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分譲か賃貸かって論議がもう古いのかもです(ある意味)

2021年04月27日

過去記事で何度か書いてきたことですが、
核家族化、少子高齢化って世界で既に分譲購入にはかなり無理があり、
(更に法的に成人年齢も下がる方向にあります)
結婚し、子供を育てるにしても「最短だと18年間で終了」する用途の間取りを、サブプライムに位置づけられる(20年超えたらサブプライムでしょう)巨額の住宅ローンをレバレッジきかせた信用取引(担保を取った融資では無い)で組むというのは、FX10倍投資みたいなハイリスクになります。
(※個別各論で「知り合いの誰それは、値上がりに乗じて売り抜けた」なんて話には何の根拠にもならないし、全く意味がありません。→債券投資でもFXでも「ほんとか嘘か儲けた人の話」なんてザックザックあるじゃないですか、それと同じです。)

持ち家を考えるとき、高寿命化を背景にその用途年月から考えれば「昔の概念で言えば高齢者の”離れ”」が最適になりますから、その間取りも(考え方はそれぞれですが)コンパクトなものになるでしょう。
(※底地の廉価な地方の場合、40平米でもコンパクトのジャンルになってしまうので、、何の動画は忘れましたがyoutubeの不動産関連のコメント欄に「夫婦二人で最低60平米欲しい」と聞いてひっくり返りそうになった記憶がありますww)


ですから、住宅の購入を否定するものでは「全くありません」が、
不動産デベロッパーや国の政策に乗せられる形で「なんとなく分譲購入」は危険です。

■長年賃貸物件調査をやっていれば誰でも感じることですが、
”貸す側の立場”になった場合、
金融商品に投資するのか?不動産投資を選ぶのかって話に及べば、利回り数%の攻防であって、不動産においては(資産価値の評価がまた未知数ということもあり)「数か月でも空室が続けば失敗」にもなる話です。→定期預金じゃありませんが、安定収益を狙うなら「貸出家賃は安ければ安いほど安全」になりますから、大家さんが暴利をなんて話は根本的にあり得ないことになってます。
理由は簡単「ファンダメンタルが供給過剰だからです」

仮にファンダメンタルが供給過小な場合、
長期的需要動向はなんともになっちゃいますが、
購入するにも資産下落リスクは少ない、
国の政策としても、開発投資を刺激する意味で(供給を増やしたいワケですから)これを促進します。分譲購入は住宅の供給と開発としいう公共性からも合理性のある話になります。

中古車みたいに流通も盛んで(所有者間の直接取引では無く)”仲買の業者”によってあっという間に査定ができて現金化できるなら別ですが(不動産にもそういうのありますがだいたい6掛け7掛けに叩かれます)、「資産価値幾ら幾ら」と算段があっても「現金化までの期間(未知数)の金利」なども含めて考えると、素人に幾らだろうなんてわかる筈も無いのです。
●そもそもが、大家族主義の近代で言えば「持ち家は相続するもので、現金化が前提では無い」のですから。

特別経済学の知識が無くても、
「ファンダメンタルが供給過剰」=長期的値下がりトレンドです
常識的にそこに買いの判断は合理的ではありません、
(地域性として「この街は人気が高く、街単体で言えば供給不足」という見立てもあり得ますが、人口動態だって流動的ですからね。)


posted by kagewari/iwahara at 15:23 | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする