ISIS（ISIL）関連の報道をチェックしようかと久しぶりにTVなどをしばらくつけて見ていたのですが、賃貸営業店のCMがここぞと連発しておりますね。苦笑する他無いというか、、所謂○質営業店などで名が知れているところが「いい部屋みつかる」的に出てくるとですね、業界知るものとしてはISISの報道待ちのさなか「ズッコケちゃう」んですよね。
（※勘に過ぎないのですが、昨今ネット情報の拡大で所謂○質系の会社はかなり営業苦しくなっているように感じてます。）
先日retour＆Retourブログの末尾にも編集後記的に少し書いたのですが、
（http://retour.seesaa.net/article/413010618.html記事中末尾）
巷間伝わる所謂ターミナル営業店、全てが問題という事にはならないのです。
誰もが建築や不動産の専門性に関心ある事もありませんし、
そこまで住居ってものに自分ならこうするという選択が明快な人は必ずしもまだ多くないからです。
そこはモデルルーム段階で新築分譲が完売しちゃう事でも証明されていると思いますが（賃貸においては内見無しで契約してしまうなどあり得ないことなんですけれどね）、心理学的には先進国になればなるほど個人の自立独立な方向性へのシフトが進むのも自明の事なので（勿論少子高齢化もそこに連動）、この状況は現在過渡期でもあるのですが、
住居への関心事項的にも「自分ならこうするという選択が明快では”無い”ビギナー層」が、まだまだ一般的であるとさえ言えるでしょう。
『専門性にそれほど実は関心の無い』この心理はどうのようなものでしょうか。
本来不動産仲介は法的に宅建主任者の管理監督の元、専門性を担保した借主代理人として物件の内容だけでなく契約上の法的内容の確認などを行う業務なのでコンサルタント的位置づけが本来の姿なのですが、ご存知のとおり所謂ターミナル営業店はどちらか言えばサービス業に近い業態となってます。
ですから相続などの法律相談や資産管理の相談となれば依頼する側もとたんにその専門性を重視する筈なのですが、同じ業種でありながら賃貸の部屋探しとなると（ここは分譲購入の心理にも似たところあるのですが）「消費者マインド」のような「これは消費行動である」かのような錯覚を起こしてしまうんですね。
（分譲の購入などは本来資産運用として株式の購入同様のスタンスが必要な筈なんですが、、）
■文字通り『一種の錯覚』です
賃貸であっても契約される内容は、貸主の資産の長期借り入れとなりますから「売買となった場合の金額の融資を受けるのと行為としては同じです」。
（事実賃料設定は言うならば資産貸し付けにおける利子と同じように計算します。）
俯瞰で見ればそこに消費行動って概念とは違うものある筈なのですが、
なんと言いますかそこは人間の心理の難しさで、うっかり単純な消費行動と認識されてしまう場合があるのです。
やっかいなのは「消費」はこれぶっちゃけ娯楽であり欲求を動機とする行動ですから「ショッピングにおける欲求不満の解消」と同等の快感を獲得できないと心理的に「それは行為として失敗だ」と感じられてしまいます。
たとえば？洋服を買おうとアパレル店に行った場合「最近流行のなになに系のこれをお得な値段で実現するお勧めは無いでしょうか」などと店員さんに質問した場合その希望そのものが論議になる事はあり得ないのです。
（そこは原宿アパレル系のプロフェッショナルな方はまた違うご意見かもですが）
店員さんをサービス業と位置づけた場合、顧客の希望に更に楽しさや驚きや喜びで答えてうんぬんかんぬんってところが’期待されもしますし、凄腕なら「高級品ではないかもしれませんがこれはとてもいいものですよ」なる引き出しもあるでしょう。
つまり、部屋探しを上記のような消費行動として位置づけられている場合、専門性などはさして重要ではなく必要なのは広範な情報提供だけでよく、更に接客的には「そうですね、いいですね」な追従的なエンタメ性が求められますよね。
（仮に本音「これはどうかな」と思っても「よくお似合いですよ」みたいな。）
しかし？
勿論「僕は長年○○社の株を買うのが夢なので、今期の決算どうこう度外視で全額○○株に投資します」というケースもあるでしょうけれど、
投資顧問的内容を期待されている場合「希望は利回りなんとかで安定性重視ですね」な内容の場合、「推薦はこちらですね」という流れになります。証券会社のアナリストが「ご希望の株は何ですか、希望条件でお探ししますよ」みたいな事だとそりゃ違うでしょ。リスクの説明や昨今の相場状況や国の政策や金融当局の動向など多方面の説明や専門性も求められます。
「いいと思いますよ○○株、素敵ですね〜」じゃ困るワケです。
ですから、部屋探しを消費行動エンタメ的にとらえている需要に対しては、「よくお似合いですよ」的な”営業”を得意とする所謂○質系の会社のが期待に答える部分あるのです。
（こういう事言っちゃうのはどうかと思う部分もあるのですが、、）
繰り返しますが、「深層心理ではたかが賃貸住居で、ぶっちゃけ友人達と似たようなスペックであればそれほど個人的な思い入れも無いし、賃料にしても常識的範囲であれば少々高くてもいい（むしろちょっと高いほうが贅沢した気分を味わえる）」な需要も決して少なくないのも事実です。
（※最もretour東京と相性が良くないパターンではあるのですが、、）
●誰もが建築や不動産の専門性に関心あるわけでは無い
これも現実ですから。
retourの方にも関連記事をアップしておりますので、興味のある方は以下も参照ください。
春の部屋探し戦術を考えてみます
http://retour.seesaa.net/article/413230567.html
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賃貸営業店のCMが増えてきましたね
2015年01月31日
光熱費の相関図
2015年01月23日
ふと思ったのですが（何も私は自然エネルギー信者ではありませんけれど）、原発稼動せずで値上げされた電気料金って、石油価格の下落でなんで引き下げされないの？
てかメディアはここ突っ込みどころでしょ。
どうなってんでしょうねこの国の報道は。
それはともかく、
各電力会社は代替エネルギーの買取拒否などあからさまな嫌がらせにも出てきましたけれど結局電気料金を値上げすることは代替エネルギーの需要を増すばかりなので、ここのところを電力会社はちゃんとマーケティングしているのでしょうか？
実に簡単な図式で、北海道などのオール電化住宅の光熱費は度重なる電気料金値上げでえらいことになっていますがすべからく「ホーム用ソーラー発電」などの需要は俄然高まります。
皮肉も何も電力会社にもホーム用ソーラー設備販売の子会社を作れば実に話が早いと思います。
公共性だとか社会性に沿う結果であれば、ぶっちゃけどの事業者が儲かってもいいのでありまして、わかりやすいからいっその事電力会社が設備販売を始めてくれないでしょうか。
すると自然に「電気料金上げればホーム用ソーラーが売れ、電気料金下げればソーラー子会社が倒産する」というわかりやすい相関図になります。
日本経済を心配してやれ原発再稼動とトンチンカンな事を言ってる人もおりますが、原発再稼動すると電気料金が安いからどうしたって話はスケールとして「水道料金並」になってないと庶民にはなんの事やらさっぱりなのです（政策的補助金加えたらおおよそそういう技術になっとりゃせんでしょうに）。
さて、話は戻って電力買取拒否だって話になればソーラー設備販売メーカーは「ホーム用の売り時」です。実に単純な経済学で設備増設のコスト回収指標が（電気料金が上がれば上がるほど）短縮できますから「設置すればするほど割りにあう話ですよ」のセールストークがやりやすくなります。
最近では通販で「簡易ソーラー発電のキット」なども販売されるようになってきてますから『簡易型ソーラー発電機とホームバッテリーのセット』はどんどん廉価になると思います。
更に省電力化は日本の技術にとって得意であるのと同時に常に追求されるスペックでもありますから「電気代が水道料金同然のオール電化住宅」へのアプローチも加速するだろうと予測します。
ひいてはこのパッケージは携帯電話がそうであったように「そのまんま第三世界で販売可能」なので日本経済にとっても好材料です。
住宅建設における、暖房冷房効率を意識したエコ住宅も追及され続けるでしょうから、
なんでしょうね、電気料金は上げられる方が長い目で見れば日本にとって好循環なのでしょうか。
電力会社の首脳陣の方はこの辺考えてみるとわかりやすいと思うんですけれどね、、
仮に上記のパターンが加速すると消費電力が大幅に下がってしまうので、電力会社は原発の廃炉資金をまなかう企業規模を保持できなくなります。
勿論そうなればまたぞろ税金投入してって結論も見えてますけれど、正攻法を考えるなら廃炉を進めるなら今のうちなんです。新規増設なんてもってのほかで（それは夢の安全な核融合炉で電気料金が水道料金になるって話になってからやってくれと）、社会インフラを実験場にされてはかなわんのです。
原子力の技術研究が必要なら大学と実験炉だけ稼動すればいいだけの話で、国防から核兵器意識している方もいるかもですが、現代戦においていつどこで核兵器が有効性を発揮したのか是非教えていただきたい。国防系で言えば日本には原子力潜水艦も原子力空母も必要無いってミリオタの方ほど周知の事実ですし物事は実効性のあるスケールで考えましょうよ。
ホームソーラー発電に話を戻しますと、
ここは売電検討している事業者の方でも同じなんですが、技術的に最も重要なのは『バッテリー』です。放電しない劣化しないバッテリーさえ開発できれば鬼に金棒で（夜間発電できないとかの話もどうでもよくなりますから）、実はこの超伝導バッテリーの話は原発再稼動にとっても重要になると思います。大規模な逐電施設が可能にさえなれば容易に原発再稼動にGOが出るからです。
ぶっちゃけた話「1ヶ月フル稼働して1年分の蓄電」みたいな事が可能になれば、事故のリスクも大幅に縮減されますし、「1年フル稼働したら100年分」みたいな事も可能になるかも知れません。
国には高性能バッテリー・超伝導バッテリーの技術支援にどーんと予算を組んで欲しいものです。
（既に戦略的なものと位置づけられている筈ですが、そのスケールを倍加させていただきたい。）
そこさえクリアすれば、経済に与える好循環も莫大なものになるでしょう。
東京一人暮らしな方には「そんなオール電化住宅なんかの話は関係無い」と思うかもしれませんが、あなた大間違いをしてますよ。日中会社などに出勤する生活＝太陽出ている日中は発電放題ですから「光熱費タダのアパート」も容易に可能になります。
日本の今後を占う上においてバッテリー技術はとても重要なんです（ちなみに通常動力の潜水艦も潜りっぱなしにできるので国防上もここ同じです）。
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てかメディアはここ突っ込みどころでしょ。
どうなってんでしょうねこの国の報道は。
それはともかく、
各電力会社は代替エネルギーの買取拒否などあからさまな嫌がらせにも出てきましたけれど結局電気料金を値上げすることは代替エネルギーの需要を増すばかりなので、ここのところを電力会社はちゃんとマーケティングしているのでしょうか？
実に簡単な図式で、北海道などのオール電化住宅の光熱費は度重なる電気料金値上げでえらいことになっていますがすべからく「ホーム用ソーラー発電」などの需要は俄然高まります。
皮肉も何も電力会社にもホーム用ソーラー設備販売の子会社を作れば実に話が早いと思います。
公共性だとか社会性に沿う結果であれば、ぶっちゃけどの事業者が儲かってもいいのでありまして、わかりやすいからいっその事電力会社が設備販売を始めてくれないでしょうか。
すると自然に「電気料金上げればホーム用ソーラーが売れ、電気料金下げればソーラー子会社が倒産する」というわかりやすい相関図になります。
日本経済を心配してやれ原発再稼動とトンチンカンな事を言ってる人もおりますが、原発再稼動すると電気料金が安いからどうしたって話はスケールとして「水道料金並」になってないと庶民にはなんの事やらさっぱりなのです（政策的補助金加えたらおおよそそういう技術になっとりゃせんでしょうに）。
さて、話は戻って電力買取拒否だって話になればソーラー設備販売メーカーは「ホーム用の売り時」です。実に単純な経済学で設備増設のコスト回収指標が（電気料金が上がれば上がるほど）短縮できますから「設置すればするほど割りにあう話ですよ」のセールストークがやりやすくなります。
最近では通販で「簡易ソーラー発電のキット」なども販売されるようになってきてますから『簡易型ソーラー発電機とホームバッテリーのセット』はどんどん廉価になると思います。
更に省電力化は日本の技術にとって得意であるのと同時に常に追求されるスペックでもありますから「電気代が水道料金同然のオール電化住宅」へのアプローチも加速するだろうと予測します。
ひいてはこのパッケージは携帯電話がそうであったように「そのまんま第三世界で販売可能」なので日本経済にとっても好材料です。
住宅建設における、暖房冷房効率を意識したエコ住宅も追及され続けるでしょうから、
なんでしょうね、電気料金は上げられる方が長い目で見れば日本にとって好循環なのでしょうか。
電力会社の首脳陣の方はこの辺考えてみるとわかりやすいと思うんですけれどね、、
仮に上記のパターンが加速すると消費電力が大幅に下がってしまうので、電力会社は原発の廃炉資金をまなかう企業規模を保持できなくなります。
勿論そうなればまたぞろ税金投入してって結論も見えてますけれど、正攻法を考えるなら廃炉を進めるなら今のうちなんです。新規増設なんてもってのほかで（それは夢の安全な核融合炉で電気料金が水道料金になるって話になってからやってくれと）、社会インフラを実験場にされてはかなわんのです。
原子力の技術研究が必要なら大学と実験炉だけ稼動すればいいだけの話で、国防から核兵器意識している方もいるかもですが、現代戦においていつどこで核兵器が有効性を発揮したのか是非教えていただきたい。国防系で言えば日本には原子力潜水艦も原子力空母も必要無いってミリオタの方ほど周知の事実ですし物事は実効性のあるスケールで考えましょうよ。
ホームソーラー発電に話を戻しますと、
ここは売電検討している事業者の方でも同じなんですが、技術的に最も重要なのは『バッテリー』です。放電しない劣化しないバッテリーさえ開発できれば鬼に金棒で（夜間発電できないとかの話もどうでもよくなりますから）、実はこの超伝導バッテリーの話は原発再稼動にとっても重要になると思います。大規模な逐電施設が可能にさえなれば容易に原発再稼動にGOが出るからです。
ぶっちゃけた話「1ヶ月フル稼働して1年分の蓄電」みたいな事が可能になれば、事故のリスクも大幅に縮減されますし、「1年フル稼働したら100年分」みたいな事も可能になるかも知れません。
国には高性能バッテリー・超伝導バッテリーの技術支援にどーんと予算を組んで欲しいものです。
（既に戦略的なものと位置づけられている筈ですが、そのスケールを倍加させていただきたい。）
そこさえクリアすれば、経済に与える好循環も莫大なものになるでしょう。
東京一人暮らしな方には「そんなオール電化住宅なんかの話は関係無い」と思うかもしれませんが、あなた大間違いをしてますよ。日中会社などに出勤する生活＝太陽出ている日中は発電放題ですから「光熱費タダのアパート」も容易に可能になります。
日本の今後を占う上においてバッテリー技術はとても重要なんです（ちなみに通常動力の潜水艦も潜りっぱなしにできるので国防上もここ同じです）。
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春のシーズン前に東京ビギナー向け情報「審査について」
2015年01月17日
今回も春のシーズン前特集じゃありませんけれど、現在の東京賃貸における「審査」情報をレポートしようと思います。
■ここ数年の動向として『保証会社』を入れての契約マストが急速に増えました
契約上マストでは無くても『保証会社』相談可も半ば常識になっていると思います。
そんな『保証会社』の契約にも変遷がありまして、そのほとんどが1年更新式の『保証会社』の契約ですが初年時の保証料金が以前は「連帯保証人を付ける場合賃料総額30％〜、乃至50％〜」というタイプが一般的だったかと思いますが、昨今業界大手も「連帯保証人付きで保証料金を50％などに割り引く」というコースを廃止する傾向（連帯保証人無しで掛け金100％オンリーなど）にあります。
ぶっちゃけ採算が悪化していると思われなんですね。
皆さんあまりご存知無いかも知れませんが、都心部でも賃料の滞納率は細かい状況はわからないのですが統計的に10％を超えるとも言われています。
その関係で、皮肉な事に「以前の保証人方式なら余裕の審査通過したケースが『保証会社』の所得審査でNGになった」なんて事例も発生しており、現在『保証会社』はこの間の経験も踏まえて業界的にどういう契約スタイルとするのか試行錯誤を再び始めた部分もあるようです。
■更にこの辺の話には不動産契約特有の微妙なところがあり、
法的解釈にも及ぶ要素として、賃貸住宅の契約は一般的にあ公正証書契約（弁護士や司法書士が内容を法的に詰める契約）ではありませんから、特約契約となります。ざっくばらんに言うと「話し合いや合意の部分が大きい」ものなので、慣習法的に管理会社の判断や弾力的運用で問題解決を図っててきた側面とても大きいんです。
代表例として借地借家法で賃料の遅れがあった場合の遅延金の記載が民法に応じた数字で記載されますが、業界的に言うと仮に賃料の遅れがあっても遅延割り増し請求が行われる事はほとんど事例が無く（あくまでも契約書の書面上そうなっているだけで）、仲裁機関である管理会社が解約含めて解決策を話し合いで探るというのが対処の大半です。
しかし、『保証会社』はこの賃貸契約とは法的にも事実上無関係であり、ぶっちゃけて言えば「賃料遅れがある時に自動的に不足分を補うクレジット会社」なので法的には金融会社なんですね。
（『保証会社』の黎明期にトラブルが報告される事も少なくなかったですが、これは保証会社が滞納の対応から解約に移る時に借地借家法に従わなければならないのですが不動産会社の経験が無いためトラブルが起きやすかった側面が大きい。）
↑
ここがやっかいなところなんです。
契約上『保証会社』が連帯保証人となっているので、保証会社の契約上（滞納3ヶ月などにより）契約の継続が不可能な場合自動的に解約手続きになりますが、この担当当事者が自動的に『保証会社』となるので管理会社が従来の管理業務・仲裁機関として間に入ることがほとんどできません。
などなど『保証会社』のあり方そのものにも流動的な部分残しているんです。
（行政サイドにも検討進めている部分あるのじゃないでしょうか。）
■重要なポイントですが
ちょっとした勘違いから賃料の遅れがあって『保証会社』が代行したなどの経緯から（この辺は非公開の各『保証会社』内部の審査によるので確定的な事は言えないのですが）、仮に翌年の更新契約でNGが出ちゃうとすわ解約って話にもなりますから『保証会社』で契約する時には不用意な入金遅れなどにも注意しなければなりません。
■話を『保証会社』と管理会社の話に戻します。
などなど前述説明の経緯から管理会社として「なんとかギリギリまで『保証会社』を使わない契約」を志向する老舗店舗もあるんです。
この場合「昨今『保証会社』の利用が増えた理由が少子高齢化」ですから、必然的にご実家など保証人候補の方が既にリタイアされていて年金生活の場合が想定されます。
この場合でも通常の『連帯保証人方式』で審査を通す方式は以下のようなものになります。
「入居申込書の書き方」として、
連帯保証人勤務先を「退職時の最終職歴」とし、
勤続年数を「勤続○○年、H○年に退職」とし、
年収欄を「年金等○○○万円」と記載する方式で、
連帯保証人の審査において信用部分に比重を置くものですね。
この方式で昨今『連帯保証人』方式での審査通過パターンも少なくないですね。
勿論、大手管理会社の場合信用の高い保証料100％オンリーの『保証会社マスト』がメインストリームになる傾向があるのは確かなので、双方試行錯誤が続いている現状です。
傾向として、地元老舗の管理会社などでは「リタイアされている方でも連帯保証人方式での契約」が相談可能となっているといったところです。
（賃貸住宅の審査はその性格上慣習法的に原稿所得の審査で資産は審査の対象外というところが背景なのですが、連帯保証の内容としては資産評価により審査通過しても実効性は担保されますから。）
ですから、『保証会社』マストで無い場合には「まず今回紹介した記載方法で申込みする」事をお勧めします。
仮にその後『保証会社』での契約となっても緊急連絡先記載などなど管理会社は入居申込書を（プライバシーに差し支えない範囲となりますが）保証人契約方式で記載いただく方が安心ですから。
●業界地図的に言えば
『保証会社』の営業により（サービス拡大により営業進める事になりますから）、今後『保証会社』が何らかの形で管理会社の業務を代行する方向は拡大する事はあっても縮小する事は考えにくいので、まだまだ試行錯誤は続いていくものに思います。
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■ここ数年の動向として『保証会社』を入れての契約マストが急速に増えました
契約上マストでは無くても『保証会社』相談可も半ば常識になっていると思います。
そんな『保証会社』の契約にも変遷がありまして、そのほとんどが1年更新式の『保証会社』の契約ですが初年時の保証料金が以前は「連帯保証人を付ける場合賃料総額30％〜、乃至50％〜」というタイプが一般的だったかと思いますが、昨今業界大手も「連帯保証人付きで保証料金を50％などに割り引く」というコースを廃止する傾向（連帯保証人無しで掛け金100％オンリーなど）にあります。
ぶっちゃけ採算が悪化していると思われなんですね。
皆さんあまりご存知無いかも知れませんが、都心部でも賃料の滞納率は細かい状況はわからないのですが統計的に10％を超えるとも言われています。
その関係で、皮肉な事に「以前の保証人方式なら余裕の審査通過したケースが『保証会社』の所得審査でNGになった」なんて事例も発生しており、現在『保証会社』はこの間の経験も踏まえて業界的にどういう契約スタイルとするのか試行錯誤を再び始めた部分もあるようです。
■更にこの辺の話には不動産契約特有の微妙なところがあり、
法的解釈にも及ぶ要素として、賃貸住宅の契約は一般的にあ公正証書契約（弁護士や司法書士が内容を法的に詰める契約）ではありませんから、特約契約となります。ざっくばらんに言うと「話し合いや合意の部分が大きい」ものなので、慣習法的に管理会社の判断や弾力的運用で問題解決を図っててきた側面とても大きいんです。
代表例として借地借家法で賃料の遅れがあった場合の遅延金の記載が民法に応じた数字で記載されますが、業界的に言うと仮に賃料の遅れがあっても遅延割り増し請求が行われる事はほとんど事例が無く（あくまでも契約書の書面上そうなっているだけで）、仲裁機関である管理会社が解約含めて解決策を話し合いで探るというのが対処の大半です。
しかし、『保証会社』はこの賃貸契約とは法的にも事実上無関係であり、ぶっちゃけて言えば「賃料遅れがある時に自動的に不足分を補うクレジット会社」なので法的には金融会社なんですね。
（『保証会社』の黎明期にトラブルが報告される事も少なくなかったですが、これは保証会社が滞納の対応から解約に移る時に借地借家法に従わなければならないのですが不動産会社の経験が無いためトラブルが起きやすかった側面が大きい。）
↑
ここがやっかいなところなんです。
契約上『保証会社』が連帯保証人となっているので、保証会社の契約上（滞納3ヶ月などにより）契約の継続が不可能な場合自動的に解約手続きになりますが、この担当当事者が自動的に『保証会社』となるので管理会社が従来の管理業務・仲裁機関として間に入ることがほとんどできません。
などなど『保証会社』のあり方そのものにも流動的な部分残しているんです。
（行政サイドにも検討進めている部分あるのじゃないでしょうか。）
■重要なポイントですが
ちょっとした勘違いから賃料の遅れがあって『保証会社』が代行したなどの経緯から（この辺は非公開の各『保証会社』内部の審査によるので確定的な事は言えないのですが）、仮に翌年の更新契約でNGが出ちゃうとすわ解約って話にもなりますから『保証会社』で契約する時には不用意な入金遅れなどにも注意しなければなりません。
■話を『保証会社』と管理会社の話に戻します。
などなど前述説明の経緯から管理会社として「なんとかギリギリまで『保証会社』を使わない契約」を志向する老舗店舗もあるんです。
この場合「昨今『保証会社』の利用が増えた理由が少子高齢化」ですから、必然的にご実家など保証人候補の方が既にリタイアされていて年金生活の場合が想定されます。
この場合でも通常の『連帯保証人方式』で審査を通す方式は以下のようなものになります。
「入居申込書の書き方」として、
連帯保証人勤務先を「退職時の最終職歴」とし、
勤続年数を「勤続○○年、H○年に退職」とし、
年収欄を「年金等○○○万円」と記載する方式で、
連帯保証人の審査において信用部分に比重を置くものですね。
この方式で昨今『連帯保証人』方式での審査通過パターンも少なくないですね。
勿論、大手管理会社の場合信用の高い保証料100％オンリーの『保証会社マスト』がメインストリームになる傾向があるのは確かなので、双方試行錯誤が続いている現状です。
傾向として、地元老舗の管理会社などでは「リタイアされている方でも連帯保証人方式での契約」が相談可能となっているといったところです。
（賃貸住宅の審査はその性格上慣習法的に原稿所得の審査で資産は審査の対象外というところが背景なのですが、連帯保証の内容としては資産評価により審査通過しても実効性は担保されますから。）
ですから、『保証会社』マストで無い場合には「まず今回紹介した記載方法で申込みする」事をお勧めします。
仮にその後『保証会社』での契約となっても緊急連絡先記載などなど管理会社は入居申込書を（プライバシーに差し支えない範囲となりますが）保証人契約方式で記載いただく方が安心ですから。
●業界地図的に言えば
『保証会社』の営業により（サービス拡大により営業進める事になりますから）、今後『保証会社』が何らかの形で管理会社の業務を代行する方向は拡大する事はあっても縮小する事は考えにくいので、まだまだ試行錯誤は続いていくものに思います。
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都内オフィス空室率の改善見られるも今後を考える
2015年01月10日
いろんなところから統計は出ていると思います。
報道によると「まだまだ地方都市のオフィス空室率に改善の兆し無し」という事らしいですが、賃貸住居を含めて今東京圏の動きが全体的にどんな状況かと聞かれれば「都心部への移転含めて流動性の回復が見られるが東京全体で空室率が大きく回復しているとはいえない」というところでしょう。
新宿・千代田・文京・港・渋谷・中央区といった都心は実際に賃料の上昇も見られますが、
現場感覚で言うと上昇というより、資産デフレが最高潮の時に「これじゃ採算割れですか」みたいな契約が存在した物件が「ようやく周辺相場の平均値で募集できるようになってきた」水準の上昇です。
各調査がどのようにDATAをサンプリングしているのやら詳細わからないのですが、景気上向きの感触があるのは間違いないですね。
それでも、都内で都心回帰的移動が続いているのですから郊外の底打ち間はタイムラグ伴ってまだまだ本来の相場がわからない部分もあります（乱暴に言えば「落ちきって無い」）。
不動産の場合バブル崩壊の時なんかがそうでしたが「不良債権化した不動産を無理に所有し続けても財務が悪化するばかりなので空室率改善のための賃下げも付け焼刃でしか無い」傾向にあります（そこで数室の賃料増があっても債務返済が赤字のままである事に変化が無い）。
ですから、不良債権処理なんて言葉で語られた「一回デフォルトして所有者を変える」などの動きが無いと（安値で転売されれば賃下げによる空室率改善が利回り計算黒字の中で収益増となる）、あるべき水準の賃料に推移するのも難しいとこあるワケで（利回り赤字だった方は現金化により損切りする形で事業の立て直しもできる）、金融政策によるマネーサプライの増加＝流動化促進により一部ですが確かに実体経済に好循環材料となるのも事実。
現実に周辺相場の下落をリードして適正相場的な底打ちを最初に明示するのは「オーナーチェンジ後の分譲賃貸」だったりするものです。
報道などでは東京のオフィス坪単価がやれ50円上がったなどの数字は出ているようですが、
ぶっちゃけた話「郊外物件の底打ち感」はまだまだだと思います。
（財務的に賃料も下げられないままの空室状がまだまだ残っているみたいな→郊外になればなるほど底地評価額が不安定なので売買の流通性もなかなか進まない。）
■確かに引越し需要や売買などの件数的に流動性が高まっている感触ありますから景気の上向き感は確かです。
但し「アベノミクスの成果を確認するためには不動産においてもインタゲの２％前後の安定的価格上昇が必要」と考えるのは無理筋でしょう。
価格がリニアに増える前提は「空室率が０の場合」ですから。
インタゲは所得分配政策でやるべきなのが現政権の政策としては正しいと思います。小学生が考えても不動産開発を資金流動性で促進しても不動産価格もインフレになるってのは無理がありすぎ。←この辺の市場原理がいまいちピンとこない方は農業の『減反政策』イメージしてもらうとわかりやすいかもです。市場価格をコントロールするには、まず最初に「需給の均衡（不動産なら空室率０）」しないと、数学的に動きませんから。
と言っても減反よろしく、空室を国庫で借り上げて見掛け上の空室率を０にするなんて社会主義みたいな政策も現実的じゃありません。
