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不動産と経済動向(上)

2009年06月05日

今回は”大雑把な経済学”で考えてみましょう。
経済が右肩上がりの発展途上国経済の場合、人口も増える傾向にあるし住居そのものが所得の倍増に合わせて改築まで含めれば大幅な建替え需要となるので、住宅そのものが”インフラ開発の一環”に組み込まれるとみる事もできる(下水道インフラ整備に呼応してトイレの水洗化もあるのだし)。
※ここが欧州のような歴史的な帝国主義収奪国家の場合、言葉は悪いですが「長期にわたる侵略国家時代に植民地から収奪・略奪した資産」により都市部なんかには膨大な建築資産の蓄積があるので”大幅な建替え需要”とかは一概に言えないのであって、時々成熟した国家のように欧州都市をモデルにするケースがあるかと思いますが、これは歴史的で全然違う話になってしまうので参考程度に留めておくのが筋論でしょう。

話は戻りますが「経済が右肩上がりでしかも大幅な建替え需要がある」
この状況(まさに昭和の高度経済成長)だと、銀行の預け入れ金利も高いんですが金利より経済のインフレ率が高かったりすれば(実はデフレ時代の低金利は資産保全的に考えるとインフレ経済時の高金利と等価)銀行に預けたままだと”円の購買力”は目減りするワケでインフレ率に合わせてリニアに値動き(価格上昇する)する資産を保有する方が安全って事にもなります。
同時に社会全体が需要と供給って側面から見れば需要過多(によるインフレなんですし)にあるので、建築コストも右肩上がりだと。
ですから、高度経済成長時に新築分譲なんかを購入するのはノーリスクとまでは言いませんが合理的な話になります。

不動産バブルっていうのは、金融経済的に不動産市場に過剰なマネーフローを割付すると「見かけ上右肩上がり経済時の環境に似てくる現象」を利用して(実需があるのじゃなくて市場として値上がりし続けるマネーフローがあるだけ)『あたかもマクロ経済的に不動産投資が合理的にみせる』現象で、
これが日本だけでなく中国アメリカと連発したのは、経済学における新保守主義というか「金融経済」が流行した時の政策が、金融政策(低金利誘導)であったためで、先進国化によって実需が後退した時に演出効果のように金利誘導によって”ターゲットインフレ”みたいな見かけ上の経済環境を造るところにあったのであって(誰が考えても無理のある話なんですが)、極端な言い方すれば政府が意図的に金融政策によって相場を操作する(実はここで保守派の自由市場主義と論理矛盾する)みたいな経済です。
結果的に「誰が考えても無理のある」まんまに破綻しバブル崩壊が織り込まれる話なんですが、結果として後に市場は不動産の供給過剰状態を抱えることになります(不動産デフレ)。

合わせて住宅ローンの誘導で「なんとなく新築分譲しか選択肢が無い雰囲気(これだけでも公正取引委員会的にどうなのかと思うんですが)」が醸成されると、マクロ環境は「新築分譲の価格動向だけ」でその見かけ上の環境が”できあがっちゃう”ので、金融政策だけで『あたかもマクロ経済的に不動産投資が合理的にみせる』現象をワリと簡単で造り出せる事になります。(全住宅の価格が市場を形成するのは不可能だし、ここはなんともなんですがほんの数パーセントの市場値動きであたかもマクロの環境数値のような評価が得られる:これはついこにだ石油市場でも起きたことですが)

なんでしょうか、マーケティング的に言えば「新築分譲」というあたかも”個別”の商品が抽象概念として(幻想なんですが)成立するみたいな話になります(報道的にも新築分譲価格が何パーセント上昇とかその住居のタイプやu数と関係無く伝わってしまい→風説の流布とまで言いませんが、ここも”そうなワケ”です)。

<つづく>


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posted by kagewari/iwahara at 11:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | ニュース・特集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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