住居の性能（１）

不動産の不動産足る所以は「土地本位制的評価」であって、事実上耐久消費財的側面の強い”上物”は性能表示的に考える方がわかりやすい。
一番間違えやすいのは「重要事項的な意味のの設備」と「住居（上物）の性能表示」を混同してしまうところにある。

初回は「分譲マンション」をテーマにします

分譲マンションの性能評価として重用なのは”コスト計算がわかりにくい”ところ（資産評価）がやはりあらゆる方面のコアとなります。
どういう事かと言いますと、
いちばんわかりやすい部分で見ていくと
「豪華水周りは高性能か？」
これは微妙で、床構造をどう設計するのか大問題で、スキップフロアで設計しない限り床全体がコンパネ木造で造作されている事になり（コンクリートシェルの中に木造アパートみたいな）特に熱伝導率が問題なマンションの場合、木造建築と比較にならないほど配管周りの結露も心配であると→メンテナンス考えても水周りの効率的設計が望ましい。
しかし、何から何まで”レストルーム形式”なバス・トイレ”同室”がベストにもなり難く（やはりファミリーは一戸建的棲み分けがあるべき姿なのかもしれません）、かといって30�uを超えるシングル向きの部屋が３点ユニット（パイプスペース至近で配管最短距離）の方が、メンテ性能的に上だったりするのもマンションの場合事実でもあります。

この辺賃貸であれば、メンテナンスは家主のリスクですから比較的気軽に選択できますが、分譲の場合には「あらバス・トイレ別でキッチンもこーーんな離れてリビングでカウンター付きよかったわね縲怐vと、こう簡単な論議にはならないって話です。
ここ床材にも言えますね。
高級リアルウッドのフローリングがリビングでは一見最強ですが、西洋建築的に考えるとフローリングは土足レベルの高いゾーンになるので、屋外に近い位置も意味しますから（cafeで言えばオープンな感じ→屋外感の強い店舗や事務所はフローリングだが、屋内感の強いホテルの床はカーペットがデフォ）、ライフスタイル的に誰も彼もがフローリング希望という方がむしろ異例になります（高級床材ならメンテナンスも大変）。
居室や廊下はカーペットであるのが高級物件になれば自然ですから（しかも張り替えコストがフローリングより安い）、ここもライフスタイルに応じて性能評価は変化します。
中古の分譲を買う場合にも、カーペットへの張替えなんかも”想定内”にしておく方が賢い探し方でもある。

こんな風に分譲をテーマにすると、わかりやすいのですよ。
何故って、資産としての維持管理全体のコストから性能を考える事ができますからね、
その分固定観念やら風評、広告的キャッチコピーの影響から一歩離れたところで考える事もできます。
又資産的に見ていけば、昨今のサブプライムの論議で注目された「債券化」的発想の延長にマンションにおける土地所有権は被っているのであって、経済学的に考えても不動産の相場としての安定感でいえば流動的なのであって、分譲マンションの場合資産保全的安定感は”最初から弱い”と考えて、セーフティーネット的に普遍的に相場下落のリスクの少ない千代田区で探す等、住居の性能は目に見えない部分にも存在します。

現実「手頃な値段で新築希望だから郊外で」ここが強烈に落ち込んでいる。
みなさんなんとなく気が付き始めているのでしょう、
ここ市場的にも。
文明論的にも、郊外なら一戸建てやテラスの方がわかりいいですものね、
用途指定ギリギリの郊外の中高層分譲は、地元住民からも歓迎されていなかったりなど問題も多い（金融的価格PKOがなければ供給過剰を背景にもっと格安で一戸建てが供給可能の筈）。

又、分譲の場合そんな意味で”上物買っている率が高い”のもご存じのとおり。
ここもわかりやすい表現で言えば「鉄筋とコンクリートを買っている」のであって、
「私の個人所有となる鉄筋とコンクリートは”何トン”かしら？」
こういう発想はあるべしなんですよ、
”�uあたり幾ら”という発想ではなく”トンあたり幾ら”で考えてみる。
コンクリートの熟成（50年縲怐�とも言われる）含めて、こう考えると築浅系はコンディションのいい中古（バブル時代のリスクを考えると築25年以上）にかないっこ無い。

実際には不可能な話ですが、
分譲住宅の内見で、トンカチと電動ドリル持参で「コンクリートのコンディションはどうかしら」と（笑
しかし、もの購入する時ってそんな感じに”素材も性能”ですよね？
ですから、これって購入心理的には「無い方が不自然」です。
それこそ賃貸住居の内見なら、「壁カチンカチンじゃないですかー」なんてよくやりますが、竣工前のモデルルームじゃね縲恍ｲべ様が無いですよ。
分譲マンションの場合には「普遍的に新築より中古の方が優れている」みたいな発想を持っていたとしてもあながちハズレじゃ無いんですよ。
（そりゃ当然ケースバイケースなのが真実）

とかなんとか次回は「賃貸のケース」で考えてみましょうー

＜つづく＞

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