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ソース忘れましたが公営住宅25年で所有権とかの話がありました

2016年05月20日

どこだったでしょうかね。
「公営住宅入居25年で所有権が譲渡される政策」みたいな報道を目にしました。
ソースは忘れましたが、非常によくわかる政策です。
(retourでも過去それに近い契約をまとめたことありましたから。)
これは不動産投資における「利益確定売り」と同じで、利回り計算的に収益を確定した後にそもそも現金化が簡単では無い不動産を廉価で売却し底値でも現金化して回収するというものです(最後の売却時はリフォームなど行わず)。

特に後継者を持たず、相続を前提としない不動産投資の場合「利益確定計算」みたいな算段を立てて確実に元が取れるのが何年でみたいな考え方で運用年次を逆算できます。
前述の公営住宅のケースもそれに似たものです(最後に入居者に底値で売却するのとやり方は同じ)。建築物の耐用年数的なものもあるので、合理的な運用方法のひとつになります。

逆に言えば、それだけ「住居用の分譲マンション購入」というのは見掛けほど得策では無いという事も示唆しています(retourは基本新築分譲購入には懐疑的で”分譲より賃貸”派です)。
不動産投資なら利益確定後の底値価値判断がある中、仮に住宅ローンなら支払い終わった後の価値をどう考えるのか、そこは微妙な関係になりますよね。
仮に、不動産投資の利益確定売りと違って「期待値としての資産評価」が大きければ大きいほど売却時に相当のノウハウが必要となり(=高いリスクを伴います)、少なくとも完全リノベーションなど行わない限り希望する高値で売却する事はとても難しいからです。

勿論、不動産投資と”全く同じ”ことで、
相続を前提とする後継者がいる場合は「全く別」となります。
何故ってその家で暮らしている人が(前述の期待値としての資産評価で明らかなように)その家の評価が最も高いからです。
●逆説的に言うなら「相続を前提とする後継予定者がいない場合、安易に不動産を購入すべきではない」という結論です。

いやいや「高齢者の賃貸は大変だから」などの話がでてくるかと思いますが(この問題はまた別問題として)、実に簡単な話で「自分が大家で自分が店子」と考えればよいのです。
「住宅として購入する場合も”利益確定計算”で考える」てなワケですよ。
住宅ローンを賃料に見立てて、
えーー後は数学に強い人が考えてください(笑
最後は投資も住宅購入も同じで「利益確定売り」を「無理な期待値としての資産評価無しで可能なように」しっかり計算できる価格のものを購入すればよい(計算上の運用年次が=住宅ローンの適正年数となる)。

■皮肉な事に自分の住居だと考えると、大家さんのように利回り計算とかしないので、
うっかりすると実価値が幾らのものを幾らで購入したのか自分でもわからない状態にもなると思います。
昭和の大家族時代でもありませんから、購入した住宅を必ずしも相続するとは限らないパターン増えていると思います。
「合理的な線」を見失わないよう注意することがベターだと思います。


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posted by kagewari/iwahara at 18:16 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする