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部屋を貸す側の心理

2007年07月20日

このブログを読んでいる人の大半は「部屋探し」の見地からの借りる側なのだろうと思うけれど、この借りる側から貸す側(大家さん)へのイメージは随分と現実から離れている事が多い。それが結果的に部屋探しの失敗や場合によっては賃貸における紛争となる場合もあるから、このテーマは借りる側にこそ重要かもしれない。

まさか現代社会に「大家さんはブルジョアで、大家業=不労所得」みたいなプロレタリアート思考の人は皆無だと思うけれども、それに近い線で誤解をしている人は随分と多い。
日本は固定資産税だけでなく、相続税があるのでたとえ単世代が大規模な資産を持ったとしても、これを次の世代へという時に維持するのは困難で、その資産は売却されたり税務署へ物納だったりとオーナーチェンジされる事や収益を拡大するために莫大な借金をして高層建築へ建替え等といった事例も多く(契約時重要事項の説明の時に抵当権が設定されている事の方が多いぐらいなのはそれが原因)、不動産所得は収益率的な計算の上に立っている。退出後のリフォームの内容と投資金額に関しても、経営センスがなければ赤字になってしまう事さえあるのだから、リスクも高く簡単に儲かるなんて職業ではない。

歴史的には「信用貸し」で、賃料を安く(長期入居が常識だった事もあって)を背景にした慣習法的な特約契約という形は変わっていないから、入居に関しては一にも二にも審査が重要になる。これも(面接等の)制度で担保できるものじゃないので、相対的に見れば現在大家さんの側は有利か不利かと聞かれれば、バランス的には不利な立場であると言ってもいい。
「即入居の意味は本来は契約即賃料発生」なのだけれど昨今は入居日交渉が常識になっていて、「2年契約も2年は退出する事は無いでしょうと信用しての話(そこから逆算しての礼敷と賃料のコンビネーション)」だけれど短期解約は増えていて、「敷金返却の誤解で、汚損破損やら短期退出の人ほど(この時点で当初予定の採算割れ)紛争になりやすく」、「特約契約なので、法的での争いになれば最初から勝ち目は薄く(公正証書契約は一部の定期借家契約のみ)」信用して慣習法的契約にしているのを逆手に取られ、「部屋の内装設備等ほんのちょっとした計算違いで、長期空室になる事もある」し、一般の人が考える以上に「賃料の未払いや遅れは多い」。

確かに東京ルールの施行に見られるように、悪質ともとれる経営があったのも事実だけれども、そのかなりの部分は「大家さん」ではなく、新興営業店舗が家主獲得のために受けのいい営業に暴走した経緯も多く(悪質業者と契約してしまった場合、借主より大家さんの方が被害が大きい=大家さんは引越ししないのだし、その業者の営業はいつでも大家さん宅に訪問する事ができるので精神的に媒介契約を解約しにくい)、不動産賃貸に関するコンサルをする中立的スタンスを持っていなかった事による方が大きい。
※この辺は業界団体内でも同様の批判も多かったのだけれども、この業界は中小零細が中心で業界団体による自浄能力には限界があった。

結果的に「円満に何でも相談して決めましょう」を背景にしてきた特約契約には、条令という形で法的ガイドラインがかかった。
東京ルールは本来、貸主借主双方に公平な立場で制定されているのだけれど、事『短期解約』となると話が違ってくる。

大家さんの立場からみれば、東京ルールの報道のされ方も問題だったのだけれど、一部の借主さんの間で「無条件に敷金が100%戻ってくる法律」と解釈されて(正確には汚損破損など原状回復における貸主借主の負担を明快に定めた基準)、短期解約時の紛争を助長しかねない不安もあるのが事実。
実際に大手管理会社の契約では「原状回復付き保証会社(敷金ではなく契約時に保証金を掛け捨て)」を必須とする事例も増えている。又、一般の大家さんの間でも「紛争は一番コストがかかる」ので無条件に敷金を100%戻す事を前提に賃料の増額を検討したり、短期解約のニーズに合わせて最初から礼敷を減額してその分を賃料に含める事も考えなくてはいけなくなっている(マンスリーに近づく)。
「長く暮らしてもらえる方になるべく賃料を安く」というこれまでの東京の賃貸文化は、その維持がとても難しくなっているのが現状だ。
そういう意味で、良心的な賃貸管理をしてきた不動産業者の中には「短期解約者の紛争にあわせて、所得の必ずしも高くない長期賃貸の人を苦しめる結果となる東京ルールには反対」という主張があったのも事実。
(この辺は、小泉改革じゃないけれど「新保守主義的経済」へ舵を切った時点で、明文法的契約への以降はある意味必然だったので、現在の東京ルール施行への経緯は避けられないものだと思う。)

さて、今度はそんな事情を借りる側から見るなら。
『信用第一』がどれほど価値がある事なのかがわかってもらえると思う。
契約の時に「ちょっとしたお願い」がある場合にも、そもそも一番最初の「入居申込書の書き方」がとても大事で(ほとんど就職の時の履歴書と意味は同じ)、自分の信用に有利になる事があればできるだけ詳しく書いたり、転職したばかりで勤続年数なんかが少ないなと思った時には前職の履歴を書くなど、ちょっとした配慮で、驚くほどスムースに話が進む事もある。
フリーランスの独立事業主で「審査が心配」な時には、テキストベースで職務経歴や実績を書くだけでも審査の内容はぐっと高くなる。
どんな人かわかれば、大家さんも安心して部屋を貸す事ができるのだから。
物件資料も見る場合にでも、当然「礼敷2/2」の方が内容がいい場合が多いし(毎月の賃料の割引率が高いのと同じ)、その反対に「ドライに部屋を借りたい」時には大手管理会社の保証システムを選択するのも悪くない。
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posted by kagewari/iwahara at 07:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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