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昨今の中古MS価格の動向

2017年11月02日

ズバリ価格上昇していますね。
小規模ですがretourでは(何かの参考になればと)HPで売買資料の公開もやっている関係で、定期的にDATAは調べているのですが「高いな」と思う物件がかなりあります。
賃貸物件の賃料相場動向には変化が無く、割安感があるぐらい。
=「中古マンションの投資利回りがかなり低下している」状況です。

巷では例のサブリース投資賃貸アパートの問題が報道され、かなり周知されてきたかなと思いますが、賃貸相場はマンションとアパート別物なので、投資向けマンションの需要はまだまだあるようですね。「表面利回り6%でもいい方だ」って、不動産投資的にかなり厳しい筈なんですが先の売買価格上昇期待から(実際にはかなり低利回りでしか運用できなくても)価格が上昇しちゃっているのかなと思います。

この辺は株価と同じで、キャピタルゲインで利食いとかその本旨ではありませんので、
一般の方は堅実に「表面利回りから実質利回り、リフォーム積み立てを勘案した収益計算利回り」まで考えて投資しないと「知らない間にマイナスになっている」なんて事もあり得ます。
●逆に言えば、借りる側にとって利益が大きくなっているワケで、
(普通に考えれば大家さん側の利益が下がっているとなり)
現状判断として投資向け購入はしっかり賃貸相場の調査も行ったうえで慎重に考えるべき状況です。


前々から提言しているのですが、
■日本は政策的に一戸当たりの床面積を広げる政策を打つべきですよ。
(誰にとってもそれは利益になりますし、『ミニマルコンパクト』は都心部に限られる別ジャンルですし。)
方策はいくらでもあります。
・いつも分譲購入者だけに行われる政策(優遇税制など)を賃貸オーナーにも打つ
・地方自治体などが『保証会社』保証料負担や高齢者世帯の緊急連絡先を提供する
・給付型税金還付政策で賃料の一部を国が支給する
この辺を総合的に行えば、分譲購入世帯に対して行われている経済政策と同じ効果が期待できるだけでなく、間取り改変など含む一戸当たりの床面積拡大を促進します。

一見(分譲を前提とする)開発促進の経済政策より波及効果は大きくないと思われるかも知れませんが、賃貸を含む不動産全体の需給バランスの改善や空き家問題というのは周辺地価の下落にも繋がるので、分譲開発と密接に関係してます(開発時資金調達に関わる底地担保価値に関わる)。

特に賃貸物件への支援が効果的なのは
「大家さんにとっての空室損失が相対的に大きくなる」部分です。
(入居が決まれば家賃の一部が支援されることは、間接的に大家さんの収益の一部が補助金で支給される意味になりますから)
「あらゆる経営努力で、空室率を下げよう」という動機形成が大きくなり、
これは契約者の利益にもなるため、誰にとっても好循環するんです。


●住宅政策は分譲購入〜賃貸〜持家まで総合的に行わなければ効果が限定されてしまいます。
昨今、教育の無償化が重要政策としてクローズアップされてきていますが、
学生の住居に対する支援抜きには語れない話であり、
これらの支援は、ダイレクトに消費を刺激しますから「限定的ベーシックインカム的効果」としての効果も期待できます。

同時に、不動産価格の安定化或は上昇に繋がりますから、固定資産税として一部は回収できますし、投資も消費も拡大しますから税収全体も拡大するでしょう。



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posted by kagewari/iwahara at 17:45 | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする