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不動産相場環境の真面目な話

2010年12月29日

底値ですね、
年末というより10月以降ぐらいから(移動のある部署とかもありますしね)春ほどでは無いのですがひとつ山があるので、所謂年間通しての底値『夏相場』というのは9月末ぐらいまでの感覚だったのですが、今年は(年末賞与に関する経済動向も関係しているかと)秋口のピークが全くなく、年末を契機とする(春先は高くなりますから)小規模な駆け込み需要があったのみで、大手管理会社に目立つ「所謂入居キャンペーン」も年末まで延々継続していた感あります。
実際契約時なんかに管理会社さんの動向伺ってみると「今年は深刻」という話も多くて、どうやら夏相場がそのままの底値動向のまま年末に突入したといったところです。

retourの場合業態が特殊な関係上調査にかかる時のDATAベース調査母数が広範で数も多いですからそれなりの相場動向も現物で掌握してますが「確かに安い」と感じます。
(サンプル数は少ないですが売買に関しても下落傾向感じます)
総和的な成約動向を類推してみると(こればかりは推測の域を出ませんが)必ずしも相性的に”好ましい(クレバーという意味の)契約”が続いているというより、キャッチコピー的に廉価を強く謳った成約はあっても、実質的に内容を評価して契約に至っているケース少ないのでは無かろうかという感触です。
これは、部屋探しに失敗している人が多いとかそういう話では無くて、仕事などの事情で仕方なく引っ越しを選択している消極的理由の需要が大半だったのじゃないか(元から物件内容を評価云々の動機は無い需要)という推定です。

つまり「積極的引っ越し需要」が完全に冷え込んでいる。
(経済動向的には家電における”エコポイントにわか景気”と符合しているかと)
「積極的引っ越し需要」は企業にたとえれば設備投資の動機と似たようなものですから、実体経済の動向が相当深刻であることがわかります。
「菅政権」が継続する間は状況に変化は無いでしょうから(菅政権の退陣が春前と想定して)、来年の相場動向は読みずらいでしょうね〜
潜在需要として今年度の引っ越しを見送りした「積極的引っ越し需要」の方は春相場の状況でも十分リーズナブルな部屋探しが可能かもしれません。
(※春相場で最も数字が動くのは「どちらかと言えば賃貸ビギナー向けの部屋」のため)
通常であれば春先の問い合わせある時に「2月下旬から3月は控えた方が」とコメントするケースが一般的なのですが、来年に関しては特別時を選ぶ必要無いかもしれません。

2010年度における個人的ニュースと言えばなんといってもこの話でして、
あの長者丸ハイツ旧館に複数の空室があります
http://retour.seesaa.net/article/170089930.html
この話はショックでした。
これ以上需給ギャップの調整が遅れると東京の賃貸システムの安定感そのものが毀損しかねないところで(長者丸ハイツの話ではありませんが→内容の良かった部屋が貸し止めなどで公募されなくなるなど)、投資向けで分譲マンションを賃貸に出しているオーナが利回りへの不安から売却になだれ込むと、そもそもバブル崩壊移行の不動産デフレで始まった日本のデフレ傾向が又不動産発のデフレにより悪循環化しかねないところです。
しかも、バブルの崩壊と違って内容に何ら問題無い供給が経済政策的運営の問題から過剰在庫化している事になりますから(潜在需要はそのままあるワケで)、人為的な政策ミスによる悪循環となるので、好ましくないですね。
(正直菅政権には年内にも退陣してもらいたいです)

この不動産動向から更に逆算してみると、菅政権の失政なるものの深刻さがより鮮明になります。一部には失業率などを需給ギャップであるように未だに勘違いしている側面があって(ここ大卒内定率関係の報道で政府の発言にありましたよ)、こことんでもない間違いです。
前述不動産における潜在需要が動かない実情にあるように、問題なのは菅首相の言うところの『雇用』では無くて、『所得分配』なんですよ。
所得分配の偏向が解決しないから『雇用』が伸びて無いんです、
(というか伸びるべき雇用の産業セクターの景気が上昇してこない:内容のある部屋が成約とならないのと同じです)
大卒の就職動向の偏向(やみくもに多数社に応募するなど)も「ジリ貧動向」が心理的に影響しているとも言えるでしょう。景気動向がそれなりの環境の時には「最近は○○業界が伸びている」的な”景気のいい話”があって、学生も幾分かその風評を意識して動きますが、最近の就職動向ニュースで目立つ話は『留学生への求人率が高い』って話ですからね〜

簡単に要約すると、これから伸びる企業も実質的評価の高い部屋も「少なくとも経済動向が一般的水準」にあるからこそ動きます。「普通に内容がいい」ってそういう意味ですからね。
(つまり経済事情も普通であればよい←特別傾斜的な好景気でなくてもよい)
とにもかくにも「ジリ貧動向」の結果、全般的に”企業にたとえれば設備投資の動機形成”が心理的に後退している事になります。
(「これは(一般的という意味の)普通じゃないぞ」みたいな意味で)
一部にはアメリカの地方経済がとんでもなく壊滅的状況という話も聞こえてくる昨今、
道連れはいかんだろうと、
そら、同じようにやれば同じ結果になりますよ。

不動産動向的には「春相場を気にせずいつでも探せる」ってところだけが”ちょっといい話”となりますね〜

(前述のとおりでこの状況が長期化してしまうと内容のいい部屋がジリジリ後退していく可能性もありますが、そこまで悪化するって話は菅政権が来年夏まで続いちゃったらとかでしょうから、、想定しない事にしましょうか。)


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posted by kagewari/iwahara at 21:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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