交通費的な部分の賃料評価

これが案外難しいテーマなんですよね。
●「都心近くに暮らすのと都心近郊とどっちが便利論」です。
フリーランスとかだと交通費も何も実費には違いないので都心に近い場合の交通費部分の賃料評価はわかりやすいのですが、通勤定期お持ちの方の場合「案外見落としがち」な傾向あると思います。
Suicaが余計にここわかり難くしてたりすると思います。
ザックリとここを想定するのは無茶な話なんですが、都心近郊と言えばJRなら片道160円〜210円ぐらいでしょうか。
（それ以上先になると郊外となって賃料そのものが大きく安くなったりするので、交通費部分の賃料評価を考える以上の差異になってしまうので「比較対象外」と考えるべき。）
週末の買い物であるとか、近隣の繁華街への出入りなど『定期券利用駅範囲から外れる場合』これを1ヵ月で３回〜４回程度と考え、月に一回程度はタクシーもあるかなみたいな想定しますと、
「3千円〜５千円ぐらい」と考えるところじゃないでしょうか。

但しこの話は条件付きでして、
都心部選択の場合「私は新宿系だ、いえいえ渋谷系だ」とここはっきりしていかないと都心に引っ越しても何かと交通費を使ってしまう事になるのであんまし意味が無い事なりますので「街選び」だけは間違わないように注意必要です。
（※場合によると交友関係込みで交通費最小化ポイント考えるのがベターな人もいると思います。）
付け加えると「自転車乗りの方」は都心部への引っ越しにおける交通費部分の賃料評価は更に高くなります。←マンションの場合自転車置場有料の場合もありますけどね（笑

■そして今回の話で最も重要な部分です。
「通勤時間の時給評価ですよ」、
通勤時間は事実上の「サービス残業に限りなく近い時間拘束」となりますが、
かと言って通勤時間が短くなった分所得が増えるワケでもありません。
実に評価が難しいところです。
都心に近い分「通勤が楽で帰り道に喫茶店によるのが習慣になった」なんて事になるとですね、コーヒー代500円出ちゃうなんて事も勿論有り得ます。
ここをどう賃料評価すると妥当なのか？
乗車時間の差異としては160円〜210円区間の平均は「10分〜15分」でしょう。
通勤日数を20日として往復30分だと→約7時間〜10時間ですよね。
こう考えてみませんか？お金じゃなくて「月に休みが１日増える」と、
なかなかわかりやすい見方ではなかろうかと思いますよ。
（金額にすると有給1日分）

■前段部分の実費と合わせ技で考えますと、
「3千円〜5千円+月に休みが1日増える」←これをみなさん各個人で「自分なら幾ら」で考えれば都心に引っ越した場合の交通費部分の賃料評価の目安になります。
若い人なら1万ぐらい、どうでしょう30代〜の中堅の方となれば2万前後となるでしょうか。
これをそのまんま賃料グレードに当てはめてみますと、
「都心近郊6万＝ド・都心7万」
「都心近郊8万＝ド・都心10万前後」
ひょっとすると都心の方が平米数広くなりませんかこれ？

但し上記計算は勤務先最寄りのド・都心が「暮らす街として自分好みでもある場合限定」となりますので、あくまでも想定上の評価に過ぎません。
実生活の話で言えば、馴染みの喫茶店が珈琲一杯400円か500円かでも似たような差になるのでありまして（笑
（お酒飲む方なら更にこの差額は大きなものになるでしょう。）
ほんとのほんと目安に過ぎないのですが、意外と冷静に考えてなかったりしますから「都心か近郊か」で思案されている方の参考になればと思います。

（※今回の話と関係するのか微妙なんですが「風呂無し木造AP銭湯最寄りでお気楽に」というパターンは銭湯の利便性から都心近郊でしか味わえない暮らしだったりしますので、こちらも「比較対象外」となります。）


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不動産オカルトの話をするつもりは無いのですが

実際風水などと知られている何も結局科学的な風の流れであるとか、これを基礎教育も無い時代にひとつの法則として根付かせる「大衆科学の伝導」みたいな話だと思いますから、文明化というのはそういった迷信なるものをネタバレさせるものなんであります。
しかし、経済学に『ミクロとマクロ』があるように、都市計画であるとか地域の再開発であるとかという論議は本物のの建築家はそこまでやるんですが（ナチスのシュペーアじゃありませんが）、なかなかどうしてテクノクラートが理詰めでどうこうとかダイナミックにできない部分があり「基本できるところから」ですとか「便利な方に」ですとか「行き当たりばったり（混んでる道から広げてけ）」だったりしてしまいます。
これはこれで混沌でアリなところもあるんですけど、長い事不動産取材などで現地歩いてますと「あーこの街はここがアレだわ」みたいな感じってあるんですよね。
いえいえ何もオカルトチックな話をしよって事では無いのです。
経済学同様に、かなりここ心理学的ものではないかと、

『道路などが窓の先進行方向に先まで見える』
この反対が
『窓の前がすぐ隣接の建物の外壁だ』
と考えればミクロレベルで誰にもわかっていただけるかと思います。
街歩きでも、「どーしてこの区画単位はこんなにデカイんだよ」であるとか「この商店街はこの道幅だから効果的」だとかあるんですよ。
（多分ここは店舗ファサード（前面景観）の平均的縦横比と道路の幅とで相関関係があるのだと思います。）
見ようによっては心理的錯覚な一面もあるんですが、これを「効果的デフォルメ」と捉える事もできるのでありまして、
「ここにタワーは無いわ」だとか「ここにタワーならもっと並んでないと」だとかもあるんですよね。■私は建築家ではありませんからそれを論理的に説明することできないんですけど、人間の個体がなんとなく安心するパーソナルスペースとその連続性みたいな設計思想はあって自然でしょう。

みなさんもそういった感覚あると思うんですよ、
ええ「某地下鉄駅の乗換ルートが心理的に遠すぎて（時間はあんまし変わらないのに）嫌になる」であるとか「○駅のホームだと5分電車待ちしても案外平気だけれど○駅の5分はイライラする」だとかです。学が無いのでそれを論理的に説明できないものだかから「何か嫌な感じがする」みたいな言葉しか出てこないとかね。
都市文明は随分と直線に構成された遠近法的世界であったりしますので（欧米建築から見ると日本は直線多過ぎらしいんですが）、否が応でもこの四角形の連続みたいなものが視野に入らないというのはかなり絶望に近いものになります。
（それは空でも見れば雲もありますが、ぼけっと空なんて見てたら足元おぼつかないですからね、）

■確かこの辺のデザインって「高速道路建築」とかには明快にあった筈で、
何ｍ以上直線が’続き過ぎると居眠りなどで危険だからコーナー設けるだとか起伏つける方がだとか、そういう安全策です。
（※逆に交通事故の多い道路や交差点には人間工学的問題があったりとかの論議もありますよね）

そんな訳で「街の評価」だとか「駅からのルート評価」ですとか「建物外観からエントランスへの流れ」や「玄関からキッチンまで」であったり「居室内限定」そして「窓からの見出し」までですね、これらはトータルで意味持ってきます。
（話せばきりがないので止めてますが、やれ壁紙がだったりバスルームのアレがなど各論は尽きません。）
各論は個別にあるのは事実なんですが可能であれば、ここ一連の流れでトータルで見て欲しいんですよ。ややもすると内見で居室内だけだとか、関心事項の設備だけに視野が限定されてしまうと「木を見て森をなんとか」みたいな残念な事にもなり兼ねない。
（確かに所謂一般的なターミナル営業店が得意とする「いきなり車で案内」は無理があると思います、、、←私はペーパードライバーなんでもどうにもこうにもなんですがｗｗ）

■随分とこのブログで書いてきた事なんですけれど、
優先順位から言えば「部屋より街です」、
そしてペットを飼うなら「飼い主の都合よりペットの都合です」。
更に「街選びで雑誌情報とか読んだり友達のなんとかはマズイでしょう（笑」。
街選びはひとりで散歩しないと実感わかないと思います。
（ひょっとすると内見で友達ついてきちゃうとかもアレかな〜）
そして可能であれば、自分が心地よく感じる”空間勘”みたいなもの会得しておいて欲しいですね。多分これって各人のパーソナルスペース的に違うんじゃないかと思うので。
（過去に黄金律的に試みられた『モデュロール』とかが一般受け的に「なんか狭い」と評価されたりする背景は、芸術家でもある著名な建築家が強い個人主義を持っているからでは無いかと。←そこまで強い個性を押し出せる人はなかなか一般的では無い。）

オカルトでは無いんですけれど、
確かに、街にも部屋にも建築にも「数字には表せないナントカ（大学で建築とか学べば数値化できるんだと思います）」があるのは確かであると思います。
といっても誰彼と無く市井の人々が社会人になってから建築工学学ぶとか無いですから（笑
えー、ここはアバウトに感じ取るって事になっちゃうワケでして、
随分と乱暴な話ではあるんですが、わからんから無視していいってのは危険に思います。
そこを間違うと、「これという不満はどこにも無いのに自宅にいるのに疲れる」ですとかね、そういう事有り得ますからね。


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東京オリンピックにおける不動産の動向

ある意味バレバレですね（笑
かなりの施設が「湾岸地区に建設される」。
都庁の「築地の豊洲移転」こう繋がる話ですか、
元が工場や倉庫という土地ですから超高層もバンバン建つし、仕入れ時の地価も格安だったでしょうからオリンピックが決まった瞬間ドーンと。
莫大な資金が動く事は間違いありません、オリンピックを契機に東京の人口が増えるなにがしかの根拠がなければ（再開発に勢いづく東京東側がまだしも）「東武東上-副都心線-東横線」で囲まれた東京西側区画のとりわけ郊外地価が不安定な状況にもなりかねません。
（実際にはこの確率のが高い気するんですが）
オリンピック開催はおめでたい話ですが、考えておかないといけないのは「その後」です。

■今回は、私の限りなく個人的意見と楽観的予測も込みの話なんですが、
オリンピックを軸に「各国先端のクリエーターやサブカル系人材」これを東京が（日本語ペラペラの帰化を前提とした）移民として取り込む事に成功すれば”終わりよければ全てよし”になるかも知れません。
私は以前から東京サブカルが世界的にも異例に自由なものであるところから「ウィーン→パリ→NY」と移動してきた先端文化都市の流れは”次は東京”という流れにあるのではないかと思っているんです。その構想が以下、
芸大のある上野西から北は南千住で西は入谷のデルタ地帯（賃料も安いゾーンです）ここが外国人クリエーター向けSOHOとして開発されるのが望ましい（笑
勿論この区画は外国人には必須の日比谷線六本木への動線だけでなく、アートギャラリーなら銀座にも動線があり、なかなかいい線の企画ではなかろうかなんて思っていたんですが、
今回のオリンピックでも（南千住の安ホテルが欧州のバックパッカーに有名なので）かなりこっち方面に宿泊する外国人予想されます。
現在東京東側はスカイツリーもそうですが、今回のオリンピックで大挙来日する外国人が東京東側に集中するであろう予測（どうやら豊洲とスカイツリー地下鉄で結ぶとかの話もあるようで）、更に東京東側ならではの「ライトアップされた鋼橋」とかもちょっとした評判になるかもですし、水上バスなんかも売りのひとつになるかもですね。
（この際「是非芸大には留学生特別枠など設けて」なにかこう連続性のある何かあれば相乗効果にもなるでしょう。←日本語会話の授業は無料だとか、）
都民は広告に乗せられて再開発の湾岸エリアを志向するでしょうから、そこに浅草も近い前述区画がクリエイター系SOHOになれば「実需の底上げになります」。
（湾岸はニューファミリーの一大区画に変容しそうで、どう評価するのかはアレですが、）

■供給過剰に何も準備なしでは、東京は地方からの人口移動をあてにしない事にはオリンピック後『不動産価格の下落』に怯える事にもなり兼ねません。東○町界隈の２DK群とか大丈夫だろうかと本気で心配になります。
（売り逃げしちゃう方は安泰でしょうけれど、、）
別に安倍政権の肩持つわけでも、大再開発を支持するわけでも無いんですが（個人的は湾岸の開発は懐疑的ですし知事選で猪瀬氏を支持していたワケでもありません）、決まったものを批判しているだけでは何も意味ありませんから。
ともあれ、住宅ローンで購入する都民に「間違ってもババ引かせる」ような結果にならないよう打てるべき手はなんでもやる姿勢取って困る人は誰もいないでしょう。

■この際だから「東京は先端文化都市として世界で最も自由である」的なコピーでドーンといくべきではないかと思う次第です。
やけっぱちで話しているのでは無く、『が外国人クリエーター向けSOHO区画』のアイデアはずっと前から私主張してきたものなので「作戦はこれしかない」と思うんですが、
（てか私なんぞには他のアイデアはちょっと思い浮かばないのでした。）


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