アベノミクスにより不動産が好景気になるのだとしても、その順番は「空室率が０近くになるまでまず最初に賃料が下がり」←みたいな順番になります。
戸数の話だから東京の世帯数が増加しない限り改善しないのじゃなかろうかって声もあるでしょうが、不動産の場合一戸あたりの床面積が変わる形で母数も変化可能ですから。←この場合もオーナーチェンジが進まないと難しい側面ありますが。
評判に問題のある某経済学者による「（元から失業率があるのだから）まず最初に人件費の下落から始まる現象は好循環の始まりなのだから経済にとって好材料である」とかの話と同じです。
（※景気循環の好転が給与の上昇にリニアに転じる為には「過剰設備のフル回転（機械の失業率）」「失業率を見掛け上０にする（ベーシックインカム導入）」など”所得分配政策”が有効なんですが、まだまだ経済学的に十分研究されてない分野なので試行錯誤はこれから。←所得分配政策は今回の日銀黒田砲に近いマネーサプライ政策でもあり、決して左翼的福祉政策が目的じゃありません。）
■収益率が悪化無いし赤字の不動産資産がオーナーチェンジによる賃料引き下げとなる傾向は、まだまだ継続中だと思います。都心部の分譲マンションが高騰なんて話も聞きますが、これは昨年度の消費税増税駆け込み需要に新築物件の供給が間に合わなかっただけで短期動向に過ぎないでしょう。
東京の場合「郊外賃貸物件の活性化」が確認されるまで、「本格的回復を語るのはまだまだ先の話」であり、賃貸住宅の割安間も継続するでしょう。
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報道によると「まだまだ地方都市のオフィス空室率に改善の兆し無し」という事らしいですが、賃貸住居を含めて今東京圏の動きが全体的にどんな状況かと聞かれれば「都心部への移転含めて流動性の回復が見られるが東京全体で空室率が大きく回復しているとはいえない」というところでしょう。
新宿・千代田・文京・港・渋谷・中央区といった都心は実際に賃料の上昇も見られますが、
現場感覚で言うと上昇というより、資産デフレが最高潮の時に「これじゃ採算割れですか」みたいな契約が存在した物件が「ようやく周辺相場の平均値で募集できるようになってきた」水準の上昇です。
各調査がどのようにDATAをサンプリングしているのやら詳細わからないのですが、景気上向きの感触があるのは間違いないですね。
それでも、都内で都心回帰的移動が続いているのですから郊外の底打ち間はタイムラグ伴ってまだまだ本来の相場がわからない部分もあります（乱暴に言えば「落ちきって無い」）。
不動産の場合バブル崩壊の時なんかがそうでしたが「不良債権化した不動産を無理に所有し続けても財務が悪化するばかりなので空室率改善のための賃下げも付け焼刃でしか無い」傾向にあります（そこで数室の賃料増があっても債務返済が赤字のままである事に変化が無い）。
ですから、不良債権処理なんて言葉で語られた「一回デフォルトして所有者を変える」などの動きが無いと（安値で転売されれば賃下げによる空室率改善が利回り計算黒字の中で収益増となる）、あるべき水準の賃料に推移するのも難しいとこあるワケで（利回り赤字だった方は現金化により損切りする形で事業の立て直しもできる）、金融政策によるマネーサプライの増加＝流動化促進により一部ですが確かに実体経済に好循環材料となるのも事実。
現実に周辺相場の下落をリードして適正相場的な底打ちを最初に明示するのは「オーナーチェンジ後の分譲賃貸」だったりするものです。
報道などでは東京のオフィス坪単価がやれ50円上がったなどの数字は出ているようですが、
ぶっちゃけた話「郊外物件の底打ち感」はまだまだだと思います。
（財務的に賃料も下げられないままの空室状がまだまだ残っているみたいな→郊外になればなるほど底地評価額が不安定なので売買の流通性もなかなか進まない。）
■確かに引越し需要や売買などの件数的に流動性が高まっている感触ありますから景気の上向き感は確かです。
但し「アベノミクスの成果を確認するためには不動産においてもインタゲの２％前後の安定的価格上昇が必要」と考えるのは無理筋でしょう。
価格がリニアに増える前提は「空室率が０の場合」ですから。
インタゲは所得分配政策でやるべきなのが現政権の政策としては正しいと思います。小学生が考えても不動産開発を資金流動性で促進しても不動産価格もインフレになるってのは無理がありすぎ。←この辺の市場原理がいまいちピンとこない方は農業の『減反政策』イメージしてもらうとわかりやすいかもです。市場価格をコントロールするには、まず最初に「需給の均衡（不動産なら空室率０）」しないと、数学的に動きませんから。
と言っても減反よろしく、空室を国庫で借り上げて見掛け上の空室率を０にするなんて社会主義みたいな政策も現実的じゃありません。
アベノミクスにより不動産が好景気になるのだとしても、その順番は「空室率が０近くになるまでまず最初に賃料が下がり」←みたいな順番になります。
戸数の話だから東京の世帯数が増加しない限り改善しないのじゃなかろうかって声もあるでしょうが、不動産の場合一戸あたりの床面積が変わる形で母数も変化可能ですから。←この場合もオーナーチェンジが進まないと難しい側面ありますが。
評判に問題のある某経済学者による「（元から失業率があるのだから）まず最初に人件費の下落から始まる現象は好循環の始まりなのだから経済にとって好材料である」とかの話と同じです。
（※景気循環の好転が給与の上昇にリニアに転じる為には「過剰設備のフル回転（機械の失業率）」「失業率を見掛け上０にする（ベーシックインカム導入）」など”所得分配政策”が有効なんですが、まだまだ経済学的に十分研究されてない分野なので試行錯誤はこれから。←所得分配政策は今回の日銀黒田砲に近いマネーサプライ政策でもあり、決して左翼的福祉政策が目的じゃありません。）
■収益率が悪化無いし赤字の不動産資産がオーナーチェンジによる賃料引き下げとなる傾向は、まだまだ継続中だと思います。都心部の分譲マンションが高騰なんて話も聞きますが、これは昨年度の消費税増税駆け込み需要に新築物件の供給が間に合わなかっただけで短期動向に過ぎないでしょう。
東京の場合「郊外賃貸物件の活性化」が確認されるまで、「本格的回復を語るのはまだまだ先の話」であり、賃貸住宅の割安間も継続するでしょう。
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春のシーズン部屋探しの問題点など
2015年01月05日
毎年恒例となっておりますが、今年も『春のシーズン』記事をアップいたします。
少し早すぎる感もありますが記事中説明にあるとおりで問題回避のためには「少し早めに」動くのが吉となりますから早すぎて困る事も無いと思います。
以下点等ブログの閲覧者の方や東京ベテランの方はご存知かもしれませんが、『春のシーズン』についてまったくご存知無い方に向けまして基本的なところから説明いたします。
■『春は空室物件が多い』という大きな間違い
昭和のように「学生さんが学生専用の下宿に入居している」パターンの場合で、且つ「新規入学で上京の大学生に限り」『春は空室物件が多い』という状況が存在しました。
現在は学生さんも一般の賃貸住居にお住まいのパターンが多いので、「トイレ共同4畳半一間の下宿や間借」を探すほうが母数的にも難しくなってますから、2015年の現代では上記パターンはレアケースであると考えてください。
ましてや卒業された学生さんの大半が東京で就職しますから、卒業後一斉に帰省される方も多数で春には空室状態の賃貸物件が多数なんてこともありません。同時に高度経済成長時代のように（この想定も学生専用の下宿から就職したら引っ越すだろうという計算ですが）新卒学生向けに勤労者向けのワンルームが続々と春に竣工するなんて時代でもありません。
春が引越しシーズンであるのは事実です。
そして、現代社会の部屋探しは8割以上が「解約届けを出さずにスタート」してます。
つまり、春引っ越す人の大半は（地方に帰省される方でも）「都内の解約予定の現住居の解約届けを出していません」から、この空室が登場するのは（仮に3月中に次の契約が決まっても）「4月以降」になるのです。
更に学生アパートと違い一般住居はどこでも「退出管理のルーチンリフォーム」をやります。
これが集中するのですから、クリーニング業者もリフォーム業者も手一杯で新規空室の募集はどうしたって遅れるのです。
●つまり何がおきるのか？
現在も変わらぬ「平時の東京空室率」の母数となる空室を一度に大量の引越し希望者が奪い合う形になるのが『春のシーズン』です。
実際慣れた大家さんなどになりますと「12月空室になっちゃった部屋なら募集開始は来年2月からにしましょうか」なんて判断します。
理由は「賃料高めで募集できる」からです。
春のシーズンは（解約の部屋がリリースされないため）見掛け上『需要が倍』になるため、
圧倒的に売り手市場になります。
retourなどの空室調査でも「内見アポイントの時に候補の1件が終了で脱落」ですとか「内見当日に候補の1件が終了でNG」なんて普通に発生します。
言うならばガチっと直前で空室調査行ってもいざ内見しようと思うときに候補のいずれかが当日までに終了してしまうケースも珍しくないのが『春のシーズン』です。
■『春のシーズン』は条件のいい部屋の空室が多い？
これも大きな間違いです。
「条件のいい部屋」の概念にもよるのですが、
所謂巷間伝わる「条件のいい部屋」のイメージは「B・T別やオートロックマンション」など一般ビギナーが陥りやすいフルスペック系の「それほど考える事無くフルスペックの設備が整っているもの」となります。当然春のシーズンの需要には「東京ビギナーが多い」ですから、これらのステレオタイプの部屋が最も市場経済で賃料上昇する計算になります。
逆説的に「東京ベテランの方向けの玄人受けする個性派」については案外春のシーズンと関係無く募集賃料も安定的な側面ありますが、それでも「あえて春のシーズンに突撃する形で部屋を探さなくてもいい」のでありますから、特別やんごとなき事情からどうしても春しか引っ越しできない以外は「春を避ける」のがベターです。
少なくても4月以降、できれば5月以降、間違いないのは6月以降、一番部屋が安いのは7月以降の夏です。
（※夏といってもお盆の夏休み帰省シーズンは業界もそこに合わせて休暇となりますから、8月中旬から8月末ぐらいまでは部屋探しできないと思っておくのが安心です。）
ちなみに、この最も賃料の安い『夏相場』は9月下旬まで続きます。
（※10月移動というのも企業によってはありますから、10月は春と比較にはなりませんが「需要が微増する」のは確かです。涼しくなって引越し作業もやりやすくなりますしね。←しかし10月需要はピークもアバウトな期間なのでそれほど気にする事無いです。）
■新規東京引越しなのだが『春のシーズン』を避けるにはどうすればいいか
ちなみに「入居日（賃料発生日）」の相談は2週程度なので、いきなり「契約後1ヶ月先から賃料発生にしてください」は相談できません。←これは実質「フリーレント」となるので、相談では無く審査落ちリスクを含む”交渉”となります。
さて、じゃあいつ頃決めればいいのか。
すくなくとも「2月中に契約してしまう（入居日は3月〜で）」
こんぐらいに考えておくのが安心ですね。
間違ってもシーズンど真ん中の3月は避けるべきでしょう。
早めに上京して、東京に慣れておくのもいいかなと考える方は、1月下旬から初めて2月頭あたりの契約（地方から上京の方の場合8割ぐらい『郵送契約』が相談できます）、「入居日2月15日頃」こんな感じでいければかなり『春のシーズン』回避できると思います。
＜おまけ＞
●「春は急いで決めたほうがいいですよ、1日考えるとかそんな余裕ありません」なる所謂悪質系駅前ターミナル店営業のこの台詞も「春なら嘘では無く本当の事です」。
いざ本番の部屋探しの時には「内見後即日店頭申し込み」ぐらいのこころづもりでいるのがベターです。
東京ビギナーの方に向け『東京都紛争防止条例』の説明は2月頃にアップの予定ですす。
（『東京都紛争防止条例』ではありませんが、意味不明の「預かり金」や「申込金」などは絶対支払わないようご注意ください。東京都は条例で手付金受け取りが禁止です。）
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少し早すぎる感もありますが記事中説明にあるとおりで問題回避のためには「少し早めに」動くのが吉となりますから早すぎて困る事も無いと思います。
以下点等ブログの閲覧者の方や東京ベテランの方はご存知かもしれませんが、『春のシーズン』についてまったくご存知無い方に向けまして基本的なところから説明いたします。
■『春は空室物件が多い』という大きな間違い
昭和のように「学生さんが学生専用の下宿に入居している」パターンの場合で、且つ「新規入学で上京の大学生に限り」『春は空室物件が多い』という状況が存在しました。
現在は学生さんも一般の賃貸住居にお住まいのパターンが多いので、「トイレ共同4畳半一間の下宿や間借」を探すほうが母数的にも難しくなってますから、2015年の現代では上記パターンはレアケースであると考えてください。
ましてや卒業された学生さんの大半が東京で就職しますから、卒業後一斉に帰省される方も多数で春には空室状態の賃貸物件が多数なんてこともありません。同時に高度経済成長時代のように（この想定も学生専用の下宿から就職したら引っ越すだろうという計算ですが）新卒学生向けに勤労者向けのワンルームが続々と春に竣工するなんて時代でもありません。
春が引越しシーズンであるのは事実です。
そして、現代社会の部屋探しは8割以上が「解約届けを出さずにスタート」してます。
つまり、春引っ越す人の大半は（地方に帰省される方でも）「都内の解約予定の現住居の解約届けを出していません」から、この空室が登場するのは（仮に3月中に次の契約が決まっても）「4月以降」になるのです。
更に学生アパートと違い一般住居はどこでも「退出管理のルーチンリフォーム」をやります。
これが集中するのですから、クリーニング業者もリフォーム業者も手一杯で新規空室の募集はどうしたって遅れるのです。
●つまり何がおきるのか？
現在も変わらぬ「平時の東京空室率」の母数となる空室を一度に大量の引越し希望者が奪い合う形になるのが『春のシーズン』です。
実際慣れた大家さんなどになりますと「12月空室になっちゃった部屋なら募集開始は来年2月からにしましょうか」なんて判断します。
理由は「賃料高めで募集できる」からです。
春のシーズンは（解約の部屋がリリースされないため）見掛け上『需要が倍』になるため、
圧倒的に売り手市場になります。
retourなどの空室調査でも「内見アポイントの時に候補の1件が終了で脱落」ですとか「内見当日に候補の1件が終了でNG」なんて普通に発生します。
言うならばガチっと直前で空室調査行ってもいざ内見しようと思うときに候補のいずれかが当日までに終了してしまうケースも珍しくないのが『春のシーズン』です。
■『春のシーズン』は条件のいい部屋の空室が多い？
これも大きな間違いです。
「条件のいい部屋」の概念にもよるのですが、
所謂巷間伝わる「条件のいい部屋」のイメージは「B・T別やオートロックマンション」など一般ビギナーが陥りやすいフルスペック系の「それほど考える事無くフルスペックの設備が整っているもの」となります。当然春のシーズンの需要には「東京ビギナーが多い」ですから、これらのステレオタイプの部屋が最も市場経済で賃料上昇する計算になります。
逆説的に「東京ベテランの方向けの玄人受けする個性派」については案外春のシーズンと関係無く募集賃料も安定的な側面ありますが、それでも「あえて春のシーズンに突撃する形で部屋を探さなくてもいい」のでありますから、特別やんごとなき事情からどうしても春しか引っ越しできない以外は「春を避ける」のがベターです。
少なくても4月以降、できれば5月以降、間違いないのは6月以降、一番部屋が安いのは7月以降の夏です。
（※夏といってもお盆の夏休み帰省シーズンは業界もそこに合わせて休暇となりますから、8月中旬から8月末ぐらいまでは部屋探しできないと思っておくのが安心です。）
ちなみに、この最も賃料の安い『夏相場』は9月下旬まで続きます。
（※10月移動というのも企業によってはありますから、10月は春と比較にはなりませんが「需要が微増する」のは確かです。涼しくなって引越し作業もやりやすくなりますしね。←しかし10月需要はピークもアバウトな期間なのでそれほど気にする事無いです。）
■新規東京引越しなのだが『春のシーズン』を避けるにはどうすればいいか
ちなみに「入居日（賃料発生日）」の相談は2週程度なので、いきなり「契約後1ヶ月先から賃料発生にしてください」は相談できません。←これは実質「フリーレント」となるので、相談では無く審査落ちリスクを含む”交渉”となります。
さて、じゃあいつ頃決めればいいのか。
すくなくとも「2月中に契約してしまう（入居日は3月〜で）」
こんぐらいに考えておくのが安心ですね。
間違ってもシーズンど真ん中の3月は避けるべきでしょう。
早めに上京して、東京に慣れておくのもいいかなと考える方は、1月下旬から初めて2月頭あたりの契約（地方から上京の方の場合8割ぐらい『郵送契約』が相談できます）、「入居日2月15日頃」こんな感じでいければかなり『春のシーズン』回避できると思います。
＜おまけ＞
●「春は急いで決めたほうがいいですよ、1日考えるとかそんな余裕ありません」なる所謂悪質系駅前ターミナル店営業のこの台詞も「春なら嘘では無く本当の事です」。
いざ本番の部屋探しの時には「内見後即日店頭申し込み」ぐらいのこころづもりでいるのがベターです。
東京ビギナーの方に向け『東京都紛争防止条例』の説明は2月頃にアップの予定ですす。
（『東京都紛争防止条例』ではありませんが、意味不明の「預かり金」や「申込金」などは絶対支払わないようご注意ください。東京都は条例で手付金受け取りが禁止です。）
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