※話の流れが前回エントリーの（１）を引き継いでいるので、今回初めて読む方は是非（１）から読んでください。
NHK報道の更新料の論議などが問題なのは、前回説明のように「家主と管理会社の媒介契約＝管理会社への管理委託内容」がまったく触れられていないところです。
図面資料で言うと、
■『取引態様（たいよう）』→簡単に言えば取引”形態”みたいなものです
仲介調査会社としては、管理会社の評価として免許更新番号もそうですが「物件の取引の内容」として部屋の内容同等にここも勘案して部屋を紹介します。
（そうじゃない会社もあるでしょうけれど、、）
入居後の管理状態がほぼそこで推定可能だからです。
「家賃取り立て」報道もどうですが、問題視されているのは所謂個別の部屋探しでは無く『契約後』の話になりますから、報道のテーマは「管理形態の内容」であるべきなんです。
ところが報道は料金が幾らであるとか、内容を説明する事無く（しかも管理上上位ランクとなる更新料制度のある東京の正規の取引をあたかも不透明であるかのような方向）なんでしょうか、媒体としては”ウケのいい方向”に逃げている結果間違った捉え方をされかねない部分があるのです。
（方や「ゼロゼロ物件が問題」←→方や「礼敷更新料がしっかりある契約は不透明」）
今回の報道で認識すべきテーマは（１）で触れた『保証会社の問題』と、正規の礼敷システムによる一般賃貸から外れた、マンスリーを年間契約するような某別ジャンルの賃貸などの問題であり、
地域差としては関西（特に京都方面）の保証金額の大きさや更新料が２ヵ月は大きすぎないか等の「運用上の問題」、
そしてNHKの方で言えば「契約時の説明の不十分」など管理会社の質的問題なのです。
前回エントリーを引き継いで今回は管理会社の内容をテーマとしているのですが、
見方は二つあります。
ひとつが前述の『取引態様（簡単に言えば取引”形態”みたいなもの）』所謂家主と管理会社の媒介契約の内容であり、
もうひとつは業界地図的に管理会社のあるべき方向なり”見分け方”です。
取引態様（取引形態）から話を進めますと
大まかに言えば
「貸主→代理→専任媒介→一般媒介」と、この順番で管理会社の当事者責任や権限も並びます。（つまり一般媒介が一番管理会社の当事者責任や権限が少なくなる）
※細かく言えばサブリースなど実態としてどうなのかなどの差もあります
話をわかりやすくすれば問題のひとつは『一般媒介』にあると見てもいいでしょう、（悪質店の話は別途後述します）
歴史的に地元の大家さんが馴染みで近所の不動産屋さんどこでも空室募集ができるように、どこと特定せずに空き部屋が出ると「ここ空いたから」のように各店に告知してって時代があり、これは地域によるひとつの流通システムだったんです。
現代は国土交通省がDATAベース（専任媒介業者には登録義務がある）を備えて、家主さんの告知に頼らなくても各社円滑に仲介の立場で空室の紹介が可能で、流通のために一般媒介が都合が良かった時代は終わっています。
むしろ「○号室の契約は○○不動産だけれど、△号室の契約は□□不動産で」などのように一般媒介は事実上管理会社は窓口だけで、実態としては”大家さんが管理会社”なパターンがどうしたって多くなりますから（更新料が１ヶ月ではなく1.25ヶ月とか1.5ヶ月になるのもほとんどが一般媒介）、
▼「今後どのように一般媒介を専任媒介に以降していくか？」
これが不動産業界の課題なんですよ。
当事者として国土交通省がどう考え、地域の行政はどう考え、業界団体はどう考えるのか、ここに消費者団体が参加してもいいでしょう。
確かに業界的にも判断はあります。
「相続などを経て緩やかに一般媒介は減っていくのじゃないか？」
しかし、商行為としても正規のものですし競合他社との関係もあり積極的に専任媒介への切り替えを業界として取り組むのは無理があり（家主と管理会社の立場で言えば”専属取引への営業活動”であって中立的取り組みにどうしたってならない）、
国土交通省なり地方行政（条例）なりが『家主に対する告知なり研修』として検討しないことには大きな解決策を望めないのです。
※この辺は『東京ルール』成立と背景が似ています
そこまで大袈裟な話だろうか？と考える方もいるかもなので補足しますとですね、
ポイントは「法的には家主は宅建主任者免許が無くても直接契約できる（形態としては”貸主”）」ところです。
で、大家さんが貸主として直接契約すると（仲介の当事者がいないので）仲介手数料は請求できません。
一見安く契約できるいい話に見えますが見方を変えると「中立的管理会社が存在しない」って事でもあるんです。
で、一般媒介の話を思い出してください。
↓
>一般媒介は事実上管理会社は窓口だけで、実態としては”大家さんが管理会社”なパターンがどうしたって多くなります
※条例など監督官庁から法的側面の研修受けるのは専ら不動産業者で大家さんではない。
（話は逸れますがこの関係を利用して行政が風俗系店舗の契約解除を進めることもあるって話もあります）
大家さん直だと、契約内容の法律遵守の部分を継続的に担保する存在が無くなります。
貸主部分は大家さんが、借主部分は入居者がそれぞれ個人で担保する事になるって事です、
表現はあれですが「双方当事者が法的権利なども十分に理解しましょう」みたいな形です。
一般に地域の不動産会社さんは親切ですから、権限が無くても相談を受け付けてくれる事が多いですが、一般媒介の場合「契約上後は更新業務の委託があれば、その業務をするだけで（0.25ヶ月や0.5ヶ月だけで独立して更新業務だけを行う）管理当事者じゃ無いんですよ」となるケースが多いです。
更に国土交通省なり地方行政が監督官庁として行政指導行うのは不動産業者に対してとなるので、不動産会社との関係が淡白な一般媒介系の大家さんは昨今の法的方向性もよく理解できない事になります。
（研修受けた不動産会社にしても専任媒介であれば管理会社として家主との関係も継続的なので法的な部分も随意に説明できる）
ちょっとわかり難い話なので、、
えー何度か繰り返し読んでいただきたいのですが、
『礼敷2/2更新料１ヵ月専任媒介』この言葉のフレーズが意味するのは、契約に対してそれだけ管理会社の責任や存在が大きくなるってことです。
更に部屋探しの時に仲介調査会社を利用すれば（同じ仲介手数料を支払うなら管理会社直で大家さんと代理人を共有するのではなく、部屋の紹介は仲介会社に依頼して借主専任の代理人を立てるほうが権利上も得）、契約時の説明や法的解釈含めてより強固になります。
つまりNHKの報道は逆さまで、更新料なり礼敷をしっかりデフォルトで支払う方が透明性が高くて、不透明に礼敷が０になる方がそのまま「様々な点が不透明になる」って事です。
■原理主義的構図で要約すると
（極端に過ぎますから現実の話では無くて見方というか考える時の雛形って意味です）
・一般媒介を廃止
・専任媒介業者は契約者を接客してはいけない
・契約者は第三者の仲介業者により空室の紹介を受ける事
まさか不動産会社に「自社管理物件だけは窓口で紹介してはいけない」というのも無理があるので、この話は現実離れした無理筋なんですが、構図として原理主義的にはひとつの形としてそういうスタンスもあるのかと知っておいて損は無いでしょう。
てか、そう見ると全体がわかりやすくなる筈です。
えーそして、もうひとつの問題
>業界地図的に管理会社のあるべき方向なり”見分け方”です。
所謂悪質店系の話、
ここは意外と簡単です。
悪質とも言える管理をしている会社は通常「国土交通省DATAベース」に情報登録しません。
理由は簡単で、
顧客の立場に立つ仲介会社に「内情を知られたくない」からです。
当然解約時等でも不当な請求などがある時でも、契約当初の窓口として利用した仲介会社には相談しやすいでしょう。
（立場上管理に介入する権限はありませんが相談は自由ですから）
賃貸の法律や条例は皆さん考える以上にしっかりしていますから、仲介会社を利用していれば「その場合はこのような対処で」とか「ここに通告するといいでしょう」など対応できますし、あからさまに違法であれば（宅建業者なら判断できます）監督官庁に通告して処分を求めるのが適正な場合も出てくるでしょう。
↓
つまり仲介会社を間に入れると面倒な事になるので他の会社に介入されたくないのです。
逆さに言えば「正規流通」として国土交通省のDATAベースに検索されない部屋は最初から怪しいのであり、
（全部が全部じゃありませんよ→所属協会指定のDATAベース登録を優先させている会社もある：所属協会指定のDATAベースは準国土交通省DATAベースと言えるものです）
