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部屋探しの戦術論(1)

2008年08月01日

戦略といえば大局に立った判断となるので、ここでいう戦術とは現場における技術的なノウハウになります。
「どう考えて判断していけば有利か」みたいな話です。
単純に畳の部屋をもっと評価するべき等かなり周知の話も含まれてくると思うんですが、抑えておくべきところは抑えておくべきと、

管理会社も重要なんてところから話を進めていきましょう、
忘れてはいけないのは「管理会社が家主を選ぶ事もある」と、「問題の多い家主さんほど問題の多い管理会社と媒介契約してしまう」な部分です。ここは引きあうって言えば変な感じがするかもしれませんがやっぱりあるのです。
管理委託業務だって規模や内容によっては赤字すれすれになります、
修繕やら掃除等(これは委託内容でケースバイケース)家主さんに積極性が見られなければ入居者から不満も出ますし、結果として管理会社の方も莫大な損失に至る事もあるんです。
しかし、入居者から少々不満があっても強引な営業力があれば”目立たない”と言いますか、短期的利益なら家主さんは困らない事になり(将来的には資産価値の下落で困るんですが、、)そういうことならと、物件管理をほとんどやらない営業会社と媒介契約してしまうという流れです。

ついつい図面資料や内見効果で、スペック偏重の部屋を”いい部屋”的に誤解しがちですが、実生活を考えれば「荷物が入って”自分の部屋”になれば内見効果的演出は消える」ワケですから、戦術論としてそういった陽動に揺れない注意も必要。
ここの見方としてはやはり「公正に情報公開されている物件」が望ましく、「非公開で自社だけで取り扱ってます」な部屋にはリスクがある(5万円以下等別の意味で事実上仲介不可が増えてしまうケースは例外です)。戦術的に考えて見ると「自社物件の多そうじゃない店舗」や「飾り気無く地元で長そうな店舗」を選択するのも大いにアリでしょう。
※「仲介調査専門で」な業者はやはり少ないです一般的には”熱心”と解釈してください。
ここがわかりやすい事例で考えると、”強引な営業力があれば”から逆算する方法もあります。広告性の強い情報に頼らないって事です。
ポータルサイトにおけるネットの利用に関しても「ある程度割り引いて考える」「通信販売同様ネットの情報は指名買い的に利用する」点でそもそもネット情報の利便性は、ネットだけで探せる利便性と引き換えに全ての空室は当然掌握できるワケではないなる”バランスとしての合理性”です、
それでも仲介に積極的ではない店頭を利用するより情報量は多いのですから、ポータルサイトの利用としては「即内見希望一発申込」ぐらいの利用を自己決定として引き受ける(十分その利便性はその消費行動で受領している)”賭け”の要素です。
判断基準として「電話で問い合わせたとき(これは戦術的に必ず電話してください)”ありますよ”といったのに来店したら無くなっている場合一発アウト」とする。
又そういう事例が頻繁にあればそのポータルサイトそのものを評価してもいいでしょう。
最近は各ポータルサイトも不正掲載にかなり敏感に注意しているので、以前に比べれば不正掲載は減っていますが、少なくとも内見希望であれば来店前に終わっている事が連絡可能な筈ですからね。
そこから見てもポータルサイトにおけるネットの利用は「即内見希望一発申込」ぐらいのスタンスで利用して有効性が発揮されます。

もっともアレな利用法は広告性のあるポータルサイトの情報を指名買い的に利用するのではなく、情報収集だけに使ってしまうケースです(→実際の行動は各店舗に来店なのに)。
ポータルサイトの情報は各ポータルで規約も違いますから一概に比較できませんが、先物掲載(管理会社ではなく仲介物件の掲載)可能なものもありますから、空室状態が実数とは違います(重複掲載がある)から、統計学的に相場環境を読み違えちゃうのです。
同時に今度はSEO的に引きあいの弱そうな物件は最初から掲載されないため(内見効果的に部屋の内容はいいのに築年数が古いとか和室だとか)、「最近はこういう部屋がトレンドなのね」の判断が偏ってしまいます。
ポータルの情報はやはり通信販売的な指名買い的利用方に適していて、情報収集で利用する際には「戦術的に割り引いてちょうどよい」のです。
結果的に「→実際の行動は各店舗に来店」タイプの人であれば、むしろ余談無く行動した方が結果も縁起もいいのです。
※ネットやメール中心な業者さんもやはり少ないですし、現場感覚優先の人にはこれまたネットやメールの問い合わせは相性悪いとも言えるでしょう。
少なくともネットやメールを中心に話を進める場合には利用駅の下見等この辺は事前に済ませておきたいところです。
風呂無しアパート等の場合は本番ともなれば「今日申込と決めて一発内見一発申込」なんて方が醍醐味があったりしますし、そういう行動力が”縁起”に繋がる場合もあります。


実際暮したら「u数以前に有効床面積や有効壁面積だ」なる一面もあります。
今度はネット情報を別の角度で有効利用する方法を角度変えて考えてみましょう、
ここも戦術があって、
相場的な調査にもなるお勧めのパターンがあるのです。
『希望賃料』なんといっても優先順位でここは動かし難いですよね、
ですから、全ての詳細チェック項目を解除して、希望賃料をピンポイントに絞って「広域で”範囲に入る全物件を見てみる”」んですよ。
そうして見てみるとそれこそ占いのように「今の現実として自分にある”目(勝算)”」ってものが見えてきます。最初から細かい条件で詰めてしまうと可能性全体を見落としますからね、「えーこんな狭い部屋もあるの(=相場的に高い部屋)」とか知っておくのも予備知識的に使える情報なのです。

<つづく>

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posted by kagewari/iwahara at 09:01 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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