３回シリーズでお伝えしてきた賃貸住居における契約内容やニュース報道の判断の仕方の話なんですが、案外忘れられている『ある法則』について一点忘れていました。
■「長期割引率」の話です。
前回までの説明で語ってきたように、昨今報道で目立っている問題の多数は「短期解約事例」で起きます。
極端な話”超長期契約”であれば生涯に解約なり退出する頻度は非常に少なくなるからです。室内造作の減価償却の話があるように、契約期間が延びれば伸びるほど原状回復などの折衝における計算母数が減額しますから、借りる側にも貸す側にも”住居の長期安定契約”は合理的な話になります。
※室内造作も社会資本として考えるとわかりやすいでしょう。長期契約は地球にとってもグリーンな選択なワケです→そのまま貸主借主の経済循環にとってもコストが軽微になります。
少なくとも2年契約の2年は基本として理解して欲しい（っても双方2年の合意で契約しているんですから2年以下の解約がレアケースなのは説明の必要無いと思います）。
家主側としてもリスク回避としても長期に安定して入居してもらえる事は歓迎なので、長期割引のインセンティブを付けたいところです、
その結論が『礼敷2/2更新料１』のシステムになります。
↓
解約して新しい部屋を探せば引越し費用から仲介手数料まで多数コストがかかりますが、契約を更新するのは「更新料1ヵ月だけでいい」、
とりわけ礼金２ヶ月グレードの部屋であれば単純比較として更新料１ヵ月は割安で、
電卓はじかなくてもわかる事ですが、少なくとも更新料との差額（２−１＝１ヶ月）分が長く暮らせば暮らすほど減衰していきます（１ヶ月÷２４→１ヶ月÷４８）。
そういう意味で図面資料表示上に構造的に『礼敷2/2更新料１』のシステムには長期割引率の明示があるんです。
メッセージとして「更新して長期借りたら得ですよね」の募集スタイルです。
審査の一部と言っては何ですが、『礼敷2/2更新料１』デファクトスタンダードを選択する申込希望者は”見込み”でしかありませんが長期契約の合理性を認識している人と定義することが可能なので、賃料設定を行う場合の前提となる定義として短期解約コストを織り込まない家賃での募集を織り込めるんです（その方向に沿った審査とパッケージとなる）。
簡単に言えば『礼敷2/2更新料１』なら賃料設定は低めの設定になります。
（長期安定利回り的発想です）続きを読む
「家賃取り立て」に関する報道：補足です
2010年03月06日
「家賃取り立て」に関する報道（３）
2010年03月04日
ドンピシャタイムリーな報道がありました。
こちら
↓
「過払い金」に続く「返還ビジネス」を模索する弁護士業界
賃貸住宅更新料や残業代も対象に
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/292
この件に関しては軽率にコメントできませんが、昨今の係争増加の報道の背景には上記の「弁護士救済ビジネス」の側面がある事もひとつのポイントです。
（これは弁護活動の制限を求めるような話ではなく、統計上”増えた”という報道の根拠が必ずしも問題の増加を意味しないって趣旨です。中には売名や悪徳って現象も含まれているのかも知れませんが個々の内容に関しては詳しい事情もわからないのでここではコメントできません）
さて予告どおり以下のポイントに絞っていきましょう。
■NHK報道の礼敷と更新料云々の件説明は完全にプルーフできてないので、保証会社の方向性含めて将来像の予測を考えてみる。
今回のレポート（１）の報道は
・敷金礼金不要の「ゼロゼロ物件」における管理の問題
NHKの報道は（その反対で）
・礼敷方式や”とりわけ更新料”等の不透明さと契約時の説明不足の問題
簡略化すれば（特にNHKの報道が矛盾しているんですが）、「ゼロゼロ物件」化すれば保証会社の関与など管理上の問題があり、『礼敷2/2更新料１・専任媒介』という東京におけるデファクトスタンダードには”割引される場合もある”事やその内容使途に関して不透明（家主に支払われるのか管理会社への委託料となるのか）な要素がある。
↑
このような図式になります。
NHKの報道では京都方面（更新料が２ヶ月等管理上というより賃料計算の基本が違うんだと思います：２年の賃料総額を26ヶ月割りで計算する等）の不動産業界が電卓をはじいて「毎月に均すと幾らになるか実質賃料を併記した」という話に力点が置かれていました。
（前回説明のように一般媒介の問題は別の問題であり、基本正式な東京における更新料の性質は契約の法令遵守上の”管理委託料であるべき”もので→東京においては賃料の一部では無い）
この段階でNHKは礼敷や更新料の使途が地域格差としてどういう意味で差異があるのか十分内容を考えなかったため報道のポイントも不透明になってしまった訳です。
東京における『礼敷2/2更新料１・専任媒介』デファクトスタンダードの内容を前提にすれば両者の報道は矛盾無く繋がります。
ある意味京都方面における更新料の概念と一般媒介の問題は似たところがあって、
契約時に礼金なり更新時の更新費なり、それがゼロゼロの場合毎月賃料の何％が相当するのか等『契約時に管理会社の管理委託費用』が明示されるのが本来望ましいって事です。
（重要事項に含まれてくれれば法的に更にしっかりする）
入居者にとっても安心ですし、事実上家主に対しても拘束力があり、同時に法令に詳しい管理会社にも当事者責任が明快化しますから、各地域の条例などその解釈や運用の説明に割かれる時間は借主にも貸主にも十分確保される事になります。
（間接的に一般媒介から専任媒介への誘導ともなる）続きを読む
こちら
↓
「過払い金」に続く「返還ビジネス」を模索する弁護士業界
賃貸住宅更新料や残業代も対象に
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/292
この件に関しては軽率にコメントできませんが、昨今の係争増加の報道の背景には上記の「弁護士救済ビジネス」の側面がある事もひとつのポイントです。
（これは弁護活動の制限を求めるような話ではなく、統計上”増えた”という報道の根拠が必ずしも問題の増加を意味しないって趣旨です。中には売名や悪徳って現象も含まれているのかも知れませんが個々の内容に関しては詳しい事情もわからないのでここではコメントできません）
さて予告どおり以下のポイントに絞っていきましょう。
■NHK報道の礼敷と更新料云々の件説明は完全にプルーフできてないので、保証会社の方向性含めて将来像の予測を考えてみる。
今回のレポート（１）の報道は
・敷金礼金不要の「ゼロゼロ物件」における管理の問題
NHKの報道は（その反対で）
・礼敷方式や”とりわけ更新料”等の不透明さと契約時の説明不足の問題
簡略化すれば（特にNHKの報道が矛盾しているんですが）、「ゼロゼロ物件」化すれば保証会社の関与など管理上の問題があり、『礼敷2/2更新料１・専任媒介』という東京におけるデファクトスタンダードには”割引される場合もある”事やその内容使途に関して不透明（家主に支払われるのか管理会社への委託料となるのか）な要素がある。
↑
このような図式になります。
NHKの報道では京都方面（更新料が２ヶ月等管理上というより賃料計算の基本が違うんだと思います：２年の賃料総額を26ヶ月割りで計算する等）の不動産業界が電卓をはじいて「毎月に均すと幾らになるか実質賃料を併記した」という話に力点が置かれていました。
（前回説明のように一般媒介の問題は別の問題であり、基本正式な東京における更新料の性質は契約の法令遵守上の”管理委託料であるべき”もので→東京においては賃料の一部では無い）
この段階でNHKは礼敷や更新料の使途が地域格差としてどういう意味で差異があるのか十分内容を考えなかったため報道のポイントも不透明になってしまった訳です。
東京における『礼敷2/2更新料１・専任媒介』デファクトスタンダードの内容を前提にすれば両者の報道は矛盾無く繋がります。
ある意味京都方面における更新料の概念と一般媒介の問題は似たところがあって、
契約時に礼金なり更新時の更新費なり、それがゼロゼロの場合毎月賃料の何％が相当するのか等『契約時に管理会社の管理委託費用』が明示されるのが本来望ましいって事です。
（重要事項に含まれてくれれば法的に更にしっかりする）
入居者にとっても安心ですし、事実上家主に対しても拘束力があり、同時に法令に詳しい管理会社にも当事者責任が明快化しますから、各地域の条例などその解釈や運用の説明に割かれる時間は借主にも貸主にも十分確保される事になります。
（間接的に一般媒介から専任媒介への誘導ともなる）続きを読む
「家賃取り立て」に関する報道（２）
2010年03月02日
※話の流れが前回エントリーの（１）を引き継いでいるので、今回初めて読む方は是非（１）から読んでください。
NHK報道の更新料の論議などが問題なのは、前回説明のように「家主と管理会社の媒介契約＝管理会社への管理委託内容」がまったく触れられていないところです。
図面資料で言うと、
■『取引態様（たいよう）』→簡単に言えば取引”形態”みたいなものです
仲介調査会社としては、管理会社の評価として免許更新番号もそうですが「物件の取引の内容」として部屋の内容同等にここも勘案して部屋を紹介します。
（そうじゃない会社もあるでしょうけれど、、）
入居後の管理状態がほぼそこで推定可能だからです。
「家賃取り立て」報道もどうですが、問題視されているのは所謂個別の部屋探しでは無く『契約後』の話になりますから、報道のテーマは「管理形態の内容」であるべきなんです。
ところが報道は料金が幾らであるとか、内容を説明する事無く（しかも管理上上位ランクとなる更新料制度のある東京の正規の取引をあたかも不透明であるかのような方向）なんでしょうか、媒体としては”ウケのいい方向”に逃げている結果間違った捉え方をされかねない部分があるのです。
（方や「ゼロゼロ物件が問題」←→方や「礼敷更新料がしっかりある契約は不透明」）
今回の報道で認識すべきテーマは（１）で触れた『保証会社の問題』と、正規の礼敷システムによる一般賃貸から外れた、マンスリーを年間契約するような某別ジャンルの賃貸などの問題であり、
地域差としては関西（特に京都方面）の保証金額の大きさや更新料が２ヵ月は大きすぎないか等の「運用上の問題」、
そしてNHKの方で言えば「契約時の説明の不十分」など管理会社の質的問題なのです。
前回エントリーを引き継いで今回は管理会社の内容をテーマとしているのですが、
見方は二つあります。
ひとつが前述の『取引態様（簡単に言えば取引”形態”みたいなもの）』所謂家主と管理会社の媒介契約の内容であり、
もうひとつは業界地図的に管理会社のあるべき方向なり”見分け方”です。
取引態様（取引形態）から話を進めますと
大まかに言えば
「貸主→代理→専任媒介→一般媒介」と、この順番で管理会社の当事者責任や権限も並びます。（つまり一般媒介が一番管理会社の当事者責任や権限が少なくなる）
※細かく言えばサブリースなど実態としてどうなのかなどの差もあります
話をわかりやすくすれば問題のひとつは『一般媒介』にあると見てもいいでしょう、続きを読む
NHK報道の更新料の論議などが問題なのは、前回説明のように「家主と管理会社の媒介契約＝管理会社への管理委託内容」がまったく触れられていないところです。
図面資料で言うと、
■『取引態様（たいよう）』→簡単に言えば取引”形態”みたいなものです
仲介調査会社としては、管理会社の評価として免許更新番号もそうですが「物件の取引の内容」として部屋の内容同等にここも勘案して部屋を紹介します。
（そうじゃない会社もあるでしょうけれど、、）
入居後の管理状態がほぼそこで推定可能だからです。
「家賃取り立て」報道もどうですが、問題視されているのは所謂個別の部屋探しでは無く『契約後』の話になりますから、報道のテーマは「管理形態の内容」であるべきなんです。
ところが報道は料金が幾らであるとか、内容を説明する事無く（しかも管理上上位ランクとなる更新料制度のある東京の正規の取引をあたかも不透明であるかのような方向）なんでしょうか、媒体としては”ウケのいい方向”に逃げている結果間違った捉え方をされかねない部分があるのです。
（方や「ゼロゼロ物件が問題」←→方や「礼敷更新料がしっかりある契約は不透明」）
今回の報道で認識すべきテーマは（１）で触れた『保証会社の問題』と、正規の礼敷システムによる一般賃貸から外れた、マンスリーを年間契約するような某別ジャンルの賃貸などの問題であり、
地域差としては関西（特に京都方面）の保証金額の大きさや更新料が２ヵ月は大きすぎないか等の「運用上の問題」、
そしてNHKの方で言えば「契約時の説明の不十分」など管理会社の質的問題なのです。
前回エントリーを引き継いで今回は管理会社の内容をテーマとしているのですが、
見方は二つあります。
ひとつが前述の『取引態様（簡単に言えば取引”形態”みたいなもの）』所謂家主と管理会社の媒介契約の内容であり、
もうひとつは業界地図的に管理会社のあるべき方向なり”見分け方”です。
取引態様（取引形態）から話を進めますと
大まかに言えば
「貸主→代理→専任媒介→一般媒介」と、この順番で管理会社の当事者責任や権限も並びます。（つまり一般媒介が一番管理会社の当事者責任や権限が少なくなる）
※細かく言えばサブリースなど実態としてどうなのかなどの差もあります
話をわかりやすくすれば問題のひとつは『一般媒介』にあると見てもいいでしょう、続きを読む
