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定期借家は損か得か

2008年07月29日

「定借は賃料7掛け」なんていう風に知られていますから、一般的な印象では賃料が安く格安なイメージが定着していますが、実に様々なタイプの定期借家があります。
内容の違いの基礎は「定期借家である理由」に応じて違っていると考えていいでしょう。当然賃料設定も全然違ってきます。
いくつか挙げてみましょう

「取り壊し予定の短期貸し専用」
賃料も7掛け縲恚ノ端なケースだと6掛けの場合もあります。
なにせ壊す日程も決まっている場合が多いので、これはどうにも短期貸ししか方策が無く減価償却期間も無いので内装リフォームも必要最小限(ほぼクリーニングだけ)となります。専ら建替え時の臨時借り目的や倉庫目的で募集される感じになります。

「取り壊し計画ありで2年限定」
この場合には計画はあるものの、それほど本格的に内容が煮詰められていなくて(再建築の建物自体どんな方向か決まっていない場合もある)”そろそろ建替えないと”とここまでは決まっている場合です。一般賃貸と変わらない2年契約なので賃料は8掛けから7掛けってところですね。転勤等で勤務が2年等具体的に決まっている場合にはとても有利なお部屋になります。
リフォーム内容も一般賃貸と変わらず内容いいタイプ

「取壊し計画のみでとりあえず2年(再契約相談)」
再開発計画や、分譲マンションの建替え決議等”計画は確か”でも具体的な話が決まっていなかったり、将来的な部分を考えて”そろそろ建替えないとまだ考えている状態”な時がこの事例です。特に”そろそろ建替えないとまだ考えている状態”パターンの場合根拠に”このまま貸しつづけるのは難しいだろう”が含まれる場合も多いので、そもそも再契約を希望する入居者がいるならそのまま延長してくれれば建替え計画自体が無くてもいいか的な結論もあり得るので、再契約相談の場合ほとんど一般賃貸と変わりないのじゃないか的に考えてもアリなタイプ。募集賃料は一般賃貸と比べて若干安いかなというところ。

「管理上の定期借家(再契約相談)」
これは入居者がトラブルを起す等問題事例となった場合に備えて(一般の賃貸契約は契約期間が2年であるだけで事実上の随意契約→更新権がある)、2年満期で再契約しない方向での貸主側に事実上の解約権を設定するものと考えていいタイプ。
契約期間は一般賃貸と全く変化が無いので、賃料設定も一般賃貸と全く同じです。
新しい管理形態として公的にも薦められている部分もあるので、新築マンションや資産運用的に管理委託されている物件等に見られるもので、クレバーな管理として知られているものです。見方を変えると審査基準が厳しいのと同格。

と見ていくと、抜群に安いのは”短期”や”取壊し確定の期間限定”に限る話であるのがわかります。
ここの意味ですが、それだけ「一般賃貸は更新を前提に賃料設定されいて、同時に更新権が借主にとって”有利な条件”として幅広く認知されている」と考える事ができます。
つまり、短期的に引越しを繰返すタイプの人には更新時の有利さ(ほぼ更新料1ヶ月の線で更新可能)が元来無く繰返せば繰返すほど初期費用の負担が増えるので、そこから見ると爆発的に有利な条件ともなるので、やはり短期の募集なのですから短期で利用される人が借りて初めて便利なものと考えられます。
「定期借家を次から次と渡り鳥のように」なケースも無いじゃ無いのですが(笑
最初から一般賃貸契約の有利さ(更新権)を失っているのであって、トータルで考えればお勧めできません(礼金等事実上の償却があるのであって、賃料が7掛けであっても平たく慣らせばプラス一割前後賃料は高い→8掛けと見なした方がいい)。

又法律上も一般賃貸に比べて「定期借家の借主の解約権」には制限があって、解約に相当する特別な事情が無い限り定められた期間での解約はできません。
契約書には一ヶ月前予告の解約権がある事を説明されますが、これは自由気ままに行使してよいものでは無く定期借家は借主にとっても定期借家契約なのです。
※この部分をポジティブに考え「超長期定期借家」として企画した例外的なケースが以下のタイプ
参考レポート
http://retour.seesaa.net/article/100633371.html
http://retour.seesaa.net/article/103759662.html
つまり、まだまだ定期借家は運用面で、将来可能性のある契約方式となります。

そんな意味でも『自分自身の契約期間のプランに応じて検討すれば』リーズナブルな契約です。通常の部屋探しの時には「更新可能」とか「再契約相談」と記載があればほとんど一般賃貸とかわりありませんから、むしろ定期借家である部分を気にせず契約しても心配ありません。
法的には定期借家の場合”期間の確認”が借主側に「1年から半年前」に通告義務となっていますから再契約相談の筈なのに突然一ヶ月前に再契約は不可能になったりする心配もありません。

今後は一般賃貸と合わせて様々な契約のタイプが提案される形で運用が促進されれば社会的にもベターとなるのです。そして更新権という形で一般賃貸というものが事実上長期契約可能となる部分が借主有利な要素として再認識できれば一般賃貸契約のお部屋を見る目も変わってくるのじゃなうでしょうか「滅多やたらと解約して引っ越す」ものじゃ無いですからね(笑
参考レポート
http://kagewari.cside.com/blog/2008/07/post-4712.html

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posted by kagewari/iwahara at 21:51 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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