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マスメディアによる不動産価格上昇”現在の噂”はファンダメンタルと無関係である

2024年10月03日

「実需が増えているのではありません」(最も大事なことです)
特に新築分譲物件や、特に底地評価などというものは全体の不動産に対して(流通しているのはほんのほんの一部ですから)流動性を持つ市場の動向を反映しますが、新築分譲購入者の2割から3割が投資目的とされている現状、円安含む海外からの投資動向だけで変動してしまいます。

そこにマスメディアが「最近はこうだあーだと」主に値上がりに関して報道することで、実需の方が釣られて購入するみたいなモデルになってるのでありまして、
いやいや、割高感あるなら買い控えてくださいよと思うんですけどね。
ここにもひとつ仕掛けがあるような気がします。
●暗黙の了解で、結婚生活における条件(或いは担保や保証)としてセットされているため、実需の側が自由に買い控えるとかできない仕掛けになってございましょ。
それこそ「その筋の思惑どおりに買わされている」ような気がしませんか?

不動産バブルの崩壊も、金融機関が担保にとった不動産を(不良債権問題)いっきに整理するから供給過剰で起きるもので(そら整理しないワケにはいきませんが)、ファンダメンタルの必要以上に価格が暴落するから起きる現象だと見ることもできます(市場で解決できない過剰流通)。

HPなどでも参考で定期的に中古マンションなども紹介してますけど、
調査してて「値上がりしてるとか感じることはほとんどありません」。
(そらリフォームの高騰はあると思うので、リノベした中古マンションは工事価格分値上がりもしているのだろうと思いますが)
なぜって、”その比較候補の無い1住戸の市場など無い”からです。
極論すると、中古不動産を標準化した市場モデルで評価することはほぼ不可能でしょ。
「偶然、その時想定外に同棟で類似の部屋が売り出されるだけで価格下がっちゃうこともあり得る」
中古マンションなんて、賃貸に類似して(同列に比較できない)「個別の候補を並べて比較するようなもの」ですから。

つまり新築分譲や底地評価額だけを報道している事自体が偏向報道ですよ。
(ミニマリストな方は呆れてるんじゃないでしょうか?)
●もうひとつ日本的な着眼点として
「間取りが希望通りなら広さはどうにかこうにか工夫する」可能性もありますよね?
ざっくり”こんな感じ”の標準的な数値を参考で並べると
17u(3点1R6帖)、20u(3点1K6帖)、22u(B/T別とかの1K以上)、25u(B/T別とかの1DK以上)、40u〜(2DK,1LDK)、55u(3DK)、60u(2LDK)
上記になりますが(細かい事言えば木造と壁芯計測RC造では実床面積が違いますが)、

同じ間取りなら(たとえば、55uコンパクト2Lと標準60u2L)「どうにかなる」(笑
(喫茶のボックス席の快適性が専有面積だけで決まるなんてことなどございませんでしょ)
平米単価の市場評価が全てではありません。

※最初から希望がスケール感なら違ってきますが、このばやいも「最初からドーンと1R」にすることで、25u1DKより22u1Rストゥディオのが広く感じるなんてよくあることです。
事実、過去『分譲キラー』の取材で22u1Kが巧みなサッシの設計により(ハイサッシで上目に感じる)「あれれ、もっと広く感じる」なんて事例もありました。
※ちなみに「どうにも無理(その水準の広さが必要)」ってのは、水回りのスペックに条件設定がある場合ですね

posted by kagewari/iwahara at 21:14 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする