駅近論争（２）

さてあなたはどちら派でしょうか？
「乗り継ぎや降車駅の階段近くに合わせた位置に乗る」
（仮にタイプ１とします）
「先頭か最後尾か空いている方の端よりの位置に乗る」
（仮にタイプ２とします）
各駅で出入り口が又違うので（先頭や最後尾方向だけが出入り口の駅も多い）、同じ路線の中でもどこ駅から乗ってどこ駅で降りるのかによっても違いはあるにはあるんですが、上記二者の違いは心理的な駅徒歩選択タイプの差異と一致するかもしれません。

前者（タイプ１）は何がどうあるとうと駅徒歩時間が短い方が体感楽であり、
後者は駅徒歩時間自体は長くても乗り降りが楽だとか案外座れるチャンスがあるとか乗車中の環境もその条件に含まれている事になります。

心理的にはどっちがどっちということではなく（脳内の快不快判定自体違っているとも言えるので）、ここはタイプに応じて駅近を考えたいところ。
この思考には派生する条件も考えられるんです、

『通勤ルート・トータルの環境選択』です
駅徒歩ってその環境の一部の条件に過ぎませんからね。
のんびりした商店街を歩くと「歩いた感が少ない」ものですが、選択がタイプ１の場合あんまし関係無いかもしれないのです。
脳内のフラグが歩いている感覚っていうより時々確認される時計の進み具合にストレス反応出ているとすれば、風景がリラックス系なので楽だって認知は「そりゃ後回しだわ」となりますからね（笑
音を感知する脳内グラフィックイコライザーの話じゃありませんが、体感されるストレスには個人差があるので（映画館の座席はどの位置が好きかみたいな）、友人のアドバイスなどに頼りすぎると（人が違うんですから）間違っちゃう事もあります。続きを読む

駅近論争（１）

不動産の駅徒歩表示の基準は公正取引委員会の指導で確定していて、
分速80mで計測されます。
（大人がサクサクとウォーキングするぐらいの速度）
地図上などで駅出口からの距離を計測して→80mで割り算するって事です、
よく実測値は＋１，２分なんていいますが計測自体は基準にのっとったものなので「歩いて確かめる」のが一番には違いありません。
信号の数や歩きやすさってところから違いますからね。

一番困るのは『デカイ駅』かもしれません（笑
仮に新宿駅南口であれば改札も近いですから時間的にはほぼジャストかもですが、西口の地下出入り口ともなると場所にもよりますが、果たして目的の電車ホームまで何分かってわからないですものね。
地下深いので有名な大江戸線ともなると「エスカレーター長いって」な事も頻繁ですから（しかも何度も折り返しみたいな）、駅の地上出入り口までの到達が近くても予定している電車に乗れるのかってここは別物になります。

駅近度を考える上で、作りのシンプルな駅の方が有利になるのは間違いありません。
その代わり大きな駅じゃないと座れる確率も低くなっちゃいますが、
難しい選択で、駅のホームってもう少し簡単に延長できないものなのでしょうかね？
実数は持ってませんが、ヨーロッパでは日本のような通勤ラッシュは無いって話もあるようで、単純に考えれば○両編成の数を増やせば解決するんじゃなかろうかと思うんですが、よっぽど難しいのでしょうか。
吉祥寺の井の頭線なんか（暫定なんだと思うですが）駅のホームがもうね「これはコンサート会場の増設フロアでしょうか」ってぐらいの勢い（コンパネ張っただけ）で随分長いことたってます。あれでも強度計算はしている筈なので、そんなにガチで作らなくても大丈夫なのじゃないかと思うんですが、、、
※地下鉄のホーム延長は絶望的かと思いますが。

話を戻して駅のスケールってところ考えていくと、
私鉄沿線には「快速・急行・通勤快速」など様々あって、できれば各駅オンリーの利用駅を避けたい場合も出てくると思いますが、ここもケースバイケースなんですよね、
電車の混雑具合が全然違う場合もあるからです。

流石に通勤時間帯を使って乗車実験するのはやり過ぎだと思いますが、
一度も降りたことの無い駅で部屋探しをする時には、少なくとも一度は電車に乗って希望駅全ての乗り降り関係抑えておきたいところです。
駅徒歩10分以内で考えた場合、上記の「混雑具合やホームまでのアクセス」がその３割〜関係しちゃいますから引っ越した後の通勤時間が思惑と違っちゃう事も大いにあり得ます。
※殺人的な通勤ラッシュの路線として有名なんてこともあるので事前に調べておきたいところ
考えてみれば駅徒歩5分の主要駅におけるホーム到達時間より、その隣の中規模駅徒歩7分の方が早いって事は十分あり得ますからね。

＜つづく＞


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安全を考える「DIY的アイデア編」

果たして上手くいくのか自信のほどは”あるようなないような”部分もありますが、
これは効くでしょうって暮らしの安全策は考えるとイロイロ出てくるものです。

侵入ルート的な意味での「窓の防衛」を考えれば、
泥棒もね、窓ガラス全部割り切ってガシャーンとアクション映画張りに入ってくるとは考え難いので（ってかまずあり得ない→テロ対策特殊部隊じゃないんだから）、
ここですね防衛すべきは「鍵の周囲・或いは鍵のある位置の窓だけ」となるんですよ。
ですからその周囲だけ”狙って割る”とか”狙ってカットする”事ができなくすればいいのであって、
皆さんも考えてみてください。
「外から見てそう思われればいい」のですよ、
諦めてくれるのが一番いいのであって、
マジに難攻不落の対策である必要ありません。
「あれ、これどうなっているの？」とか「鍵はどこにあんだよ見えないぞ」となると、
→「どこ割ればいんだよ」
こうなりませんか？

簡単な対策としては
『窓ガラスサッシの鍵付近の内側（20cm各ぐらい）に鉄板張る』
極端に言えば「外からそう見えればいい」のです。
で、実際DIY的にどうやるのかって、ここはみなさん実力に応じて考えてみてください。

次なる手段は、
「そもそも身体が中に入らなければいんじゃないか？」
普段気がついていなかもしれませんが、
『スリット状の縦長窓（ルーバーになっているのも多いですね）』が並ぶパターン
これならどうあっても身体が入らない。
自宅が持ち家一戸建てだとか分譲マンションであれば改装工事でこのタイプの窓に換装すると安全確保の効果は絶大。
そもそもスリット状の採光って元をただせば「要塞における銃眼」と似たようなものですから、それは安全性は高まるんだと。
効能はそれだけじゃなく巧みに設計すると「カーテンいらず」になるんですよ、
結果室内も明るくなるし窓ガラスは熱放射も大きいので、光熱費まで安くなります。続きを読む

安全を考える（３）

”低層マンションやアパートの場合”です。
オートロックと違い、ざっくばらんに言えば「実被害の大きさって意味のリスクは少ない傾向にある」のですが、心理的な不安であるとかプライバシーの保全などの点に弱点があります。
改めて一階論を考えてみれば、
何もなくても、窓の外すぐを人が歩いているとそれはオートロック・マンションにおける非開放廊下やエントランスからの動線の長さなどで確保される雰囲気とは大きな開きがあります。この心理的な側面は相性問題であって、
簡単な表現を選ぶと開けっぴろげと言うか、そもそも風通し含めて『開放系』を好む人に適正があるのが”低層マンションやアパート”となりますから、心理的な部分を構造物特有のリスクにように考えてしまうのは勘違いでしょう。

たとえて言うなら旅行する時に「旅館もいいねな人」と、旅行とうより「そもそも高級ホテルの雰囲気が好き」のようにそれは各個人でタイプがあるのであって、賃貸物件にはそういうキャラクター分け（個性）がありますから、そこを普遍的な性能評価でくくってしまうのは無理があるって話です。
見方を変えれば、一定規模以上のマンションは共有部分の内容も居住性能として応分に賃料に関わる事になるので、居室の広さや内容の割高感があっても「選択肢として織り込み済み」と考えるのが筋論になりますから→同じ賃料であれば木造アパート等の方が内容が上となるのも事実です。
※補足すると非開放プライバシー重視の人の場合、特別オートロックは無くても一定規模以上のマンションをマストの条件にすれば（そもそもオートロックの性能には様々な限界もあるので）キャラクターにマッチすることになります→むしろ管理人さんがいる事の方が実利的には重要。

話を”低層マンションやアパートの場合”の安全保障に戻しましょう、
どうしても多くなってしまうのは、鍵を開けてしまうテクニックのあるようなプロフェッショナルな確信犯の犯罪事例はリスク的に低くても軽微な犯罪に属するトラブルは（動機が軽微だけにオートロックだけでも十分に面倒な障壁となる）、タイプとしてオートロックに比べて多くなると考えるべきで、
安全確保の対策もそっち方面の被害予測からの逆算となります。
簡単に言えば「玄関先等に置かれているものの盗難や破損」「一階に関しては空き巣におけるガラス割り」「空き缶等のゴミが住居近くに放置される」、最近は随分少なくなりましたが「なんだかよくわからない勧誘やセールスがくる」。
家主さんがエントランス周りの柵であるとかセンサーライトなど積極的であれば随分違うのですが（動機が軽微なので少しでも面倒くさいとか何かやっかいな障壁があれば抑止効果がある）、具体的に何から手を付けていけば案外はっきりしていないのも確かな上、賃貸契約の基本は専有部分の対策となりますからここに絞っていきましょう。続きを読む

安全を考える（２）

”オートロックの場合”です。
オートロック・マンションは室内までの動線部分となる共有スペースが多く（長く）なりますから自室に到着する時には「奥まった感」といいましょうかプライバシーレベルが上昇した感じがあるのは間違いありません。
比較的交通量の多い道路に面していても室内も静かで、それなりの規模のマンションであればゴミ出しの利便性も高かったりするので、特有の合理性があります。
※ファミリータイプの場合だと「一戸建てよりマンションの方が好き」って人もいます

その反面外観も高級なものが多いため窃盗犯に狙われやすく（捕まっても罪状同じですから）、オートロックそのものにはご存知のように完全に入館を規制する機能はありません。
※入居戸数が極めて少なくロックそのものが玄関前にあるなど特徴があるものは例外
http://retour.seesaa.net/article/72743079.html

オートロック・マンションは中高層でそれなりの規模となるのも一般的なので不特定多数の人の出入りもあるためです。
あまり詳しく書くのも微妙な部分があるので以降は対策中心に話を進めますが、
オートロックに安心してしまい、玄関やベランダ・バルコニーのある窓の施錠を忘れないような注意は必要で（特にベランダ・バルコニー側：３階以上であってもです）、本来オートロック系はベランダ・バルコニーレスで洗濯物外干しNGとするのがベストなのは防犯上の意味もあるのです。
※以前某有名野球選手が高額な窃盗にあった時には「玄関も施錠していなかった」のです

又、不特定多数という部分もポイントで
某○R系のタワー（審査が甘い）などの話では「女性がひとりの時に同乗者がいるエレベーターでは自分の階数を押さない」なんて話もあるぐらいで、今回のテーマ『安全を考える』な部分から言えば「自室：専有部分の安全保障を個別に考える」に尽きるでしょう。

最上階近くであれば玄関からの（ピッキング）侵入の可能性が高くなりますからダブルロックが効果的でしょう（特にシングル向け間取りオンリーのマンションは要注意）、
外観も豪華で狙われやすいマンションの場合、高級ならではの警備のサービスもオプションで備えていることも多くなりますから賃料が高ければ高いなりに契約した方がベターでしょう。※ある意味近隣にも馴染んで落ち着いた雰囲気の築年数も経過したマンションの方が安全とも言えます。
（管理人さんによる抑止効果としては分譲マンションで管理組合の意識も高いところとなるでしょう）続きを読む

安全を考える（１）

統計的にいえば共同住宅における犯罪発生率はトータルで言えば低くって、
ましてや東京が重犯罪などの犯罪発生率で日本一って事もありませんから、普通にただ漠然と考えても東京ひとりぐらしは「むしろ安全」と認識して間違いありません。

実質的な結論から言えば防犯から１階に特別なフラグを立てるところにも意味はありませんし（警察の統計分類も”１・２階”ととりわけ１階にフラグを立てることもなく）、街の警察広報的には都内ともなえば「オートロックこそ危ない」とアナウンスしながらパトロールしていたり広報ポスターもあります。
某都内の幹線道路沿いのオートロックマンションエントランスに軒並み（ATMなどでお馴染みの）緑の警察官立ち寄り案内がズラーっとさがっている光景もあります。

私の経験上も「実害を伴う盗難の話」は直接事案を知っている部分と伝聞を加えても”マンションの２階ベランダバルコニーから侵入”であるとか１階フラグはどこにも無いのです。

ですから理由が『DATA的意味で統計的にも防犯で』であるなら、リスク回避はどこからも目立つ事の無い賃料安めの木造アパートがベターに違いは無いのです。
しかし１階フラグの本質は別のところにあって、
ここ多分に心理的な部分というか（犯罪に類する実被害ではなくて）『プライバシーの侵害』とか『パーソナル・スペース（自意識の縄張り空間みたいなもの）の破綻』の方が重要である場合も同時に考えなくちゃいけないところです。

ベタなところでいえば「訪問販売や新聞の勧誘」、
又、実被害は出ていないながら（保険で保障されるるので）窓ガラスを割られるなどそういった側面は、犯罪の実リスク（ここも確実な数字があるワケでは無いのですが）とは反比例してオートロックの方が高性能に違いは無いのです。
※元々オートロックは防犯性能を宣伝効果として使うことが問題で、本質はプライバシー確保の設備でありグレードというのが正解（本来そう説明すべきでしょう）。

となると考えちゃいますよね？
じゃ実際どう考えればいいのか。

話を整理してみると見えてくるんです。
「オートロック中規模以上のマンションの防犯性」
「低層マンション・アパート（外階段型）の防犯性」
これは全く別のテーマなんだと思います、

