道路沿いにならないと存在しないんだ」的世界から、
「幹線道路」「商業地（物販軽飲食系）」「商業地（重飲食アルコール・風俗可）」「低層一戸建て地域」「共同住宅のある地域」この辺が分散しているのがわかる筈です。

あまり意識したこと無いかも知れませんが、純然とした一戸建て地域にはアパートすら無い場合もあるので、皆さん思う以上に区画はキャラクター別に分かれていたりするんです。
そこでー（ここは間取りと同じで）各キャラクターがどの位置にあるのかとか、その商業区画にはどんな店舗が多いのかとかで街のキャラや「その街特有の地理的な脈目」みたいなものが見えてきます。
これだけだと一つの街の中の南がいいかとか北がいいかみたいな限定的な話になってしまうので内見の時には使えますが、今回のテーマである『地脈のようなもの』にまでは至りません。
さらにここを膨らませていくとですね、
この散歩を『都心部＋近郊＋郊外』のように特定路線で行うと、都心部は”ターミナル駅”になりますから川にたとえればダムみたいなもので、その沿線の先に暮らす人達の消費に関するひとつのポイントを形成しますから、勢い沿線のターミナル駅と各駅の街にはやはり相関関係があるんですよ。街柄ってだけでなく役割分担みたいなものです、
又、ターミナル駅の乗り降り客の客筋や『動き方（これ本当に違うんですよね）』から沿線の社会性が覗ける事もあります（難しい話じゃなくて子供が多いとかそんな雰囲気を確認できるだけでもなんとなくイメージ掴める筈です）。続きを読む

地脈のようなもの（１）

少々オカルトっぽいと思われるかもなんですが、以前から”地勢”とか”場”とか”流れ”とか様々な方向で話している『街の地政学的雰囲気』の話です。
基本”高台”や”風上”のように本当に戦術上の要点が「いいとこ」となるのは東京を都市国家的に見れば明らかで、土地の利用がもっぱら耕作地の時には”利水”だったりするワケで街のキャラクターに応じて流れというか地脈というか経済導線というかその地域における地勢上の位置関係は街並みの”並”における順位性があるのは確かで、

簡単に言えば「お花見のときの場所取り」じゃないですが、
なんとなくここがよさそうだって嗅覚は誰にでもある話しです。
でー、不動産の土地評価はそれほどその流れに厳密では無いので（土地単体の形であるとか土地単体の変動要因もある）、案外選べるものです。

又難解な話で恐縮なんですが、
賃貸で場所が選べるって話は説明の必要無いでしょうし、
分譲や中古マンションの購入でも郊外が都心部かで随分違うワケですし、物件固有の内容を重視するのも大事と言えば大事ですが、『どんな街のどの辺か』って世界の方がより大事なのじゃないかと思うんです。
ここ勘違いされると困っちゃうんですが、
所謂ひとつの”いいとこ”を薦めようって話じゃ無いのです。
個性ってものがあるんですから、
現代日本は民主主義の時代です。
「スローで緩い街に暮らしたい」「保守本道のいいとこに足場が欲しい」「プチブル的雰囲気が馴染めないので庶民の街のデザイナーズみたいな”ちょっと面白い”のがいい」みたいにですね、棲み分けって世界が本当のところでしょう。続きを読む

白い部屋（後）

前回の続きで「部屋のコントラスト」についてです。
じゃぁファミリータイプで（２DK以上）「いえいえ純粋なリビングスペースがありますよ」な時にはどうすれば効果的でしょう。

純粋なリビングスペースとなると、１R居室における”ごろ寝の可能性”は大幅に少なくなりますから「何らかの椅子に座る」前提となるので、勢いデザイン上は『腰壁的デザイン』の効果は大きくなります。
ローボード型の（腰高チェスト等）インテリアを高さを揃えて並べるって手法もありますが、いっその事ですね「擬似的に腰壁を設置してしまう」ってのもアリなんじゃないかと思います。手法としては簡単で（いい加減とも言いますが）、両サイド一定の重量のある家具を設置（デザイン的には全く同じ家具が望ましい）その背面にですね”東急ハンズ”等でおなじみのサブロク合板（約90cm×180cmの板：コンパネとも言います）を”壁に押し付け立て掛け”してしまうんです（その場で板取してサイズカットも頼めます）。
立て掛けているだけなので原状回復の心配ありませんし、
素の木目を重視するなら”シナ合板”を選んで表面仕上げをすればそのまま使えますし、
自分で装飾タイルを貼るとかアイデアがある場合には安価な”ラワン合板”でもいいでしょう。
合板の仕上げで気になる木口の仕上げが面倒であれば「木目テープ」みたいなのもあるので、参考までに
　↓
http://vicdiy.com/zairyo_knowhow/010/010.html

