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東京の地価「ミニバブル」破裂

2008年03月03日

ここわかりやすく言えば米サブプライムローンの影響(日本の投資資金のかなりの部分が外資だっため)と、そもそも供給過剰のところに無理な新築住宅供給が重なった複合的なもので、人口移動圧力的には都心部の需要が目だって落ちているとはいえないけれど、いずれマンション価格も大幅下落の可能性がある。
市場の話なので断定的な事は言えないけれども、数々の情報を付き合わせるとほぼその線が見えてくる。
サブプライム関連の過去のエントリーはこちら
http://kagewari.cside.com/blog/2007/09/post-1506.html

初っ端のニュースから見ていくと
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東京の地価「ミニバブル」破裂 05年の水準まで下がる?
東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプレイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。
値下がりした地点は49.6%にのぼる
(中略)
井上社長(三友システムアプレイザルの井上明義社長)は「奇策はなく、需給バランスの調整しかない。いまの下落は、最終的には地価が上がりはじめた2005年10縲・2月期の水準にまで戻すのではないか」とみている。
(J-CASTニュース2008/3/1)

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順番からみれば簡単な話
まずファンド(投資資金)が逃げて、開発が止まり、同時に実は”不良債権からの銀行救済策”の目玉である商品「住宅ローン(救済しているぐらいだから”デフレ期”の住宅ローンは銀行が儲かるための仕組み)」債券を売りたい銀行が投資して(ローンで借主の審査はするが物件価値の審査はしない)同時に、不動産投資としての需要を織り込んで(新築分譲マンションだと”入居を前提としない個人”が複数戸購入して完売している→見かけ上の需要はあるが住居用の実需とは不一致になる→この影響もあって賃貸住居の賃下げは既に始まっている)、と住宅相場の下落にはタイムラグがあるし、実際分譲マンションのここ数年の値上がりもミニバブルの影響からマネーサプライによって水ぶくれ(物件価格を審査せずに満額ローンを供給し続ける)によるものだから、ここにも調整局面が出るだろうと、
※元来東京にあっても需給バランスのファンダメンタルは10%を超える供給過剰にある

■抑えておかないといけないニュースはここと
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中古マンション価格が5年で26%上昇 東日本レインズ調べ
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)による07年の不動産流通市場動向調査によると、首都圏の中古マンション価格がこの5年間で26.3%上昇したことが分かった。成約物件価格は2,480万円(前年比10.9%上昇)で、5年連続で前年を上回った。成約件数は28,498件(同3.0%減少)、すべての都県・地域で前年を下回った。
(住宅新報Web2008/01/29)

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 ↑
のニュースで大事なところは「成約件数は28,498件(同3.0%減少)、すべての都県・地域で前年を下回った。」部分
ここが背景になる
 ↓
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首都圏マンション成約数4カ月連続で減少 東日本レインズ
財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、07年11月のマーケットウォッチを発表した。
それによると、首都圏中古マンションの成約件数は2,380件(前年同月比マイナス2.56%)で、4カ月連続で下落した。首都圏土地(100平方メートルから200平方メートル)の成約件数は、266件(同マイナス4.32%)で、9カ月連続で減少となった。
首都圏戸建の成約件数は、922件(同マイナス1.28%)で、首都圏土地同様9カ月連続の減少となった。
(住宅新報Web2007/12/12)

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■この状況を背景にしたここ
 ↓
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1月の首都圏流通市場、中古マンション成約件数6カ月連続減 東日本レインズ
(財)東日本不動産流通機構(岩崎芳史理事長)は1月の首都圏不動産流通市場動向をまとめた。中古マンション成約件数は2100件(前年同月比1.13%減)と、6カ月連続で減少した。東京、千葉、神奈川が微増だったが、埼玉で2割減だった。埼玉は2カ月連続の2ケタ減。新規登録件数を見ると、1万4418件(同41.67%増)と大幅に増えている。昨年3月から2ケタの増加率が続いているが、この半年間成約は前年から減っており、需給バランスが崩れている。
 1平方メートル当たりの平均成約単価は41万1800円(同11.37%上昇)。8カ月連続の2ケタ上昇となった。売出価格を示す新規登録物件の平均単価は52万1400円(同25.33%上昇)で、売り主と買い主の希望価格の格差は縮まらない。
(週間住宅ONLINE2008/02/15)

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つまり既にマンション価格においては「売り主と買い主の希望価格の格差は縮まらない」状況で売れ残りが目立ち始め、
※中古売買の場合「募集価格」と「成約価格」が違うのが半ば常識。上記のDATAから見ても買い付け価格(賃貸で言えば入居申込)は「売値の1割縲・割安の指値で入っている」事になる。
ここで売主が無理に希望売却価格に拘れば需給バランスはより大きく崩れ
 ↓
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首都圏で中古マンション価格の調整顕在化 東京カンテイ調べ
東京カンテイは08年1月の三大都市圏中古マンション70平方メートル換算価格をまとめた。
首都圏は、前月の3404万円から5.1%下落し、3230万円。2カ月ぶりの下落となった。東京都では1.2%上昇したものの、神奈川県、千葉県、埼玉県ではいずれも前月比下落。首都圏の価格は上昇傾向が続いていたが08年に入り下落に転じ、価格調整が顕在化している。
近畿圏は1896万円と1.0%下落した。07年12月以降、やや弱含みの推移だ。
中部圏は1507万円と0.1%僅かに下落したものの、概ね横ばいで推移している。
(週間住宅ONLINE2008/02/19)

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サブプライムの影響で株なんかは随分下げているようだけれど、日本の銀行の損失額が思ったより少なかった事が幸いした。これがデカイとより売り圧力が高まった可能性もある、
しかし、最初のあたりで書いているように分譲マンションを投資目的で購入している人にとって、これを賃貸として貸した時の採算は「大きな価格変動が無い」と「利回り逆算で5%以上の利回りが計算できる」事を条件とするけれど、今後の予測は「市場が調整局面に入り」「賃料が間違い無く値下がり傾向にある」のだから資産を守る意味でリスクヘッジするには”早期売却”が保全策となるから、ここからの売り圧力が止まらない可能性もある。

ここにきて

改正建築基準法の影響(これ姉歯事件への過剰反応が原因)で極端にこの時期にあわせるように新設住宅着工戸数が落ちていたらいいものを、ここにきてこの部分も(景気判断としてよっぽど政府もヤバイと思ったのか)
回復してきてます、 

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1月の住宅着工数、回復基調
国土交通省が29日発表した1月の新設住宅着工戸数は前年同月比 5.7%減の8万6971戸で、7カ月連続の減少となった。ただ、下げ幅は過去最大だった昨年9月の44%減から大幅に回復。改正建築基準法の影響が出始めた同7月以降では初めて下げ幅が1ケタ台に回復した。
(産経ニュース2008/02/29)

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とですね、やっかいな状況になりつつあるんだけれど(この数年ウチの会社では、分譲の問い合わせには”慎重に慎重に”とおおよそ不動産会社とは思えないような営業してました)、80年代のバブルで懲りた銀行が「不良債権を抱えこまない安全な投資」として重点を置いた「住宅ローン(売り抜けしているので不良債権リスクはほとんどない→リスクは購入者に移動)」再建してきたってのもあって(ゼロ金利といっても日本の銀行には”投資”能力が無いので生産性の高いところにマネーサプライが向かうのじゃなくて、銀行にとってノーリスクなところにマネーサプライが向かった)、この土地・マンション市場ってのが”デフレ期(インフレによる金利の相殺が無い)”に隠れた資産デフレ要因になる可能性も高いので、土地下落に呼応して「底値は幾ら?」みたいな状態になると、景気の足を引っ張る可能性もある。

以外や以外、住宅着工数下落が”GJ”だった可能性もあるんだけれど(業者のみなさんは昨年から、リノベ転売目的でも投資向けマンション購入とかかなり「醒めた目」になってます)、特に分譲考えているみなさん『暫く模様眺めするべき』ですよ。


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posted by kagewari/iwahara at 16:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | ニュース・特集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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