郊外の賃貸住居の賃料がかなり下がってきている

以前に人口動向の記事書いたことあるんだけれども、
http://kagewari.cside.com/blog/2006/07/post-a4e2.html
いよいよ連動して郊外の賃貸住居の賃料が下がり始めている。
実際こうなってくると以前のレポートの反対意見も是非自分で言ってみたい（笑

ヴァリエーション豊かになりつつある都心の住宅事情を背景に（ペット可を探すにも間違い無く選択枝は都心部の方が多い）、郊外の賃料の下げはかなり急速に進行中で（それでも部屋の内容を保持する意味でもいたずらに賃料を下げるとスラム化等の危険があるのでここには限界もある）、契約金込みで考えても「住み替えた方が得なのじゃないか？」な傾向が見え始めた。

ここも誤解の無いように認識して欲しいんだけれど、
「更新」ってのがありますね。
そして全ての契約書では「更新時に賃料が変わる事があります→貸主借主合意の上」な一文読み上げられた記憶があるのじゃないかと思います。
重要なのは「貸主借主合意の上」ってところで、どうにも自分の契約内容だと相場からみて引越した方が得ではと決断し、ほぼ解約の意志が明確であれば、この点を管理会社さんに相談可能なのです。
ある意味「解約が前提」となっているんですから、そこで条件面的に折り合いがつかない場合には解約して部屋探しを開始すればいいのであってここは電卓片手にどっちが得かよく考えて妥当な線（他の部屋に引っ越す方が当然礼金部分や引越しの手間等コスト造になる）で「更新時に賃料交渉的打診をする事も可能なのです」。

これ全部が全部じゃないですよ、
（そういう意味でも専任媒介の物件の方が何かと話し易い）
現状退出が出て、新規募集すると「相場的にかなり厳しい」可能性があるので、上記の計算から新規募集した場合の賃下げ額のちょっと上ぐらいの”いい線”で打診すれば若干賃料値下げで更新可能かもしれないのです。
ここは欲張らずに、是非「新規募集した場合よりちょっと高い線で打診」するのがいいでしょう。実際自分で新しい部屋に新規契約すれば、契約金的にはコスト造であるのは間違い無いのだし、無理な数字を出して話が流れてしまえば勿体無い話です（何か山師的な駆け引きするところじゃないですから、あくまでも賃貸住居はある意味信用取引です＝目先１ヶ月の賃料を巡る契約で2年間の居住権と更新権を取引している→保証人不要会社なんかが引き当てる金額は賃料の24ヶ月分だったりします＝審査の形でリスクを取っているのは家主さんの側です）。

※又次の部屋を申込してから今の部屋の賃料交渉を行う等、そういうモラルの欠ける交渉は絶対しないでください（許されないタイミングでキャンセル等すると「取引停止客」そのお店で取引停止客となるばかりでなく、悪い癖のようにどこの業者さんからも信用されなくなる可能性もあります）。そういう事をすると必ず後で”ツケ”が回ってくるものです、住居は非常に縁と深い関係があるので、双方円満な形を前提とする事が結果的に自分自身の利益になりますからね。

と話は戻りますが、それは引越しせずに条件面を相場環境に合わせて賃下げ更新に成功すればコスト的にも一番楽ですし、住み慣れた部屋を離れる事もありませんからベストに違いありません。
この辺、更新料を巡る誤解も随分あるようなので、説明しておきますが、通常更新料は媒介業者と家主さんの間で任意に取り決めされるもので「更新料を貰うのは家主か管理会社か特に決まっていない」んです。
実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。
あまり知られていませんが、一般的な不動産会社の場合契約後に家主さんから管理委託としての管理費を貰う事は『ほとんど無く』（物件概要上の管理費というのは契約金を低く抑えるための配慮であって実際の賃料は賃料管理費合計）、媒介業者としてのアフターサービス的な要素が大きいのです。
当然様々な入居者からの管理上のクレームや賃料の滞納整理まで「ほとんど無償」で対応しているので、永続的に続けていくにはこれ当然無理があるのであって、これを更新料として一括次の2年間の管理委託として経理に計上するのが自然になるからです。

ここで「更新料を無しに」という論議が入るとおそらく切りよく月々の賃料が５％上がるだけ（家主さんから管理会社へ管理委託として払い込まれる）となるので、１％前後の実質的な賃料上昇となるなど（得するのは振込み手数料が増える銀行）、論議自体特別になんの意味もない（関西等で更新料が2ヶ月等慣習的にかなり「ホントですか」な地域もあるので、ここは又別の論議でしょう）。
※時折更新料1.5ヶ月等があるのは、家主さんと管理会社との契約で更新料１ヶ月が全額家主（その分家賃が割引になっている）となり、管理会社の管理委託が半月分になっているからで、ここは家主さんと管理会社との媒介契約の内容が違うという意味。そもそもこういうタイプのお部屋はハナから賃料条件等も安いのであって、1.5ヶ月となる更新費用も総合的に見て賃貸条件と考えれば良く（物件概要にも記載されています）、何か更新時に著しく損しているとかそいう話はナンセンスなのです、結果的には更新費用的な面が次の引越しを誘発する可能性があるので、本来は「是非とも管理会社さんに家主さんとの媒介契約の内容を考え直して欲しい」事には違いありません。表示上もわかり難いですからね、

ちょっち長くなりましたが、
そんなこんなで、更新時には管理会社も更新契約書の準備や、家主さんに条件面等の変更無いのか等確認したり「更新時に経費を見込んでいる」のです。
なので、ここで借主側から”無難な線の更新賃料交渉”があってもこれを家主さんと交渉する部分の営業費用には裏付けあるんです。管理会社としても空室が出るより更新していただける方が当然望ましく（ほんとに空室募集は管理会社としても大変な上に、堅い管理をしている会社であれば他社仲介での成約をベースに考えるのが自然なので、営業的には空室募集をする方が営業収益が減少するケースが多い）、社会的にもその方が望ましいでしょう。

話は戻りますが、
それでも「引越しした方が得かも」や「相場が安くなったところで住環境を今より高いグレードにしたい」なーんて希望がある時には、確かに今郊外のお部屋は狙い目です。
郊外とは言わず近郊でもかなり賃料が下がってきています。
15万を超えるような高級なものには大きな変動は無いかもなんですが、最初からリーズナブルだった賃料が「よりリーズナブルに」な傾向は確かに感じますね。
安めな部屋に引越ししてみよう的に、ちょっと考えてみるのもいいのじゃないでしょうか。

■ただしですね
これから春の引越しシーズンになるので、解約届を出さない人がシーズン中に二部屋占有する等見かけ上の需要が倍になったりしますので、この割安感はしばらく遠のきます。
なので「引越しした方が得かも作戦」は、4月以降がお勧めです。

読みとしては、格安系に狙いを絞って「一切間取の希望をつけずに”こんぐらいの広さで幾らぐらい”」な方向で探すと、以外や以外オーソドックスな２DKなんかがとんでもない安い賃料でみつかるかもですよ。
それこそ和室ブームの昨今（ほんとにあるのかっ、、）シングルでゆったり和室アパート２DKなんてーのはかえって洒落てますよ、ええ。


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