意匠における参考は『暖炉まがいのアクセントがつく』ってとこれしょうか（笑
この板を抑える荷重が大きければ自由に棚を作り付けたりのできるのであって、何気に使える手法に思います。

※全然関係無いのですが木造アパートの柱で囲まれた壁が90cm幅で狭い方であれば壁のサイズを計測してピタッと収まる格好で設置も可能（誤差があるので若干隙間の空く感じでカット依頼する方がいいでしょう）、柱えのネジ固定は原状回復の対象になりますが綺麗に穴あけすれば補修パテなんかで埋められますから（請求に関して保障はできませんが）自由に棚を設置できて”ネジの効く壁”が欲しい時には使える手法です。続きを読む

白い部屋（前）

壁が白いって結構デフォですよね、
昔の木造アパートなんかには洒落た砂壁が残っているケースもありますが、現行は上から何らかの塗料系の処理されているケースも多く、退出管理的には壁紙使用含めて「白が多い」のも確か。
しかし病院の壁も白ですから、インテリアを設置しないと何気に寂しいのも確かで（案外フローロングの選択はここに関係あるのかも知れません）、考えてみれば「学生アパート的風景」が少なくなっている点も考えておきたいところです。

さて「学生アパート的風景」って何かといえば、
木造モルタル設計特有の”柱”ですよ。
昭和の伝統的手法は
・そのまま無垢で木質感を生かす
・伝統的賃貸管理カラーのウグイス色調のペンキ仕上げとする
だいたいこの二者で白い壁と相まって感じのいいコントラストを生み出しました。

しかし昨今木造でも２×４多くなってきましたし、
非木造は室内造作型（マンション内に和室があるようなタイプ）意外はそういうアクセントはなかなか期待できません。
まーのっぺりと真っ白だったりするのです。
室内が全てリビング専用であれば、『腰壁』仕上げで（壁の下半分がウッド調とかになる奴）コントラスト付けるのが容易ですが（レストランなどの店舗はこのスタイル多いですよね）、寝室メインでもあるシングル向け住居で滅多なことで『腰壁』は見ることありません。
（その変わりに床がフローリングなのかなっとも思う）

かといって天井高サイズの本棚並べてって、
分譲購入ならアリですがなかなか「賃貸で大型家具を揃えすぎるのも、、」な心理ありますよね。
案外この「白い部屋現象」は重要で、
過剰な「日当たりのいい部屋偏向」の原因にもなっているのじゃないかと思うんです。
（室内になんとかして”コントラスト”をもちこむため）

そこでお手軽な方法は『カーテン』となります。続きを読む

玄関を考える（２）

さてやっかないのは非木造マンションの方です、

導線に方向転換をつけるって言ってもねぇ
まさか腰高の壁を設置して飛び上がるワケにもいきませんし、
本格的に『ウエスタンドア』を適宜設置というのも少々大袈裟というか（ネジ穴どこにあけるのって話になります）、
　↓（ウエスタンドア）
http://www.rakuten.co.jp/nonaka/437306/446088/

しかしですよ、ここで前回エントリー思い出してください。
なのでマンションの場合、ちょっと予算を上げるとその廊下上の位置どこかにキッチンもレイアウトされるので（パイプスペースに対して水周りは集約される形）居室との間にドアを設置して１Kってのが定番な訳です。
当然の如く広さに余裕がなければ（キッチンシンクの位置の関係で廊下上の空間だけでは１Kを構成できない場合）居室を仕切って１K化するドアは設置できない。

あれれ
だとするとですよみなさん
自分の部屋を１K化できればいいんだと、
こうなりませんか？続きを読む