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和室の誤解

2019年09月18日

何時の頃からでしょう20年30年前でしょうか、
日本で「フローリング」が洋室床の定番となったのは。

しかしそんな国は日本だけです
(そう言い切るものではないかもですが)

欧米の場合居室にはカーペットなど敷かれているべきものとされ、
板張りまんまなのは”土間”とか”デッキフロア”や”作業場”みたいなイメージになったりします。
(ホテルの部屋で床が板張りまんまの部屋は無いですよね。ゴッドファーザーのドン・コルレオーネ最初の犯罪はカーペット泥棒で「これで奥さん喜びますよ」って話だった)
日本の場合も、歴史考証しっかりしてる時代劇ならそうなってる筈ですが、鎌倉時代なんかは板張りでなんか籐編み座布団みたいなんに座ってる筈です。
その後、上座のお殿様座るとこだけ畳が登場し、経済が伸びた江戸時代にいっきに広まったのが”畳の和室”です。

そんなこんなで高級賃貸専門の業者さんなんかと内見で雑談している時など、
(確かその部屋はフローリングと人工大理石仕上げの部屋だったか)
「これ大使館の外国人に”なんだこれ”って笑われちゃうんですよね」
なんて話になったりします

日本で何気にフローリングが定番となった背景を推察するに、
和室とのコントラストで「洋間リビングが板張りイメージだったから」ではないかと。
これが転じて”リビングイメージの洋間はフローリングだろう”のような形かなと。

■特に賃貸などの場合(無垢の高級部材もあれですし)
薄い合板に突板みたいな廉価な建材なのに、傷などつけてしまって修繕となれば(同じ製品がみつからない場合もありますし)かなり高額の修繕費の請求となる場合があります。
この点は国交省ガイドライン的にも”原状回復請求可能な典型例”として事実上明示されており、賃貸住宅におけるフローリングは借主側に得する部分あるのだろうかって見解あるのは事実なんです。
(カーペットやCFの方が頑丈回復リスクは低い=廉価)

加えて日本ではフローリングの管理法をご存じない方も少なく無く、
ワックスがけのフローリングを”水拭き”してしまいガサガサにしてしまうケースもあります。
ですから入念に設計された部屋の場合、キッチン床部分はフローリングを避けてCFになっていたりするんです。
(他、結露しやすい部屋の窓際も劣化しやすい)
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posted by kagewari/iwahara at 21:21 | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

耐震性よりハザードマップ(リスク評価は地盤の揺れやすさの方が大きい)

2019年08月31日

単純比較すると耐震強度は
「築浅木造AP=鉄骨造MS>RC造マンション」となります。
(※耐用年数的に古築木造APは母数も少なく趣味人向け別カテゴリーの理解になります。)

皆さんご存知のとおりで、日本の耐震建築性能は年を追うごとに高性能化しており、震度5でも家屋倒壊被害はほとんど無くなりました。
(また大きな被害は付帯する火災や津波のが大きいというコンセンサスもできてきたかと思います)
むしろ昨今注目されているのは、建築物単体の性能より土地そのものに関わるハザードマップだったりするワケです。

東京の地盤の揺れやすさに関しては過去記事以下にあるとおりで、
東京直下型地震報道の「報道内容」について
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/265927876.html

地盤が強い奥多摩の耐震性能と
埋め立ても多い都心東側の建築における耐震性能は求められる基礎が全く違うのです。

■昨今は少なくなりましたが、数年前ですと耐震基準を気にして建築基準法の適応築年数を重視されるケースも無くは無かったのですが、それ以上に重要な要件である前述の地盤DATAを判断基準にする問い合わせは過去一例も存在していないのです。
(※前述引用記事にも書きましたが、マスメディアも地震リスクを一律に報道することが多く、地盤DATAを元に「もし揺れたらここは大きい」みたいな話をまったくしていないので、一般的な認識もこの点について深まっていない。←【重要】なポイントとして分譲購入の時にも重視されていなかったりするなど、メディアの報道には問題多いと思います。)

ちなみに、前述引用記事中のURLは古いためリンク切れしており、
現在最新のDATAはこのページみたいです
地震に関する地域危険度測定調査(東京都)
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

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posted by kagewari/iwahara at 02:42 | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

B・T別とマンションの話(本来非木造MSはB・T同一が正しい)

2019年08月28日

建築の原理原則の話になります、
木造は床を造って(下地をデッキ上げして)造るため、床下にナンボでも配管を回せますが、非木造は場合によってはスラブ直貼りもあるため(床下はコンクリート基礎)、自由に配管を回せません。

非木造の水回り空間は”そこだけデッキ上げされているなど”床下に配管回す場合(ある意味そこだけコンクリの中に木造住宅みたいな)特別な設計が必要であり、且つ結露問題など考えれば無駄な床下配管はリスクになります(できれば排水を最短距離でPSに直結したい)。
※非木造でも”鉄骨造”は木造に準ずる造りなのでB・T別のハードルは下がる←但し非木造マンションの設計と言えば?RC造を指すのも事実です。


結果「非木造でB・T別とする場合、デカいバスルームを造って、BとTの間に壁を造る」みたいな方法でしか設計できないワケで、
それだけ一部にズラーっと水回り設備を並べると(一般に住居は縦長縦横比の区分になりますから)、下手すると床面積の半分以上が水回り空間なんて事になってしまいます。
●居室空間を効率的に最大化するためには「B・T同一にするのが正解」なのです。

(往年のRCマンションにおいて、居室の中心部に水回りを集約させてコの字型に居室が前後に廃される定番の設計がありましたが、それは上記理由です。)

つまり、RC造マンションでB・T別をマストにする場合、
オーバースペックの床面積が必要になるため「確実に希望予算より高くなる」のです。
(居室は同じ6帖であっても)
加えて、大家さんだって無理にB・T別にすれば割高になること知ってますから、思い切ってB・T別で建築する場合「少し家賃が割高でもいい人」を想定することになります。

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posted by kagewari/iwahara at 19:20 | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マンションの最適方位は”東”ではないだろうか

2019年06月23日

建築物の耐用年数にも関わると言われている。
正直言ってRC造建築の”南向ベランダ・バルコニー”は弱点となる。
(この弱点を回避するため高級建築では工夫もされてはいるが)
●ポイントはベランダバルコニー部分の”ヒートシンク効果”による温度変化
●ベランダバルコニーの確度によっては直射日光があたり放射冷却現象による温度変化
●降雨によるベランダバルコニー部分の防水管理
●ベランダバルコニー部分の洗濯もの干し可時錆などの問題
●ベランダバルコニー構造が暗に規定する掃出し窓の構造(室内・構造物への過剰な温度変化)

建築サイドが「合意があれば是非こうしたいと思っていること」
●事業ビルやホテルと同様にベランダバルコニー構造無しにしたい
●開閉を前提にしている窓はサッシ強度が降雨に対し十分とは言えないので、バルコニーレスの場合には軽い庇が必要である
●ベランダバルコニー無しが望ましいので、乾燥室などの共有ランドリールームが適切
●開閉を前提にしている窓には転落防護柵付の腰高窓が望ましい

言い換えれば、戸建て建築時の定説
(”南側に庭”があり、縁側を備え日照管理した障子で仕切られた和室が複数並ぶ設計)
【南向の住居】
主として南向きの定説は「庭付きの低層木造住宅」の場合に限った話なので、
RC造マンションの場合(高層階ならそもそも方位すらほとんど無関係)、

本来、無難に行くなら”東向き”が適切なのではないかと思う。
北向きでも決してNGでは無いが(窓前方の南面方向へ開けてることが条件)、
北向きって角度によってはできれば避けたい西日が横から入るので、そこから逆算しても東向きが理想となる(心理的にも朝の日光で目が醒めることは体内リズム調整効果がある)。

●逆に言えば
タワーマンション含む「西日対策」が言うほど話題になっていないことのが問題な気もする
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posted by kagewari/iwahara at 21:10 | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

本来「安易に引越しすべきでは”無い”」(引越ししない選択)

2019年06月12日

同カテゴリ前回記事でちょっとふれましたがこの話には以下が関係しています
>賢い大家さんなら減価償却計上しつつ改装積立も行います。
>※ちょっと話それますが平成時代に「原状回復敷金返却紛争」が起きたケースって、ほとんどが築年数の浅い住居と、短気解約契約者との間で起きていたのです。



不動産経営の長い大家さんなら、
「賃貸契約書は圧倒的に契約者有利の特権で安易に解約することの意味がわからない」←だいたいこういう判断盛っています。
理由は説明するまでも無く、
「賃貸住宅は、長期間の資産借入れ契約」なので『半ば住宅ローンも同じ』なんです(金利に相当するのが賃料みたいな→故に賃貸住居でも所得・勤務先審査があるんです)。
その部屋に決めた判断が契約者合理的であるなら、有利な条件での借入れに成功していることになるので(しかも事実上の強制更新権があるので”永久とは言いませんが長期占有”の特権もある)、
有利で利益をもたらせている契約を「あっさり捨てる(解約する)理由」がわからないのです。

●契約者から言えば、ローンの借換え的な意味が引越しとなるので、
更に有利な条件のローンが組めるのであれば”アリ”でしょう。
しかし、なんというか漠然と「更新も近いので引越ししよう」みたいな理由が合理的なものには思えない話で(確実に自腹コストが発生する)、
 ↑↓
わかりますよね?
自己責任で自腹コストが発生しているのに、少しでもこのコストを大家さんにおっ被せようと思うため、正当な原状回復請求であっても「交渉してみよう」ともめごとになりやすいと、

※しかも上記タイプの契約者さんは「内部造作や設備の減価償却の概念をほとんど理解していない」
●契約年数が短いほど→残存価値は高いので、仮に現状回復費用の請求する場合「請求額は多くなる」
●逆に、契約年数が長いと→減価償却により残存設備価値は自然損耗となるので、仮に現状かう服費用の請求がある場合でも「請求額は少額となる」
(長期契約後の解約の場合”原状回復請求が無しになる場合もある”)
 ↑
上記読んでいただければ、
「築浅志向で、短い契約年数で解約する契約者さんが解約時にもめる事が多くなりがち」という構造がご理解いただけるかと、
(更に借り手市場の経済状態だった時に、同問題が頻発し、そこに売名目的の記者やライターが参入し、、、とういう顛末です。)

■一部に国交省ガイドラインをベースにした東京都賃貸住宅紛争防止条例(通称:東京ルール)により敷金の返却が義務付けられたと勘違いしている方いるかもですが、
必ずしもそうではありません。
国や都は「退去時のクリーニング費用請求の特約を認め」「暴利となる(破損個所を超える修繕)現状回復は認めないが、フローリングの傷や木質部分へのネジ(昔は可だった)などを原状回復可能と認め」「過度な喫煙におる壁紙の汚れやニオイの原状回復も明示した」ため、

管理きっちりしている会社なら、ひょっとして以前より請求額が’高くなる場合もあるでしょう。
(勿論、昔のように一律に退去時に事実上敷金から差し引くような計算はできなくなりましたから《どちらかと言えば条例施行後は個別請求》、敷金2の物件はほとんど見かけなくなりました。)

賃貸条件が整理されたという意味で(勿論悪質な大家さんの請求事例も防げる)、
『東京都賃貸住宅紛争防止条例』の判断は正しいと思います。
意味合いとして、
「何か昔は悪い大家さんばっかりで不正請求が行われたので紛争が起きたんだという”事では無い”」


●話は戻りますが
賃貸住居の内部造作は6年更新で約9割損耗の判断が一般的です。
また、(綺麗にお部屋を使っている場合は別ですが)
税務所の判断そのまままに、6年で随分造作がうたびれたなと思えば「同じ賃料なのに、借りている造作の資産価値が下落している」のですから→相対的に賃料が上昇したのも同じなので(←故に時々長期契約者の更新時に大家さんから”賃下げ”の打診がある場合もあります)、
 ↓
引越しを検討する最も合理的根拠のある年次は「約6年〜10年」となるのです。




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詳細はサイドバーコメントリンク説明参照

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posted by kagewari/iwahara at 18:32 | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

やっかいなポイントは築年数でしょう(2)

2019年06月05日


室内の設備や造作の状況も「必ずしも築年数に比例”しません”」

たとえば、礼金などで借主有利な通称「公庫物件」などの場合(大家さんの賃貸条件が縛られていることもあって保守費用が苦しく)築年数浅い物件なのに室内造作が老朽化したままの部屋もありますし、図面資料にはリノべーションと謳っていなくても、築年数に関わらず「定期的に老朽化設備が改装され募集時はどの部屋も室内造作が綺麗な物件」も存在します。

●どうしてそうなるのかと言えば、これも簡単な話でして
不動産賃貸運営は利回りを収益とする資産運用です
賢い大家さんなら減価償却計上しつつ改装積立も行います。
税法上室内造作はおおよそ使用10年で全損耗扱いとなるので、
「10年目途に全面リフォーム」という運営が、リノベーションって言葉が登場する前から管理のしっかりしている物件では”常識”でした。

加えて、前項でも述べましたが(工務店さんの見積もり時の単価が同じでも)木造と非木造では改装工事の難易度が大きく違ってくるため、割安な古築木造アパートの内装がすこぶる綺麗なんて話も珍しくないのです。

更に昭和の部屋不足の時代と違いますから(当時は内見できてよかった1件目で即申込など普通だった)、内見は複数候補で行われるのが一般的です。
他室と競争になるのですから、室内造作の綺麗さで負けることは空室管理・募集競争力の点で大きなリスクになります(仮にその失敗で半年空室になってしまったら?と考えてみてください)。

堅く、クレバーな大家さんなら
有力な運用ノウハウとして「10年目途に全面リフォーム」に行きつくんです。

●大家さんの財務状況からみても、
安定継続更新入居者が10年更新で暮らした部屋となれば「改装費用の積み立て体力も十分」です。
それに比べて、
築年数重視の契約者さんは(自分が暮らして築年数を重ねますから)、解約が早い傾向もあって(また次の築浅へ)大家さんの改装積立が安定的に運用できないケースも少なくありません。

(※ちょっと話それますが平成時代に「原状回復敷金返却紛争」が起きたケースって、ほとんどが築年数の浅い住居と、短気解約契約者との間で起きていたのです。)

つまり、築年数の浅い部屋なのに室内造作がかなり劣化しているケースも少なくないのです。
 ↑
こういうった部屋の内見が続いてしまうと、築浅希望の需要者は失望感から「新築しか無い」のような悪循環に至り、ますます賃料想定が上昇してしまったり、、。
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara at 04:02 | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする