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春だからこそ「ある街の業界話」

2014年02月26日

今回も春のシーズン特集的なお話となります。
いわゆるひとつの巷間伝わる悪質不動産業者関係の話です。
具体的に何駅は申しませんが、ネットなどで住みたい街と人気投票で名前のあがる街ならどこでも有り得るお話なんです。
(それが起き難い街についても末尾に書いておきましょう。)

■お正月近くの契約で実際にあった話なのですが、
大変知名度の高い駅の”隣り駅”で契約がありました。管理会社は免許更新番号も二桁の老舗で(創業うん十年的な)、大変信用も高い会社でした。
内見終了後に早速「ここで申込決まりです」となりまして、その足で管理会社にて申込となった時の話なんですが、管理会社担当からお客さんの方に「いくらかお金入れてますか?」との確認が。
(もちろんそのような事がある筈も無いのですが、)
契約の時に、このやりとりの意味を教えてくれました。
”隣駅があそこなので”よっぽど不明瞭な申込金などのやり取りが多いらしく、管理会社としては顧客防衛のため申込時に確認しているのだとの事、話を振った意図も「今回の申込以外でも他所で意味不明のお金取られてませんか」という趣旨だったそうで、もしあれば返してもらえるお金なのでそこちゃんと説明しようという考えだったのだそうです。
(このやり取りを申込時や契約時に必ずやっているとのお話で、)
流石にそういう体験初めてだったので「そんだけ酷いんですか?」と聞いてみたところ、
「ほんと多くて困ってるんです」と即答。

※それに近いやり取りは接続する別沿線の管理会社さんと別案件の打ち合わせした時に聞いた事はあるんです。そのケースは契約金清算書作成時に不明瞭な会計処理を要求する仲介が時々いるので、そういう会社とは取引していないって話だったと記憶してます。

■そうそう自分でこの話書いていて思い出しました。
随分前の話ですが、こちらもまた某有名ターミナル駅に接続する沿線の管理会社との契約前段取りのお話です。
一般的に契約の段取りって「申込→審査となりOK出れば→契約内定の証明として『契約金清算書』が発行されて契約が確定」します。
この時、管理会社と「明細への仲介手数料の表示どうしますか?」という打ち合わせが入ります。各社経理関係の事情に合わせて「ウチは別途仲介手数料清算書出しますので、仲介会社へお支払ください方式で」とか、「契約時に領収書もっていきますから、契約日当日清算で(仲介手数料は一括で管理会社へ一度入金方式)」など会計上の摺り合わせをやるわけです。←管理会社と仲介会社との会計処理はそのどちらかなんで、
(ちなみに専らretourは振込みなので「別途当社で仲介手数料だけの清算書作りますので」のスタンスです)
すると、その打ち合わせの時に管理会社さんから「仲介手数料清算書別途は構わないので事前にFAX送信の上、契約時に清算書の原本持ってきてもらう形で」と回答があったんですよ。
何の事かと思ったら、「仲介手数料以外に謎の名目で請求を加算する業者がいるので契約時にチェック入れてる」との事だったのです。契約者さんが不明瞭なお金取られてないか、確認したいという趣旨だったんですね。
その時は「やれやれ流石某ターミナル駅接続だわ」と思ったものです。

地元の老舗管理会社さんが、契約者防衛でそっち方面の盾となる業務も必要になる状況もあるんだという話です。
(※実際力のある老舗は地域の業界の協会長とかやっていて、地元業者に公正流通の指導している場合とかもあります。)
■繁華街があって賑やかそうな人気の街でも、老舗管理会社がガチっと地元を固めていれば取引秩序も維持されているんですが、メディアによって突然注目の駅とかに持ち上げられた街になると信用高い老舗不動産業者の規模が元から小さかったり、一儲けとばかりに営業店が大挙駅近に押し寄せて老舗の指導力も何も、激しい大家さん獲得営業攻勢に対抗するのがやっとなどの状況に陥ってしまいます。
(ここ大家さんとしても大変な事で)
というか、仮に公正取引が守られていてもいろんな意味で市場そのものが偏向してしまい、相場は実需以上に高騰します。
部屋探しで「一般人のお友達からもサクっと名前があがる街や雑誌なんかでもやたら推薦されている人気の街」が候補に上がっている時には事前に信頼おける仲介会社に周辺情報含めてアドバイスを求めるのが吉です。


注:ここ微妙な話なんですが、所謂悪質系と呼ばれる会社が必ずしも全部悪いって話では無いんです。
ぶっちゃけ「業種からして違っている(本来の仲介業はコンサルティングですが彼らはサービス業)」と考える方が筋論で、この話始めると延々続いてしまうので今回はストップしますが、イロイロなんですよ。
関連で昔の長編シリーズエントリーのリンク置いときます。興味ある方はこちら、
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/159286443.html

■反面、人気の街とかの場合不動産に対する知識乏しいビギナー的需要と、悪質系営業店の営業さんは不動産屋建築などの知識皆無だったりするので(経験半年以下の店員さん多数です)、「良質な格安物件は人気の街なのに普通に空いている」という現象が発生する場合もあるので(所謂一つの「決まりやすい」”築浅マンション2階以上でオートロック”に需要が集まるので内容に関係無く相場高騰する)、内容上位の部屋を探す要素が全く無いって事では無いんですけどね。
今はどうか知りませんが、昔そういった営業店では店長さんが新人君に「築年数古くて格安な資料とか見せてお客さんを迷わせてどうするんだ」などの指導・研修をしていて、どの店舗を回っても格安の空室資料を見ることができ無いという事例も発生します。

そんなこんなで、まとめますと、
部屋探しする時のバッドチョイスは「雑誌などの評判」と「友人の勧め」に頼ってしまうことですね。
(不動産詳しそうな友人とかも現代社会にはいそうなんですけど、そのほとんどはカタログスペック以上の情報知りませんから、中古車詳しい人だとかPC詳しくてベンチマークテストやってるとかの水準の詳しさある人は滅多にいないと知っておいて損無いでしょう。←住居の場合旅館やホテル評論みたいに多数の実経験とか物理的に不可能だからです。)
それから業界内部的な事言うと「仲介手数料半額の広告やっているとこ」←これもワーニングです。

街的には知名度があっても、やたら強い地元老舗系列店があって「また新しい不動産屋さんできたんだね」みたいな事が少ない街(真新しい駅前営業店の少ない街)も安心です。
更にその老舗管理会社が大家さんに対して事実上賃料決めちゃうぐらいの力があったりすると、マーケティング的に(木造AP問い合わせ数が著しく少ないなどの理由で)「いいとこなのに最初から木造APの相場だけ標準より安い」などの現象が起きる場合もあるので、問い合わせの時に「築年数やマンションマストなどの条件はあまり固定化しない方がいい」って部分は同じです。
候補資料多く見て損する事無いですからね。

<ちょっと話逸れますが>
前述のとおり「幅広く候補の資料を見る」のは推奨ですが、「内見件数多過ぎ」は問題です。
アパレル店で「物凄い数試着しないと洋服買わない人」ってそうそういませんよね?←これって、「こういうのが好き全然まとまって無い」って意味になっちゃうので(その前に詰める部分あるでしょう的に)、一体何を探しているのかワケわからなくなるんです。だいたいこのパターンにハマるとその都度希望賃料が微増していく悪循環に陥ります。
ですから王道の流れは「幅広く候補の資料を見る」→「内見候補の絞り込みは十分に考えて”根拠明快”に絞り込み」→「多くても”本命””対抗(堅い)””ユニーク(他に無い)”」の3件程度がベターです。
ユニーク枠が無ければ多くて2件でもいいぐらい。
洋服のたとえで言えば、部屋の広さは服のサイズみたいなものですから、平米単価格安ならなんでもいいって事ありませんから(車選びでもそうですよね)。
一時流行った断捨離でしたっけ?あれもシェイプアップみたいなものです。特に不動産の場合同じ賃料なら床面積狭い方が自動的に選択肢は高級化するので、そういう着眼点もアリだと思います。


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posted by kagewari/iwahara at 02:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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