都心部と郊外どっちが得か

大雑把に言えば『山手線駅徒歩や山手線内側』の相場と私鉄沿線都心近郊との比較ですね、最初に結論から先に言えば「都心部の方が割安感が高い」のが事実です。
ですが、この結論は一律に言えるものではないので状況を説明していきましょう。

私鉄沿線郊外の宅地開発は昔は農地であったり新規に開発されるケースが大半で、同時に商工系区画も少ない上に幹線道路の整備含めての都市計画も遅れた地域になります。同時に底地の価格も（当時は）安く結果として『低層住宅』中心の街づくりになります。
端的にいえば初期のころはマンションも少なく、日本の経済成長に沿うように非木造化が進んでもいきなり高層化の建築許可の出る都市計画（道路整備）にはなっておらず、なんだかんだいっても構造は「マンションは高くてアパートは安い」って構造が定着している傾向あります。（底地の安さは担保価値との関係から（上物建築融資の評価）同時に単価の高い上物は建築できないことになります）
ですから私鉄沿線近郊や更に郊外の住宅供給とりわけ高層マンションなどが登場するには同時に大規模な再開発も進行しているケースが大半なのです。
（なんとなく大規模マンション供給のある近郊都市や郊外の街の景色が似ているのはそれが理由）
大規模タワー型マンション開発行われている地域は以前から商工地域だったりしますが、それは許認可の関係もあって「開発しやすいから」となるのです。

賃貸住居の場合も一見土地価格に比例して賃料もグンと安いのじゃないかと思いがちですが、高層化による住宅供給戸数の全体で考えれば、高層化や非木造化が進まない背景含めて必ずしもそうとは言えないことがわかります。
話は脱線しますが、分譲マンションの開発ひとつとっても分母と分子の関係じゃありませんが、底地の安い状況における”所有権”というか価格の安さは専ら価格が上物の比率が高いからで＝「不動産の所有権というよりは上物である耐久消費財の購入」という度合いが高くなることを意味します。
（大雑把に言えば所有権の基礎的不動産価値が低い→近郊や郊外で分譲住宅を考える場合には土地付き一戸建ての方が”内容も堅い”という意味です。）
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内見時に発見されるカビとか湿気の部屋

今回は間取り図付きで紹介ってのでは無くて「内見で遭遇したこんな部屋」の話です。
それは題名が題名ですから契約事例とはなっていないわけですし、テーマは部屋のキャラクターでは無くって、構造や管理の話になります。

ちょこっと部屋探しの話にも被るかもなのですが、「カビや湿気で大変」って部屋は実際にあります。勿論部屋に罪はありません設計や物件管理に問題があるのです。
読者の方は「いやいや湿気やすい部屋の話だからやれ一階だとか北向きだとかわかりきっていることじゃないか」のように思う方もいらっしゃるかもですが、
（ケースバイケースはあるにしろ）『基本的に誤解』です。

■部屋のカビや湿気は生活湿度の管理の問題が大きくって、物件に依存する要素が仮にあっても大概はその部屋にあった生活管理をしてくださいって話が大半で、トラブルとなるような湿度や結露の問題は単に部屋の属性が原因では無く「完全な設計ミス」が大半です。
（換気扇の排気が気圧というか配管の取りまわしなどでまったく効いていない等）
　↑
こっちの話は更に例外事例になってしまうので、又別の機会に。
（以前お客さんから聞いた話にはアパートの排気ダクト設計ミスを発見してそれを自分で直して大家さんに感謝されたなんて逸話もあります）

話は戻って、生活湿度の管理とは関係無く『素の状態』で部屋にカビがついたり湿気でエライ事になる実例があります。
勿論これは「空室状態の内見時」に発見されるものです。
何回か実例の体験があるんですが、
１）全ての部屋で雨戸やシャッターが閉まっていた
２）空室期間が長期間と思われる
３）温度変化が関係している推定
４）内見で管理会社の段取りが”現地対応”（←ココ重要）
５）関連性は微妙なから全て１DK以上のちょっと広い部屋のみで発生の感触
大方上記の前半４条件が関係している事が多いです。
※逆言えばそれ以外であれば、一階だからとか北向きだからとかで部屋がカビ臭いなどの事例に内見で遭遇した経験ありません。
（retourの場合仲介調査会社なので自社管理物件を中心にしていたり営業範囲内だけの紹介をしている一般不動産会社と違って、内見はその都度違う部屋なので私の内見経験戸数は統計的にも膨大な数になります→それなりに確度の高いDATAです）

内見で遭遇する部屋のカビや湿度の問題ってこれは相当のレベルなので、誰にでも判断可能なものなんです。どういう意味かって「問題ある部屋は極端に凄い事になっている」のですよ。どういうものかといいますと、
「あっ靴下がもう、、。失敗しましたね〜これは後から靴履いても中でベタベタくっつきますよ。」というようなレベルに達するもので、
経験上室内に入れば一発でわかりますから”事件”を察知すると「お客さんストップ、入らないほうがいいですよっ」となるのです。
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年明け早々政治ネタで恐縮ですが

菅総理は突き抜けましたね。
2chの視聴率板DATAによると、、
報道ステーション視聴率
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/internet/7846/1292286038/
12月14日　11.8%
12月15日　15.0%
12月16日　11.8%
12月17日　13.2%
12月20日　12.2%
12月21日　10.5%
12月22日　13.7%
12月23日　10.8%
　　冬休み
01月04日　11.6%
01月05日　 6.9%　←菅総理生出演

しかも当日岩上情報によると

永田町からの生情報。今夜のBS11への小沢氏出演に対し、同時間に、報道ステーションに菅総理出演。わざわざぶつけてきた。しかも、官邸から、報ステを見ろ、広めろと、お達しが。
5:34 PM Jan 5th

iwakamiyasumi
http://twitter.com/iwakamiyasumi

首相は私の心理学の方の領分における『強迫心理における視野狭窄（乃至思考停止）』状態に陥っているではないかと思います（冗談抜きに）、新年会の人数気にして切れたって噂も冗談とは言えない始末で、小沢としてもこれは権力闘争でもなんでも無くて（小沢の権力闘争の対象は検察権力であり米国従属主義の官僚・マスコミ権力なのであって）「あの・・・大丈夫ですか」な状況であって、
ここ去年の小沢・菅会談の後で鳩山氏との間で「初めてイラ菅見た。（感情的になっていて）本当にまいった、」なる感想もらしたって意味が、別の意味で深刻だったのかと溜息が出ます。
（心理学系の人間としては「本気で休養した方がいいですよ」としか言えなし、”イラ菅”などと噂される部分も広義で言えばメンタルの問題でしょう、軽く考えていい話だとは思えない。）

しかも意図不明の対抗意識なのか（新しい補佐官の入れ知恵なのか）、代表選当時菅支持を表明していたビデオジャーナリストの神保氏ネット中継インタビューに出るとの話で、、、
（当日は非有料会員にも開放の無料放送だそうです）

首相、テレビ出演の視聴率６・９％…　

新年を迎え、「自らの言葉でメッセージを伝えたい」と意気込む菅直人首相。ところが、満を持して生出演したテレビ朝日「報道ステーション」（５日夜）の視聴率は６・９％（関東地区）。首相の思いと裏腹に国民の関心は薄れてしまったようだ。

「普段でも１３〜１４％近い視聴率がある。数字の悪さに社内でも衝撃が走った」

番組関係者はこう語る。テレビ朝日によると、過去に安倍晋三元首相が同じ番組に登場した際の視聴率は１６・７％だったという。

首相は７日夜にはインターネット放送局「ビデオニュース・ドットコム」の番組に生出演する予定。民主党の小沢一郎元代表も昨年１２月２３日にインターネット出演したばかり。果たしてアクセス数はどちらに軍配人気が上がるのか？

『videonews.com』
http://www.videonews.com/
（配信はニコ生でもやるみたいですね）

ええ、興味のある方は、、
今日の午後７時半から中継だそうです。


本来はね、鳩山辞任も小沢氏の参議院選挙のための戦術だったのだし間接的に菅政権を作ったのは小沢氏同然だったワケで（勿論昨年の小沢新年会には菅氏が喜び勇んで挨拶いってた仲ですから）、少々脱小沢的な出来レースも選挙対策的に有効であれば小沢氏としても「使っていいカード」だったワケで、先日の代表選の直前もそうですが菅氏はトロイカ体制なる小沢氏との協力関係と旧民主党反小沢（凌雲会）の間で揺れ続けていたのであって、小沢氏に議員辞職求めるなんて考えが彼に元々ある筈も無く（去年の小沢新年会に参加した時には既に西松事件の後なんだから）、
小沢氏的にも「あの、、どこの菅さんですか」な現状であって、
（本気で「鳩さん彼は大丈夫なんだろうか」みたいな話になっているのじゃ）
どっかで菅氏は二度と戻れない迷路に踏み込んでしまったんでしょう。
（彼の心象風景の中でそれがどういう事だったのかはわからないけれども、本当に謀略以前の話としてどこかの筋から脅迫されるような個人的な何があったのじゃないか、、彼固有の『変節』に関しては又別だろうけれど。）

おーもーな感じです。


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