案外レアな２DK以上の木造アパート

何がレアってその存在もそうなんですが、部屋探しの時に木造アパートで２DK以上（平米数で言えば45平米以上って感じでしょうか）を希望する人が先ず稀なワケです。
それはそうだと思います、
誰しもパッと木造アパートで２DK以上の部屋をイメージできないでしょうからね。

ところがこの『２DK以上の木造アパート』、ちょっと見逃せない風変わりな物件を発見できるパラメーターそのものだったりするので実は重要な存在でもあります。
仲介調査依頼でこのパラメーターが登場するのはどんな時かと言いますと「一戸建て希望」の場合なんです。
「何故に一戸建て希望なのに木造アパート？」と思う方もいらっしゃるかもですが、昔大家さん住居で木造アパートの1階占有などで業界では”準借家”と呼ばれているカテゴリーが空室DATAベースの振り分けカテゴリーには存在しなかったりするんです。
そこで各業者さんは、準借家がある場合テラスで登録したりそのまま一戸建てで登録したり様々工夫するんですが、普通に考えると棟自体は木造アパートまんまだったりしますから当然”そのまま木造アパートで登録”となるケースも多いのです。

なものですから、そうそう数の多くない一戸建ての調査依頼があると「大・木造アパート」を同時に調べるのは常道みたいなものなんです。

と、今度は
「いくら準借家でも一戸建て依頼の顧客は結局木造アパートなのだから失望するのではないか」と考える方もいるでしょう。
全くその心配は無いのです。
通常木造アパートと言えば１DKの部屋などが１階２階にそれぞれ３戸で計６戸だったりします。（或いはそれぞれ４戸で計８戸とか）
アパートの場合１KやDK一戸の広さは約20�uですからワンフロア占有だと60�uになりますよね？又はコンパクト系１R16平米が４戸なら64�u、
これがサイズ的にちょうど”元家主部分３DK”や”２LDK”とかの広さに符号するんです。
しかもジャンル的に珍しい形になるので、相場も通常のマンション２DKとそう違わなかったりするんです。
それだけじゃありません、元家主部分というのはその意味が大きくて一般的なワンフロア占有と違い庭付きだったりして普通の一戸建て賃貸では望めない特典がくっついていたります。

本格的に珍しいパターンだと、上記の逆パターンで「風呂無しアパート２階全室改造」による変則４Kだったり、探そうと思ってもそうそう見つからない謎の物件が登場したり（このケースは実際に恵比寿近隣でありました）、狙いどおりの一戸建てとは随分違うのですが「これは何でしょうか」って部屋が偶然見つかる確率があるのは確かなんですよ。
（残念な事に依頼の方にも”予定外過ぎ”で、猛烈に気になるんだが不思議と申込みには踏み切れないなど内見率は圧倒的に高いが成約率が案外低かったりするんですが、、）

話を家主部分に戻しますと、
昭和には割りと一般的であった１階家主部分で２階のみ賃貸などの木造建築は、当然家主宅として建築されているので、建築的にも案外しっかりしていて、マンション的表現を使うと「所謂分譲仕様」と言える内容も多く存在します。
やたらと凄いキッチンだったり、和室造作の内容が本格的だったり、縁側が存在したりで、下手な通常一戸建てに内容で勝ってしまうパターンも珍しく無いのです。

実際の話、この「大・木造アパート」の存在数は一戸建てと同数乃至更に少ない場合もある上に、簡単に見つかる代物じゃ無いのですし、それは全部が全部内容がいいわけでも無いので最初から「大・木造アパート」を狙うっていうのはどうかと思いますが（なので一戸建て希望の時の補完ジャンルと考えられて→カテゴリーが準借家なんです）、憶えておいて損はありませんよ。
（※基本、木造アパート自体が内容的に幅の広いジャンルだってことなんですけれどね）



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寝苦しい

プロ野球選手なんかの話に「体調維持のため夏場もできるだけ冷房付けずに眠る」なんて話があるように、人間には体温調整機能もあるのであって（睡眠サイクルにも関わってきます）冷房使うにしても”寝る前まで”な方多いのじゃないでしょうか。
クールダウンって言葉があるようにいざベッドに入ってから体温上昇していたのでは安眠もおぼつかないといいましょうか、所謂ひとつの”寝苦しい”となります。

話を体温調節に戻して考えますと、
睡眠時にも人は汗をかくのであって、夏の寝具はそれに合わせたものになっていますから「冷房付けっぱなしで厚手の寝具」はちょっとどうかなと思います。
考えてみれば汗の体温調整などの機能を有効利用する事を考える方が健康的でしょうから、緩い風があたるとか寝具も熱の篭らないものを使用したいところで（ミクロな意味での風通し）、２DKなんかで洋室和室両方ある人なんかだと「夏は和室で」なんて作戦もあっていいように思うんですがどうでしょうかね。
リアル蚊取り線香など使って安眠を狙うってのも風流に思います。

そういう意味では２DKや３DKなどのマルチルームの場合、やはりひと部屋は和室あるのが好ましいように思います（ガチで洋風なのは１LDKみたいな）。
案外知られていませんが、超弩級の高級一戸建てでは茶室風だったりイロイロですがなにがしか和室造作の部屋があるもので、”和室のひと部屋”がその戸建の中の大型インテリアみたいな位置付けだったりします。
（※和室の意匠はそこいらへんのデザイナーズなんかよりよっぽどデザイン性が高いのは有名ですし）
確かに一般的な和室では造作的に”和風度合いも食い足りない”場合もありますから、２DKや３DKなどでひと部屋が和室の時にはインテリアにも配慮して「更に和室度合いを上げる」って方が正攻法かも知れません。
ひとえに勿体無いからです。
（※そこいら辺が学生時代の6畳一間生活との差異になるでしょう）

庭の無いマンション暮らしの場合にはグリーンの導入も考えたいところで、
エアコンのスイッチ入れるよりコストかかるかも知れませんが、本格的に環境を整える事の方が夏の安眠には正攻法なのじゃ無いでしょうか。
ズバリ木造アパートの場合には1階の方が涼しい（庭があれば更に）、
日本の特徴は四季があるところもあるのですし、部屋探しの時にはオールシーズン考えたところで探したいものです。

次回は「案外レアな２DK以上の木造アパート」など考えてみましょうか、



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菅政権の権力闘争が本格化している

果たして本当にそう動くのかわかりませんが、本来年金制度など社会福祉・保険政策の抜本的改正とワンセット（給与の社会保険天引きの廃止＋厚生年金の廃止を含む見直し＋国民年金基礎部分の全額国庫負担）で行うべき消費税増税が、あくまでも”印象として”ですが消費税増税を財政再建の中で先行させる動きがあります。

菅首相は所信表明でも触れていましたが
「自民党提案の消費税１０％は１つの参考」菅首相
http://sankei.jp.msn.com/politics/policy/100617/plc1006171815011-n1.htm
＜ポイントはここでしょう＞

消費税について「年度内にあるべき税率、逆進性対策を含む改革案を取りまとめる。（税率は）自民党が提案する１０％を一つの参考とする」と述べた。

盛んに登場する”超党派”と、
先日の谷垣自民の「参院選負ければ党首辞任発言」
ここを絡めて、菅首相の意図は参院選後の”河野自民党との連立もある”という噂が水面下で流れています。
（この発言意図を裏読みすると、沖縄基地問題の時に早々から対米追従路線だった旧民主党系閣僚から盛んに「社民切り」の圧力があったとの噂もあり、当時の鳩山首相にとっても”県内移設”と”社民離脱”は半ばワンセットであったこと。小沢幹事長サイドの指摘で後からバタバタと連立離脱の翻意を促しますが時既に遅しで社民は事実上離脱しますが、「社民切り」発言の真意が”消費税”にある場合、同時に”河野自民”との連立含みで社民切りを急いだとも考えられる。言うならば”沖縄基地問題”はその梃子に使われた、）

小沢元幹事長の選挙戦略が「自民党の壊滅」にあった事は誰の目にも明らかでしたから、菅政権はその戦略も居抜きで引継ぎ、事実上の壊滅により小規模政党に後退した”河野自民”との連立を視野に入れている可能性は否定できない。
そのメッセージが『超党派発言』であり、
「選挙で民意を」との批判を回避するために、これを参院選公約へ明記したと考えると、唐突にも思えた菅首相の”超党派発言”の思惑も見えてくるのじゃないだろうか、
（小沢元幹事長が民主党を肥大化させ、これを二つに割って二大政党を完遂させるイメージだっただろうことは大連立話の時から明らかなので、菅首相はそれを”現実的に解釈している”という意味だろうか）続きを読む

都市計画と暮らし（２）

”小規模商店”とは何か？のような話で進めていこうかと思います。

デフレ不況の代名詞のひとつに「シャッター商店街」がありますが、この現象には理由があるんです。
戦後昭和から高度経済成長期の『駅前アーケード店舗』というのはかなりの数が「旧法借地権による住宅付き店舗一戸建て」として売買されたもので、商店主家族が店の奥であったり二階部分に暮らしているのがデフォルトでした。
結果として後継者難であるとか、景気の後退により店舗を閉じても一戸建て住居として残るため、そのままシャッターを下ろして高齢者の方が住居専用で使うケースが多くなるんです。
（中古店舗として売却を考えても借地権物件は購入希望者が決して多くないのです：ここは勿体無い話なのですが、銀行の方も事業物件だったりすると通常の住宅ローンとは違ってくるため購入意思があっても難しい面があるのは確か）

ここは構造的な要素があるんです。
かといって、住宅付き店舗だからいけないのかと言えば「それは又大間違い」で、馴染みのいい古い商店街の特有の雰囲気は「そこに暮らしがあるから」こそ生み出されるもので、見方を変えると「田畑とともに暮らす農家」の風景同様に家業と暮らしが一体だからこそある自己決定の重さというか（そう簡単に閉店することも無い）、歴史や伝統踏まえてそこで営業できる文化的関連性のある店舗だからこそ”そこにある”のような世界に繋がるワケです。
※同時にそこで暮らすからこそ”自分の街”として商店街文化も同時に守られていく

端から端までテナント貸しだったら利益率で店舗はクルクル変わる上に、大規模チェーン店なども多くなり、自動的に味気ない街になってしまいます。

しかし、現在の味わい豊かな商店街のかなり部分で高齢化が進み、高齢化故に「店を開けているのはボランティアみたいなもので、実生活は年金」という店舗に支えられているのも確かで、いつまでもこういう奇特なベテラン商店主の方に頼ってばかりもいられません。
このまま商店街が弱体化してしまうと「早晩再開発」となってしまうのであって、本筋は住宅付き店舗の不動産流通（売買）を金融的にも支えるであるとか、住宅付き店舗として賃貸に切り替えていくなど本格的な対策も必要になってきます。

地域振興策としてどこの地方自治体も「商店街の活性化」考えると思うのですが、ここは若い人の参入を支えるために指定地域の賃貸料金の一部を補助するとかのアイデアがあってもいんですよね（そのまま住居として暮らしているお年寄りへの所得保障的考えであってもいいと思います）、地方自治体がサブリースの主体になるようなアイデアです。
当然ここを地域の商工会が独自に運営するスタイルもあっていいと思います（そこの運営自体を非課税とするなど方法は様々にあるでしょう）。
　↑
こういう『都市計画』があってもいいのじゃないかなと思うんです。
商店街道路の化粧ブロック舗装化も結構ですが、暮らしの根本に根ざした計画であって欲しいものです。



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都市計画と暮らし（１）

地方自治体の都市計画なんて関係地権者以下はほとんど知らないんだと思います。
実際のところ区議であるとか代議員さんにどこまで（その地域の行政について）発言力があるのかも違ってくるでしょうし、何気に住民は受身になりがちです。
（※参加できるって言えば地域商店街反対運動の署名ぐらいでしょうか。）

ズバリ区画整理や都市計画には幹線道路（主要地方道など）整備などが関係してきます（防災上の緊急車両など含めて区画整理はやはり必要なもので）。自ずと幹線道路化したところから中高層住宅などの許可が出ますから、道路整備と住宅には深い関連性があって、
特に郊外で宅地造成的に新しい街を造る的な勢いの街造りをしてしまうと「いかにも新興住宅街」なる”スキ間の空いたような街”といいますか、ひとつの区画もやたらと広かったり、そんな雰囲気が『郊外住宅』のイメージになっていたりします。

造られた商店街にはどうしたってチェーン店が多くなり、郊外になればなるほど（地方なんかもそうですが）大型店舗に駐車場など、ひとつの店舗単位でも”スキ間の空いたような”雰囲気がどうしたって出てきてしまうため、治安も含めて「造られた街ほどその後考える事が多くなりがち」です。
特に希望すれば引っ越しして街が選べる賃貸住居の場合、街的に歴史というか昔からの街並みや自営業の小店舗が並ぶ要素は『住環境の一部』として希望されるケースも多く（自動的に低層地域で主力は木造アパートや低層マンション）、街並みとして小規模店舗はとても重要な存在です。
（※ネット社会となって以降、通販の拡大により郊外大規模店舗にはほとんど意味が無くなり、消費行動そのものが分化しているといえます。）

大規模開発といえば昭和の公団住宅ですが、当時は出生率も高く大規模開発が行われたときの地域経済の商圏もそれはそれは大きかったでしょうし、小規模店舗の出店モチベーションも現代以上だったでしょう。
この経済モデルは高度経済成長とワンセットでしたから（それこそスーパーマーケットが台頭したり）現在社会では顕著ではなくなりました。
（※金融サイドも含めて周辺の事情も違っているのであって、昨今の既存開発地域内におけるタワー型志向にはそっち方面の背景もあるでしょう。）

とはいえ、特に地方では旧公団型の開発はまだありますし、都内でも古くからある駅前再開発的規模の計画を推し進めようって動きもあると思います。
■「古くからある商店街」の意味する住環境
これは暮らしに直結する問題ですから、さらに”小規模商店”そのものを掘り下げて考えてみましょう。


＜つづく＞


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ゼロスタイル繋がりで喫煙不可の部屋について

昨今賃貸住居では『女性限定』的な意味合いで『喫煙不可』がちらほら目につくようになってきました。
時々募集条件の設定意図を誤解される場合もありますから、ゼロスタイルの話題に繋げてさらっと説明しておきましょう。

何故に『女性限定』的な意味合いと事例を出しているのかと言えば、審査上”きっと部屋を綺麗に使ってくれるだろう”を織り込む事で、退出時のコストなりを割安に勘案して安めの賃料で募集しましょう、というものです。
（→限定枠とする分賃料設定を下げて空室リスクを回避）

そこに昨今『喫煙不可』が登場した理由はズバリ”東京ルール”が理由です、
■東京ルールでは「過度な喫煙による汚れは入居者の汚損破損である」となりますが、”過度”の基準はグレーなので、業界的には経年変化の基準を当てはめて「通常の使用に関わる経年変化」のところから応用問題で「通常の喫煙であれば経年変化の範疇」的捕らえ方をする意見も有力です。
ここを厳密に解釈して「明らかに喫煙による汚れ」と判別できるものは過度に相当すると判断する意見も有力です→通常使用でも壁紙は色あせていきますからそれが「明らかに喫煙による汚れと判断されれば」→過度であるという判断。

ある意味解釈は管理会社でも上記のように二者に分かれていて、
（当然管理上壁紙などが入居前に”新品張替え済みであるか否か”も判断に関係するかと）
東京ルールの解釈として経験則的にまだまだ一本化していないところがあるんです。

※豆知識的に喫煙による汚れを詰めて考えると、魚や肉を調理する時の台所などの汚れは総じて”油汚れ”と解釈されていますが、この汚れにはタバコの燃焼による汚れと同様のものが含まれているので（大衆食堂等の飲食店の壁を想像してもらえれば理解いただけるでしょうか）、補足的コメントとしては「タバコによる汚れも確かに通常使用に関わる経年変化に含まれる」と考えるところには一理あるのです。
（それを厳密に判別することはできない）
しかしキッチンの場合は汚れを想定して人口大理石張りであるとかタイル張りであるとか換気扇の実装など、それを前提とした設備があるのであって、居室のタバコ汚れとは意味合いが変わってくるのであって→あれこれ考えても「やはりその判断はグレー」なんです。

そんな関係で、続きを読む