その違いを認識した上で”自分なりの安全”を考えるところに正解があるのじゃないでしょうか。（防犯と言っちゃうと話が狭義に偏りがちなんですよ）

話せばかなり奥行きのある話なので、シリーズでお伝えしていこうと思います。

＜つづく＞


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管理と営業の関係（編集後記）

今回は難しい話になってしまったので、
補完説明もアップしておきます。

「昔と今と仲介業務の内容も違ってきている」
これは戦後から昭和初期等に基本的に管理先不動産会社で問い合わせをして見合う空室があればそのまま内見して（資料記載の内容が確認されれば）申込むのが常識だった時代、
本当に選択肢は限られていたので希望条件提示は”その条件で適合があれば契約します”って意味なので存在と確認＝契約だった）、仲介業務は地域の不動産屋さんとの近所付き合いや（管理窓口多社物件やらで紹介可能な情報があれば「その紹介業務までしましょう」みたいな意味だったんです。
なんていいましょうか実質仲介業務は部分的な二次的サービス業務だったワケで（今とは費用負担も違いました＝部分的だった）、仲介業務も内見は「飛ばし（地図を渡すだけで案内はしない：或いは管理会社に任せる）」も常識の範囲でした。
で、「後はこの管理会社さんにお願いしてください」みたいに契約に立ち会わない等、当時の仲介業務は「申し込み・手付金徴収の代行だとか手元にある業務資料の紹介など」行政窓口みたいな仕事だったのです。
（ハローワークに似ているでしょうか：紹介しっぱなしみたいな→ハローワークの業務に国費負担で正当な仲介手数料のような概念があれば「性別差別の募集がある」とか判断されれば求職者の代理人として紹介段階でこれを募集違反としてチェックする等の業務が含まれるって事です）
希望地域の空室がどれだけあるのか全容を知る人は誰もいなかったみたいな時代→顧客ニーズも貸し手市場なので空室が存在すれば十分で「仲介業務」も一部の範囲で良かった。
※窓口業務は当時であっても各社独自に対応していたので一律に上記だったって意味じゃありません。上記のように商習慣的にも社会的にも「仲介業務の範囲が狭かった」のです。


これが現代社会では社会資本の充実（と消費者権利保護）により、保険とかもそうですが（前段のハローワークの話含めて）、借主側の代理人として「空室実体調査」「法的な部分の（借主権利の）説明」や（選択肢が多いので）専門家的アドバイスなど物件説明や契約の立会いや折衝、申込み時のプライバシー保護、契約書内容確認（説明）等仲介業務が管理業務から”独立して存在する”ことが賃貸契約上の枠組みや借主権利として望ましくなってますから『仲介手数料と仲介業務の概念』が確立しているのであって、
手続きとして社会的に求めらるんですよ。続きを読む

管理と営業の関係

時代がまだ貸し手市場だった頃の話からしましょうか。
戦後から高度経済成長まで（公団が活躍したぐらいですから）社会資本として賃貸住居は戸数も内容（床面積）も不足していたワケです。

消費者の選択における市場の透明性も何も、選択肢が少なかった。
街の不動産屋さんに出向いて空室がみつかればそれでよかったワケですね。
この時、大家さんと管理会社の契約が「窓口オンリー」で近所付き合い的に大家さんが面識ある不動産会社にどの会社でもいいですよ的なものであれば、大家さんと管理会社の契約の関係そのものが限定的に流通促進もする。
言い換えると不動産会社の大家さん周り営業によってある程度地域の空室は紹介可能になります（他社との関係が悪化しないよう配慮も必要ですが）。
同時に不動産会社同士の近所付き合いもありますから「大家さんが一社に一任物件」も資料持って仲介お願いしますねみたいな情報の共有があれば、その空室情報も集まります。
ある意味貸し手市場であればその情報量で十分だったんですよ。

見方を変えると現代社会と違って大家さんと管理会社の媒介契約が緩めで寛容な方タイプが多い地域とか（管理会社の大家さん営業によって流通を促進）、管理会社間の地域の近所付き合いがあるとそのままでもある程度の利便性が確保されます。
（この時代の仲介業務は今より淡白なもので実体としては別物だったと考える方がいいかもしれませんが、この方向性でも情報の共有はあり得た）


反対に
しっかりしたある程度の規模の不動産会社に寡占されるような地域であるとか、大家さんの判断で物件管理を一社に一任するのが常識的だったりする場合、
「物件の管理会社はひとつ」になるので、不動産会社を回る数だけ空室情報がある事になります（一社だけだと管理物件以外紹介されないケースも珍しくない）。
※前回の話にあるように、内容のいい物件ほど専属契約の管理形態が多くなるので引越し慣れしている人ほどそういう部屋は見逃せないとなる（ここが非公開物件とごっちゃになって「掘り出し物の勘違い」に繋がったかも知れませんね）、

管理の内容によって店頭窓口では紹介のされ方が違ってくるワケです
（上記にあるように地域差もあったと言えるでしょう）続きを読む