↓
仲介調査をしてくれる会社に借主専任の代理人を立てる形で依頼するのがベターとなります。
※前回のレポートで触れましたが地方における状況と同じように、お風呂無しで特別に賃料が安い部屋（学生専用の間借り等）であるとか「駐車場」のように仲介手数料のみによる仲介業務だけでは赤字になってしまうものは反対に管理会社直の度合いが強くなるでしょう。流通限界と言えばいいのか顧客側のニーズ自体別の利便性が優先されますし（選ぶというより早期に決める方向）、単価が安くなれば保護すべき双方の権利もそのの額自体が相対的に減衰しますから制度的に求められるものも違ってきます。
仮の話ですが、賃貸契約の紛争が多発して明文化性を高めるために「全ての契約は司法書士立会いの公正証書契約とする」なんて法律が出来たとします。→そうなると郊外の賃料５千円の契約にも司法書士が立ち会って”契約料”だけで数万円取られるとかになってしまったら、これは違った意味で困った話になりますよね。
話は戻って、
最後に「ではどうやって信用できる仲介会社を選ぶのか？」になりますが、ここは司法書士なり弁護士を選ぶように、しっかり依頼内容を明示して（国土交通省のDATAベースで仲介調査をしてくれるのか・管理会社の内容なども検討対象かなど）、ここは自己責任で判断するところです。
評価基準として信用だけでなく相性って部分もありますからね。
昨今はブログ等で事前にその会社の方針なり内容が公開されているケースが多いですから「いかにも情報不足」という事も無いでしょう。
※CMでお馴染みであるとかチェーン展開している店舗であれば2ch等からでも常に情報集められます。
NHK報道の礼敷と更新料云々の件説明は完全にプルーフできてないので、保証会社の方向性含めて将来像の予測を次回につづくとします。
＜つづく＞
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「家賃取り立て」に関する報道（２）
2010年03月02日
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昨今はプライベートな事柄云々（クレジットカード破産を含め）に費やした挙句に払えないというモンスターペアレンツ、モンスターチルドレンの類が大増殖しているようです
収入からまずは家賃を先に納め、残ったお金の範囲内で生活を賄うといった当たり前の動作が出来なくなっているんだなぁと・・・
赤字の月（30歳前後の頃まで）は例えば、ご飯には納豆のタレ（別売り）やめんつゆをかけたりしてしのぎ、家賃の延滞、不払いが皆無の私としては到底理解出来ません
ありとあらゆる分野（方面）で日本人の倫理感、道徳観念が崩壊したのでしょう
オーナー側としてもボランティアで部屋を貸してる訳じゃないでしょうから1ヶ月滞納で立ち退き処分は致仕方ない措置だと思いますけれど
過去の入居物件で契約条項にそういうのもありましたし（詳細は伏せます）契約書に2ヶ月滞納で立ち退き処分は往々にありましたね
『万が一の場合は寮（経験済み）付きの仕事で立て直せばいいや』と思っていましたので・・
厳密に言えば敷金2ヶ月で督促開始は滞納3ヶ月から、
敷金1ヶ月ですと法的に督促開始は滞納2ヶ月ですね。
それより早いと違反です。
といっても問題が大きくなるまで放置するのもいけませんから、早めに相談なりして（これは借主から相談するほうが得策に思います）双方合意で解決したいところで、
その意味でも専任の管理会社となっているの事が求められます。
ある意味管理会社は中立機関ですから、
（そうなっていないところは又別の意味の問題）
昨今のモラルハザードは「過渡期の現象」だと思います。
共同幻想保守思想自体が破綻していますから、常識により個人が管理される時代から、個々人が個性として自分なりの行動様式を模索する時代にシフト中で（自己責任の言葉の意味も随分誤解されてきましたがこれは権利ですから）、
もうちょっと時間かかるかな〜と思います。
まだ文部省がその時代背景を理解しているとも思えませんし、、
そんな意味では情報はとにかく大事ですから、
事情や背景を知っている人がブログなりで情報発信していくことは時代の変遷に符号することなので、市民社会的にもその都度買いていかないとと思うんですよね。