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本来「安易に引越しすべきでは”無い”」(引越ししない選択)

2019年06月12日

同カテゴリ前回記事でちょっとふれましたがこの話には以下が関係しています
>賢い大家さんなら減価償却計上しつつ改装積立も行います。
>※ちょっと話それますが平成時代に「原状回復敷金返却紛争」が起きたケースって、ほとんどが築年数の浅い住居と、短気解約契約者との間で起きていたのです。



不動産経営の長い大家さんなら、
「賃貸契約書は圧倒的に契約者有利の特権で安易に解約することの意味がわからない」←だいたいこういう判断盛っています。
理由は説明するまでも無く、
「賃貸住宅は、長期間の資産借入れ契約」なので『半ば住宅ローンも同じ』なんです(金利に相当するのが賃料みたいな→故に賃貸住居でも所得・勤務先審査があるんです)。
その部屋に決めた判断が契約者合理的であるなら、有利な条件での借入れに成功していることになるので(しかも事実上の強制更新権があるので”永久とは言いませんが長期占有”の特権もある)、
有利で利益をもたらせている契約を「あっさり捨てる(解約する)理由」がわからないのです。

●契約者から言えば、ローンの借換え的な意味が引越しとなるので、
更に有利な条件のローンが組めるのであれば”アリ”でしょう。
しかし、なんというか漠然と「更新も近いので引越ししよう」みたいな理由が合理的なものには思えない話で(確実に自腹コストが発生する)、
 ↑↓
わかりますよね?
自己責任で自腹コストが発生しているのに、少しでもこのコストを大家さんにおっ被せようと思うため、正当な原状回復請求であっても「交渉してみよう」ともめごとになりやすいと、

※しかも上記タイプの契約者さんは「内部造作や設備の減価償却の概念をほとんど理解していない」
●契約年数が短いほど→残存価値は高いので、仮に現状回復費用の請求する場合「請求額は多くなる」
●逆に、契約年数が長いと→減価償却により残存設備価値は自然損耗となるので、仮に現状かう服費用の請求がある場合でも「請求額は少額となる」
(長期契約後の解約の場合”原状回復請求が無しになる場合もある”)
 ↑
上記読んでいただければ、
「築浅志向で、短い契約年数で解約する契約者さんが解約時にもめる事が多くなりがち」という構造がご理解いただけるかと、
(更に借り手市場の経済状態だった時に、同問題が頻発し、そこに売名目的の記者やライターが参入し、、、とういう顛末です。)

■一部に国交省ガイドラインをベースにした東京都賃貸住宅紛争防止条例(通称:東京ルール)により敷金の返却が義務付けられたと勘違いしている方いるかもですが、
必ずしもそうではありません。
国や都は「退去時のクリーニング費用請求の特約を認め」「暴利となる(破損個所を超える修繕)現状回復は認めないが、フローリングの傷や木質部分へのネジ(昔は可だった)などを原状回復可能と認め」「過度な喫煙におる壁紙の汚れやニオイの原状回復も明示した」ため、

管理きっちりしている会社なら、ひょっとして以前より請求額が’高くなる場合もあるでしょう。
(勿論、昔のように一律に退去時に事実上敷金から差し引くような計算はできなくなりましたから《どちらかと言えば条例施行後は個別請求》、敷金2の物件はほとんど見かけなくなりました。)

賃貸条件が整理されたという意味で(勿論悪質な大家さんの請求事例も防げる)、
『東京都賃貸住宅紛争防止条例』の判断は正しいと思います。
意味合いとして、
「何か昔は悪い大家さんばっかりで不正請求が行われたので紛争が起きたんだという”事では無い”」


●話は戻りますが
賃貸住居の内部造作は6年更新で約9割損耗の判断が一般的です。
また、(綺麗にお部屋を使っている場合は別ですが)
税務所の判断そのまままに、6年で随分造作がうたびれたなと思えば「同じ賃料なのに、借りている造作の資産価値が下落している」のですから→相対的に賃料が上昇したのも同じなので(←故に時々長期契約者の更新時に大家さんから”賃下げ”の打診がある場合もあります)、
 ↓
引越しを検討する最も合理的根拠のある年次は「約6年〜10年」となるのです。




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posted by kagewari/iwahara at 18:32 | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする