ブログ引越しにより2010年8月以前の過去記事引用リンクは旧ブログのHTML簡易表示となります。旧ブログページ上ではコメント等一部機能は使用できません。
<< October 2021 >>
SA MO TU WE TH FR SA
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31            
最新記事
retour

retourRetour.png
本店blog『retour&Retour』

VCroomOrder

空室調査依頼フォーム
規定はこちら/予約制
他社”併用”NGです


■ gmail等迷惑メールフィルター搭載アカウントからの問い合わせについて
フィルター誤判定にご注意ください。

■空室調査は「予約制」です
スケジュール等確認が取れない場合ご依頼はキャンセルされます

retour_nb.jpg

LINK
RELIGARE・DADAcafe
エイムデザイン研究所
aoydesign
ペアシティシリーズのTNワークス
阿佐ヶ谷アクロスシティ
悪徳不動産屋の独り言
pieni kauppa北欧ブログ
Loule
Miyoko IHARA &Junya WATANUKI WEBSITE
Profile
kagewari/iwahara(56)
kgw89.jpg (こちらが本職です「心理学ブログ」)

NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
retour&Retour』・『Kagewari精神分析沖縄分室』ブログライター
・未承認前提の”コメント欄の私的利用”はルール違反でありSPAMと見做し処置をします
(削除を前提とする投稿も同様です)

・SPAM対策として一部キャリアからの投稿がIP規制の対象となっています

・コメント欄は承認制です
※一定期間を経過した記事のコメント機能は利用できません
 以下告知参照
 「コメント欄管理の告知」

(現在は概ねコメント欄閉鎖の方向で運営してます)
RDF Site Summary
RSS 2.0

事務所店舗の部屋探しから住居を連想してみよう

2007年02月27日

事務所店舗物件と言えば「事業向け」とか「事業用」とか(売買の時の投資向け物件を指す場合もあるけど)と呼ばれる。
賃貸住居との違いで言えば、一般賃貸が礼敷2/2が一般的であるのと比べて、事業用の場合保証金6ヶ月縲・2ヶ月(駅前一等地店舗ともなれば20ヶ月)と条件も随分と違う。
住居の場合の賃貸条件を保証金的に考えて「2ヶ月縲・ヶ月」として考えてみると、これ随分と違うと同時に住居の時の条件は得なのだとも思う。
これは事業物件の場合、どうしてもその運用が不安定であるのと同時に高額であるのも理由のひとつ。

何故って住居の場合なら『保証人制度』や『保証会社の利用』によって、滞納リスクがある程度担保可能だしそこに暮らそうって話だから、そうそう簡単に退出する心配も無い。だから破格の条件で割引率も設定して安い賃料で運用するのが『住居用途』となる。
同時に賃料も安いので、滞納があった場合の保証は(通常不動産会社は「滞納期間:敷金+1ヶ月」で注意から解約も含めた整理作業を開始する)、これを保証人に請求する事でこれを担保できる。
しかし、事業系の場合には保証人が代表取締役(ある意味自分自身)であるケースも多くなるし高額になればその賃料の滞納を保証するだけの収入といえば相当高額所得者でなければならないので、もっぱら会社に対する信用貸しの側面が強くなる。それが店舗の場合なら、そこで営業される事業がコケれば即賃料の滞納に繋がるので「事務所の場合保証金6ヶ月・店舗の場合保証金12ヶ月」である例も多い。
ここを住居の場合に当てはめてもらえるとわかると思うんだけれども、住居における審査とは専ら金融的信用度の審査であって、入居申込書の中では契約者の収入や所得より保証人の内容が重視される事が多いのはそれが理由。

それだけ長期契約っていうのは貸す側にとってもリスクが高いのだ。
長期未納なんて事が起きてしまうと(家主にマンションやアパートの建築ローンが残っている場合も少なくない)その金額も大きく、一泊幾らのような貸し方はできないしホテルがそうであるように一泊幾らとなると、宿泊料は跳ね上がる(保証部分も込みの金額となるので)。
事業物件の特徴には「保証金の内容のヴァリエーションの多さ」ってのがある。
これは賃貸住居を借りる場合にも大いに参考になるので、ちょっと説明してみたい。
事業物件の賃貸条件の表示で保証金の少ない物件は大半が「現状貸し(退出まんまでリフォーム無し)」で、駅前等で条件の有利な場所の保証金が跳ね上がるのは会社内容重視である場合が多く「誰でも貸すワケではありません」を意味していたりする。特にテナントビルなんかだと、相性の悪い業種の入居によって既存の店舗のイメージダウンになったりすると大変なので(ある意味家主は契約者の利益を守る事が自分の利益にもあるので)意図的に保証金金額を高く設定するケースもある。
つまり、部屋の内容が良かったり利便性が高い場合の保証金は本来高額なもの、
ところが一般住居の場合には『あまりにも礼敷2/2が一般的』なので、幅があるにしても概ね最大2/2だ(特別にグレードに比較して家賃が安い場合敷金3ヶ月の例もある)、礼金の取れない公庫物件にしても敷金3ヶ月。事業物件で言う「誰にで貸すワケではありません」は原則非公開の審査の厳しさって事になるので図面表示の情報からはわからない。

『内容のいい部屋』この評価は一般化しやすい物量投入コストや個性的なキャラクターをあらわす言葉だけれど、この言葉は僕らが使う専門用語みたいなもので省略されている暗韻を全部書くと「誰と相性がいいとかは別に、単体で内容のいい部屋」となる。
そして家主さんや管理会社における業界用語には「見て気に入っていただければ」があって、ここにも暗韻がある。これを全部書くと「見てこの部屋の内容の良さを気に入っていただければ」となる(なので内見が申込の”条件”)。
それこそ事業物件で言う所の、保証金12ヶ月縲・0ヶ月のゾーンって「ビジネスやる人には誰にでもわかる収益率の良さ(商才以前に物件単体に収益率を担保する力がある)」を表す事が多いのだけれど、事業物件の問い合わせにも時々「駅近ロードサイド1階で入居コストの安いもの」なーんてのもある(笑
もうわかると思うけれど、この問い合わせは最初から矛盾していて、ビジネスにおける”投資”って概念が欠落している。あなただけに特別投資する事無く儲け話が転がり込んでくるなんて状況を探せと言われてもそれは無理だし、ある意味ビジネスってものを毀損する話になっているから、ある意味その事業そのものの「腰が折れている」感が強くて、通常そんな話はまとまらないし、同時にこちらから提案できる話も僅かなものになる。
裏付けの無い成功は単なる偶然であって、それを誇る事は自分自身の才覚をも毀損するからだ、

長い話になっているけれど(笑
つまるところ、住居を探す時のコンセプトって「どんな部屋でどんな暮らしをするのか」であって、それはそこにある現実を認めるところからスタートしないと単なる想像や空論に過ぎないから、そもそも”探しているものが違う”のじゃないかな方向に流れてしまう事もある。
多様な組み合わせの中に様々な選択肢があるのであって、部屋探しの成功ってのはその多様性の選択を意味するのだからコンセプトを詰める段階で勝敗は決している場合が多い。
なものだから、これを調査する立場から言えば問い合わせ段階でその仕事のモチベーションが随分と違う事も多い(ある意味問い合わせ内容の段階から結果が読めるので)。
それこそこれから事業を始めるぐらいな勢いで、どんな業種で何をそこでするのか的なコンセプトが無いことには、部屋探しの具体性は現実にはならない。
新しい暮らしってのも、新規に事業を起こすのとそう大きな違いはないのであって、詰めが甘いと結果もそれなりになってしまう。
それこそ抽象表現で言うところの「いい店舗ですよ縲怐vって言葉、「それはそれは賃料も高いですが」って暗韻が誰だって想像つくもの。
それこそ、それを住居になぞらえるならどんな暮らしを望むのかって企画立案が如何に大事なのかってわかっていただけるでしょうか。図面資料ではほとんど礼敷2/2かも知れないけれど、住居にだって本来同じようなヴァリエーションがあるのです。

時には事業物件の情報見て、自分でシュミレーションしてみるのも結構参考になるんですよっ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
posted by kagewari/iwahara at 14:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

この記事へのコメント

この記事へのトラックバック