「シェアハウス投資話は危ないから」と、
いつ頃からでしょうか、というか事ある毎に警告してきたつもりなのですが、、
市井のブログに何ができるってそりゃあそうなんですけれど、
大きな事件になってしまいました。
そもそもそんな収益見込める投資話が（収益補償的なところに及んで）この世に存在する筈が無いワケで（そんなに儲けが固いなら銀行とデベロッパーだけで錬金術ができてしまいます）、
同じ大家さんでもその商才に比例して収益は全然違うワケですから、
サブリースのような（大家さん個々の）個性差を発揮する要素が無い場合、（定期預金的な）中長期の安定”低利”が堅く期待できるぐらいでも”凄いこと”なのであって、
↑
この最も成功する事例から逆引きしても
「間違っても借金して投資するような案件では無い」のです。
巷間伝わるところによると、
■「プチバブル狩り」じゃないですが、金融庁などは地銀の過剰な不動産投資を問題視しており、今後資金の流入自体制限されるだろうと思われなので（早晩不動産の値上がりも止まるかと）、例外的に伸びている都心の新築分譲を例外に（これも必ず止まります）、不動産は高利回りは高収益を期待する投資対象では”無い”のです。
「個人所有で長期保有する利用目的があるから利益が最大化する」＝「使途目的の無い不動産はその段階で不良債権である」のようなものなんです。
（※結果として、個人が住宅として長期保有する場合の経済効用が高いため、どっから見ても高過ぎる分譲でも売れる側面があった。→これ賃貸に出すと途端に値段高過ぎた事がわかります。）
資産を預貯金では無く、不動産で保有するメリットは「インフレなどの経済に連動すること」に尽きるワケで（現在のようなインフレターゲットも難しい状況だと現金で保有していてもそれほど資産の目減りは無い←故にデフレだと投資性向が落ちるからはっちゃきになって金融緩和しているのですが）、
●逆に言えば、不動産の知見をしっかり持って、個別具体的に差別化されたアイデアのある投資なら（あくまでも”賭け”ですが）収益を見込める場合もあります。
「旧法借地権」であるとか「都市計画の読み」であるとか、
そろそろ建替え決議も近い古築マンションにおけるリノベーションも賭けです。
高齢後の住まいを購入する場合だって、地方にいけば安い中古売買が山ほどあるので（この場合は市町村選びが賭け）、それほど多額の資産が無くても心配する事ありません。
「誰でも（投資の意欲さえあれば）必ず」なんて話はこの世にありません。
「借金しても儲かる投資話など無い」ことは説明するまでも無い事です。
※ちなみに「今の流行」みたいな投資話で利益を取る手練れの法人さんなどは、10年以内などの短期で利益確定の計算をしており（とっとと逃げる算段もしている）、常にビリピリと状況や相場判断ができてこその話です（ある意味相当数の損する人がいるから勝者もいるんだと＝平均とれば誰も儲からない→更に逆に言うと誰もが儲かるって現象を”好景気”と呼ぶのあってそれは政治家の才覚です）。
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不動産の相続を考える
2018年05月16日
少子化の中更にここ問題になってくると思われます。
私、不要になった不動産は自治体にでも寄贈すれば解決だろうぐらいに思っていたのですが、有用性の無い不動産は持ち込んでもお断りされるそうで（考えてみりゃそりゃそうですね）、
↑
（てかおかしくない？自治体や行政が価値を認めていないのに何故固定資産税がかかるんですか。ちょっと意味わかんない。、、確かに行政には使い道が無いだけで誰かの何かの用途には有用性が残るだろうって話なのだろうけれど。）
利用目的の無い不動産の管理維持費や固定資産税を考えたら、不良債権も同様です。
必殺、金融資産の無い親族に名義人となってもらい遺族が相続放棄するって方法もあるのかも知れませんが、いかにもなんともです。
■賃貸暮らしが一番楽なのには違いなく（資産残すなら金融資産にしておけみたいな）、
今後不動産相続は各所で問題として浮上してくるかも知れません。
（被相続人が名義変更を行わずに放置した場合、法律的にどういう扱いになるのでしょう？）
ある意味、IT時代における働き方改革な方向にあるなか、
ここは本気で地方分権あるべすかもですね。
自宅SOHO拡大版として、生活は地方でって可能性も盛り上げていかないと「法整備の遅れ」のなかで、潜在的な問題が拡大してしまう可能性あります。
事実、この現象が古築分譲マンションで起きてしまえば、管理組合の運営すらままならなくなるだけでなく、有用資産まで放置される所有者不明物件により価値が毀損するなんて事にもなり兼ねない。
森友問題における航空局のアレじゃないですけれど、
「財務省の理財局に移管することで所有権を減免できるみたいな措置？」もあってしかるべきではなかろうかと思ったワケです。
或は「無料不動産」のような新しいカテゴリーの流通を国交省がリードして何かするか。
■一見有用そうなマンションなどでもこれ起こりえるんです。
中古マンションとして売却するにも、賃貸住宅として運用するにも昨今は「リノベしてから」が定番であり、改装の初期投資資金が無ければ全く売れないなんて事もあります。
（改装転売業者が仕入れ値で購入の可能性はありますが、業者にも買取り基準的なものがあるでしょう。特に地方の不動産は厳しいのじゃないか。）
そこで前述の「無料不動産」の意図ですが、
流通や在庫保有のリスクを低減するため、何らかの申請を行えばその時から当該不動産の固定資産税を”非課税扱い”とする仕組みがあればよいのではなかろうかと、こう思ったワケですよ。
↑
いつか書こうと思っているテーマの『リバースモーゲージ』促進の効果もあるのではなかろうかと思うのです（金融機関が収容した不動産は固定資産税を非課税とするなど）。
不動産関連の法整備は必ずしも関心が高いとはいえず、なかなか難しいと思いますが、
「一工夫すればな～」な部分がまだまだあるのだろうと思いますね。
（農地の宅地転用関連だとか、旧法借地権の資産評価関連や買取請求権まわりだとか、）
●内容的にどうかと思う部分もないではないのだが、
関連する記事があったので貼っておきます
「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
https://www.news-postseven.com/archives/20180513_673100.html
（元記事削除されてもタイトル検索すればどこかで読めるでしょう）
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私、不要になった不動産は自治体にでも寄贈すれば解決だろうぐらいに思っていたのですが、有用性の無い不動産は持ち込んでもお断りされるそうで（考えてみりゃそりゃそうですね）、
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（てかおかしくない？自治体や行政が価値を認めていないのに何故固定資産税がかかるんですか。ちょっと意味わかんない。、、確かに行政には使い道が無いだけで誰かの何かの用途には有用性が残るだろうって話なのだろうけれど。）
利用目的の無い不動産の管理維持費や固定資産税を考えたら、不良債権も同様です。
必殺、金融資産の無い親族に名義人となってもらい遺族が相続放棄するって方法もあるのかも知れませんが、いかにもなんともです。
■賃貸暮らしが一番楽なのには違いなく（資産残すなら金融資産にしておけみたいな）、
今後不動産相続は各所で問題として浮上してくるかも知れません。
（被相続人が名義変更を行わずに放置した場合、法律的にどういう扱いになるのでしょう？）
ある意味、IT時代における働き方改革な方向にあるなか、
ここは本気で地方分権あるべすかもですね。
自宅SOHO拡大版として、生活は地方でって可能性も盛り上げていかないと「法整備の遅れ」のなかで、潜在的な問題が拡大してしまう可能性あります。
事実、この現象が古築分譲マンションで起きてしまえば、管理組合の運営すらままならなくなるだけでなく、有用資産まで放置される所有者不明物件により価値が毀損するなんて事にもなり兼ねない。
森友問題における航空局のアレじゃないですけれど、
「財務省の理財局に移管することで所有権を減免できるみたいな措置？」もあってしかるべきではなかろうかと思ったワケです。
或は「無料不動産」のような新しいカテゴリーの流通を国交省がリードして何かするか。
■一見有用そうなマンションなどでもこれ起こりえるんです。
中古マンションとして売却するにも、賃貸住宅として運用するにも昨今は「リノベしてから」が定番であり、改装の初期投資資金が無ければ全く売れないなんて事もあります。
（改装転売業者が仕入れ値で購入の可能性はありますが、業者にも買取り基準的なものがあるでしょう。特に地方の不動産は厳しいのじゃないか。）
そこで前述の「無料不動産」の意図ですが、
流通や在庫保有のリスクを低減するため、何らかの申請を行えばその時から当該不動産の固定資産税を”非課税扱い”とする仕組みがあればよいのではなかろうかと、こう思ったワケですよ。
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いつか書こうと思っているテーマの『リバースモーゲージ』促進の効果もあるのではなかろうかと思うのです（金融機関が収容した不動産は固定資産税を非課税とするなど）。
不動産関連の法整備は必ずしも関心が高いとはいえず、なかなか難しいと思いますが、
「一工夫すればな～」な部分がまだまだあるのだろうと思いますね。
（農地の宅地転用関連だとか、旧法借地権の資産評価関連や買取請求権まわりだとか、）
●内容的にどうかと思う部分もないではないのだが、
関連する記事があったので貼っておきます
「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
https://www.news-postseven.com/archives/20180513_673100.html
（元記事削除されてもタイトル検索すればどこかで読めるでしょう）
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広さ感と奥行
2018年05月08日
不思議なもので体感される部屋の広さ感は、
「必ずしも平米数に比例しない」
一番わかりやすい例は「極端に細長い部屋」だと思う。
その反対に意外と広く感じる部屋の例は「正方形に近くワイド感のある部屋」となる。
思うに、ウィークポイントとも思える奥行の狭さを感じさせる対抗面があると、
「部屋は狭く感じる。」
（店舗デザインでそれを避ける方法として多用されるのがお馴染み”壁面鏡張り”ですね）
やっかいな事に、それは家財が何も無いがらんどう状態の内見の時には随分広く感じても、家具レイアウトの失敗で、結果として想定外に狭く感じる部屋になってしまう場合もある。
●この失敗からどう逃れるか
かなり重要なポイントなのではなかろうかと思うのです。
勿論、内見時から体感上広い部屋を選択していくのも重要ですが、
家財のレイアウトでせっかくのパフォーマンスを減じる事になるのは避けたいですね。
（過去レポートで家財の奥行をツライチに揃えると圧迫感を感じないって話をしたことありますが、これもテクニックのひとつでしょう。）
●重視すべきポイントや、困った時の解決策は何か。
「家具は高さの低いものが吉」ってところでしょうかね。
しかし、上記も過ぎるとやっかいです。
収納力的に床面に拡大して足の踏み場を失う可能性があります（笑
なかなか探すのは簡単な事ではないかもなんですが、
高さ50㎝以下の二段収納みたいなのがあれば、使い勝手いいんです。
ところが、インテリアというか大工の流儀的にだいたいの製品はキリのいい数字で設計する事に決まっています。棚と言えば一段の高さ30㎝・幅と言えば30＜45＜60＜90、テーブルの高さは70、などなどです。
収納棚の一段の高さが30㎝以下って奥行の浅い本棚ぐらいだったりする訳で（本棚は高さ90で4段だと・一段の高さが22.5㎝刻みだったりする）、本来ありえない話じゃありません。
収納棚も箪笥みたいな”引き出し式”なら高さの幅を抑えて多段にできる。
↑
ここでやっかいな問題です（カラーボックスピッタリ引き出しなる商品でもそうなんですが）、
引き出しって正面が板でカバーされるので（棚の奥が見えないため）、出っ張って見えちゃうのです。お勧めは二段棚の下段部分だけ引き出しで二分割化みたいなパターンかな。
↓
これ「（下段キャビネットドアが無い）スケルトンキッチン」にするとキッチン全体がなんとなく広く感じる理由でもある。
■どこか先端の家具デザインメーカーさんから
「部屋が広く見えるインテリアシリーズ」みたいなの登場して欲しいものです。
現在のところこれといった対策は無いのですが、
「奥行のそこそこ深い本棚を収納用に使ってみる」ってのもアリかもです。
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「必ずしも平米数に比例しない」
一番わかりやすい例は「極端に細長い部屋」だと思う。
その反対に意外と広く感じる部屋の例は「正方形に近くワイド感のある部屋」となる。
思うに、ウィークポイントとも思える奥行の狭さを感じさせる対抗面があると、
「部屋は狭く感じる。」
（店舗デザインでそれを避ける方法として多用されるのがお馴染み”壁面鏡張り”ですね）
やっかいな事に、それは家財が何も無いがらんどう状態の内見の時には随分広く感じても、家具レイアウトの失敗で、結果として想定外に狭く感じる部屋になってしまう場合もある。
●この失敗からどう逃れるか
かなり重要なポイントなのではなかろうかと思うのです。
勿論、内見時から体感上広い部屋を選択していくのも重要ですが、
家財のレイアウトでせっかくのパフォーマンスを減じる事になるのは避けたいですね。
（過去レポートで家財の奥行をツライチに揃えると圧迫感を感じないって話をしたことありますが、これもテクニックのひとつでしょう。）
●重視すべきポイントや、困った時の解決策は何か。
「家具は高さの低いものが吉」ってところでしょうかね。
しかし、上記も過ぎるとやっかいです。
収納力的に床面に拡大して足の踏み場を失う可能性があります（笑
なかなか探すのは簡単な事ではないかもなんですが、
高さ50㎝以下の二段収納みたいなのがあれば、使い勝手いいんです。
ところが、インテリアというか大工の流儀的にだいたいの製品はキリのいい数字で設計する事に決まっています。棚と言えば一段の高さ30㎝・幅と言えば30＜45＜60＜90、テーブルの高さは70、などなどです。
収納棚の一段の高さが30㎝以下って奥行の浅い本棚ぐらいだったりする訳で（本棚は高さ90で4段だと・一段の高さが22.5㎝刻みだったりする）、本来ありえない話じゃありません。
収納棚も箪笥みたいな”引き出し式”なら高さの幅を抑えて多段にできる。
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ここでやっかいな問題です（カラーボックスピッタリ引き出しなる商品でもそうなんですが）、
引き出しって正面が板でカバーされるので（棚の奥が見えないため）、出っ張って見えちゃうのです。お勧めは二段棚の下段部分だけ引き出しで二分割化みたいなパターンかな。
↓
これ「（下段キャビネットドアが無い）スケルトンキッチン」にするとキッチン全体がなんとなく広く感じる理由でもある。
■どこか先端の家具デザインメーカーさんから
「部屋が広く見えるインテリアシリーズ」みたいなの登場して欲しいものです。
現在のところこれといった対策は無いのですが、
「奥行のそこそこ深い本棚を収納用に使ってみる」ってのもアリかもです。
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