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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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やはりコロナ不況が業界に影響を

2022年01月20日


結構大きいのだろうと思います。
先日相場感の動きを”感触程度”の情報ですがお知らせしたところですが、
やはり「何かありますね」
名目働き方改革で、週休二日の明確化や午後から営業を告知している中堅業者も登場しました。(それだけ人員減となっているのではないでしょうか)retourが大丈夫かって状況は昨日今日の話では無いので(笑い事ではありませんけど奇跡的確率でしかありえない”連続する貰い火事”なんてことが起きてる段階で以降弊社に景気がいい筈も無くw)、逆に他社の状況がよくわからないところがあるんです。

実際物件調査に入るようになって、これ確信しました。
仲介専業系には倒産するところも出てくるのじゃないでしょうか。

●いきなり不動産相場が下がるとかデフレに戻るの意味ではありません
「流動性が低下している」ということです。
(これは表面的に見えない部分でもありますが、不動産資産の現金化も《目に見えて値崩れもしていないが》容易では無い→現金化に時間がかかることは結構大きい筈です)

中古市場はどうかわかりませんが、
賃貸住宅の賃料は”下がり始めるフラグ”だと読みます。
(『春のシーズン』は例外でしょうから、全体像が見えるのは5月〜か)


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posted by kagewari/iwahara at 23:16 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ひょっとしてですが(不動産相場に動きか?)

2022年01月10日

まだなんともなんですが、今現在”始業段階に限った話”として聞いてください。
コロナの不動産相場に対する影響は様々な意見出ていると思いますが、
「オーソドックスに考えれば、需要低下」ですよね?
受験の動向まで変化しているのかまではわかりませんが、就職に関してもいくらか地元優先な傾向が出ていても驚きません。
※弊社の正式調査開始は今週末からなので(他社が出揃うタイミングを見てますから)”ちょっと調べた程度の話”であることをお断わりしておきます。

あくまでも某管理会社さんの話なのですが、
年明け早々に「あれ5月?」みたいな条件変更賃下げ募集の動きがありました。
だいたい中堅大手管理会社さんは、この辺を例年の反響母数などで計算しており(問い合わせ数と成約実数の関係から、成約確率を出す)「ひょっとして昨年10月から年末にかけて異例なほど問い合わせそのものが少なかったのだとうか?」などと思ってしまいました。

一概には言えないことですが、
「そんな情報もある」
”かもしれない”未確認情報的にご理解ください。




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posted by kagewari/iwahara at 23:04 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

前回久しぶりにペット可関係だったので「日本に求められるペット可」

2021年12月01日

私の記憶が確かなら、民法上はペットを飼っているからなどの理由で強制退去命令は出せなかった筈です。つまり、ペット不可はあくまで特約であり(約束の範囲と言えばいいでしょうか)、仮に契約が公正証書的なものである場合、法的論議にもなる部分ですよ、と。

で、ここの論議って(必ずしも左派リベラル政治思想には賛同しかねますが)多様性という点からLGBTの論議に類似しているというか、
●考え方の叩き台として「二人入居相談の物件は、基本ペット相談であるべき」だと思います。
(※隣室の音問題やペットNGな人の細かい論議は特殊事例なのでこの記事では触れません。アパート迎いの戸建てにペットが飼われている状況とどう違うのかって話にもなるからです。)

つまり、ペットの概念を基本同居人と同じ目線で論議するべきだろうと、
ここにはもうひとつ着目する点があって、
保健所や関連NPOの以下の判断も個人的には賛同しかねる部分あるのですが、
ペットを保護引き受けする時の条件に単身者はNGというものがあるんです(環境的に)、
そこに暗韻があるとは言いませんが、ペット担当部署や専業NPOは二人入居以上が好ましいと考え、賃貸における二人入居相談可における騒音含めの事情は、ペット相談と違うものだろうか?

現状あまりトピックになっていませんが、
理想は国交省がガイドラインとして「二人入居相談の賃貸物件はペットの飼育を排除しない」みたいな行政指導出してくれると早いんですけどね。
(※類似する考えに、「お子様相談の賃貸物件はペット飼育を排除しない」もアリだと思います)

着想として合理的な考え方だと思うんですが。



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posted by kagewari/iwahara at 13:46 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ある(私の中で)有名な物件の管理会社変わったのかな

2021年11月30日

所謂貸主系と言えばいいでしょうか、
仲介というより管理専業系の中小管理会社があったのです(どうしてなのかわかりませんがロフト付き木造2×4が多くほとんどがペット可という変わり種の管理会社さんでした)、
私の勝手な解釈で、そんな管理会社さんのフラッグシップ的存在であった某物件が別の会社の管理(こちらも貸主代理なのかな)へ移行していました。

まさか不動産やめちゃったのかなと思い、ググってみたところ、
会社は存続しているようなのですが、募集物件を見つけられず(私に心配されてもアレなんでしょうけど)「大丈夫なのかしら」と思ってしまいました(ひょっとして大家さん専業になったとかの変化なのかな?)。
主として管理業なので(募集と言っても広告可で仲介業者が実質募集していましたから)集客能力も何も、カッチリ管理業務を行っていれば景気にも左右されない安泰な会社だと思っていました。
※本体のretour&Retourブログでも過去レポート多数

実際何が起きたのかわからないのですが、
「〇〇杉並と言えばナントカさん」のように記憶もしていたので、
勝手に物寂しく思ってしまうのでした。
(有力選手が唐突に他球団にトレードされた時のような感覚です)
それは不動産も営利業ですから様々な判断あったりするのでしょうけど、基本縁起物だと思っているので、ひとつの形で続いていきたものがパッと変われるだろうかと言えば、違うような気もします。
※縁起物には”縁それ自体に意味がると思っており”「ペット可では有名なあの管理会社」みたいな一角に大きな変化があったのかなって思えば、それ従前の契約者のペットの事にも及ぶワケで、老婆心ながら心配にもなってしまったということです。

●ちなみに後継の管理会社さんの募集状況もペット可には違いありませんが、
微妙に条件変わっていました(そこの詳細はコメント控えます)
いい方向で管理移行が進んでくれていることを期待します。


posted by kagewari/iwahara at 17:30 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

久しぶりの中銀カプセルタワー(動画で報道されましたよ)

2021年08月24日


地上波メディアのネットニュースに珍しい取材映像があがってました
興味のある方は是非
(アーカイブは削除される可能性あるので視聴はお早めに)

古くて新しい形 次代へ
https://youtu.be/1G0n7phc-f8




ちなみに中銀の過去記事はこちら
『retou&Rtour』の方です
https://retour.seesaa.net/article/9186647.html
また、ビンテージマンション系のカテゴリである
東京建築日和”Teorema”
https://kagewari-retour.seesaa.net/category/8585754-1.html
ブログのセキュリティー設定変更時かもしれないのですが、
かなり多数の画像が表示されていないことに昨日気が付きまして、
徹夜体制で復旧させました、ご不便かけていた方いらしたらゴメンナサイです



posted by kagewari/iwahara at 11:47 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

テレワーク化でペットを検討する世帯が増えたと聞きますが

2021年03月24日

あくまで「そんな気がする」レベルの話なのかも知れませんが、
テレワーク自宅SOHO化により、ペットを飼うことを検討する世帯が増えた時聞きます。
ところが、日常業務の市場調査などで、ペット可が増えている実感が全く無いのです。

これはどういうことなのか?
普通に考えれば景気低迷と外出規制などで「そもそも引越しができない(需要減)」などから、現在空室対策としてペット可にしたところで何ら影響が無いということかもしれません。
本来法的にはペットの飼育は強制退去の理由とはならず(可否を合意できるが違反で裁判所の強制退去命令は取れない)、賃貸物件の条件に(退去時原状回復特約があるのに)ペットの可否とか謳っていいのかって論議があるのも事実。

騒音や匂いの問題が懸念されるのは事実ですが<多頭飼いは動物保護条例など別案件>
ペットに関わる騒音と、隣室の音問題を比較した時、
言うほどの違いはないというか、、、ここは本来物件性能で担保すべき部分になります。
(何故かと言えば、いずれの場合も解約で揉めれば大家さんの不利益になるからです。←そのリスクをどこまで契約書で担保できるのかって言われれば、実体は仲介する不動産業者の信用や人物判断なりで確保されているもので、契約書文面では無いと思うんですけどね)
《大きく分類すると以下のような対策》
・非木造や2×4については本来工務店なりが廉価な手法で十分な遮音性能を担保すべき(遮音性能向上の研究ってまだまだな気がします)
・古築木造モルタルなどの契約書では「音は漏れますから、そこはお互い様で隣室の音耐性のある方であること」を明示する
・入居者が希望する時の「遮音性など向上キット」をオプションで考える(増設コストの安い樹脂製二重窓キット、衝撃音吸収マット敷設など)

※仮に建築業界などで規定する「遮音性〇〇」などの性能表示が可能な場合、隣室の音問題が紛争になる時「この性能保証の元で隣室の音が表面化する場合(隣室における極端な行いが証明されない限り)、音源では無く騒音を訴える側のメンタル健康問題の可能性がある」と←契約書に明示できるため、紛争の切り分けがやりやすくなります。


昨今問題化している「隣室の音問題」をある程度カバーできる住居性能を担保していれば、
自動的にペットの飼育相談でよろしいのではないかと、
●そのいずれも(紛争抑制効果があるの)大家さんの利益にもなりますから、
まだまだ根本的な「賃貸物件建築に求める基本性能」が十分ではない。
そして、
保証会社のオプションに原状回復があるのですから(これは大家さん向け)、
保証会社は「入居者向けの原状回復保険」みたいなものにも応じるべきなんですよ。
 ↑
ここは凄く有意義で、
●保証会社法人が契約時、大家さんに「現状回復と減価償却の法的関係を十分説明してくれる」(ここが弱い管理会社がある)
保証会社は入居者との契約時に「退去時保険料率を原価償却に応じて還付するなど、短期解約時の方が原状回復費用が高くなる事」を法的に説明できる(これで短期解約時の勘違い紛争が大幅に減る)
ペット可も現状回復保険料の増額など合理的に提示できる(契約条件を変えなくてもいい)

ペッと可にしても、隣室の音問題にしても、国交省ガイドラインや都条例なりでシステム的に整備できるとこがまだまだあるだろうという話。
自然に契約書条文もシンプルになりわかりやすくなる筈です。
規制を増やすって趣旨では”無く”、合理的な性能基準の統一化や、付帯する保険契約などの充実で全体としてシンプルになるのが好ましいという考え方になります。


posted by kagewari/iwahara at 07:01 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする