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テレワーク化でペットを検討する世帯が増えたと聞きますが

2021年03月24日

あくまで「そんな気がする」レベルの話なのかも知れませんが、
テレワーク自宅SOHO化により、ペットを飼うことを検討する世帯が増えた時聞きます。
ところが、日常業務の市場調査などで、ペット可が増えている実感が全く無いのです。

これはどういうことなのか?
普通に考えれば景気低迷と外出規制などで「そもそも引越しができない(需要減)」などから、現在空室対策としてペット可にしたところで何ら影響が無いということかもしれません。
本来法的にはペットの飼育は強制退去の理由とはならず(可否を合意できるが違反で裁判所の強制退去命令は取れない)、賃貸物件の条件に(退去時原状回復特約があるのに)ペットの可否とか謳っていいのかって論議があるのも事実。

騒音や匂いの問題が懸念されるのは事実ですが<多頭飼いは動物保護条例など別案件>
ペットに関わる騒音と、隣室の音問題を比較した時、
言うほどの違いはないというか、、、ここは本来物件性能で担保すべき部分になります。
(何故かと言えば、いずれの場合も解約で揉めれば大家さんの不利益になるからです。←そのリスクをどこまで契約書で担保できるのかって言われれば、実体は仲介する不動産業者の信用や人物判断なりで確保されているもので、契約書文面では無いと思うんですけどね)
《大きく分類すると以下のような対策》
・非木造や2×4については本来工務店なりが廉価な手法で十分な遮音性能を担保すべき(遮音性能向上の研究ってまだまだな気がします)
・古築木造モルタルなどの契約書では「音は漏れますから、そこはお互い様で隣室の音耐性のある方であること」を明示する
・入居者が希望する時の「遮音性など向上キット」をオプションで考える(増設コストの安い樹脂製二重窓キット、衝撃音吸収マット敷設など)

※仮に建築業界などで規定する「遮音性〇〇」などの性能表示が可能な場合、隣室の音問題が紛争になる時「この性能保証の元で隣室の音が表面化する場合(隣室における極端な行いが証明されない限り)、音源では無く騒音を訴える側のメンタル健康問題の可能性がある」と←契約書に明示できるため、紛争の切り分けがやりやすくなります。


昨今問題化している「隣室の音問題」をある程度カバーできる住居性能を担保していれば、
自動的にペットの飼育相談でよろしいのではないかと、
●そのいずれも(紛争抑制効果があるの)大家さんの利益にもなりますから、
まだまだ根本的な「賃貸物件建築に求める基本性能」が十分ではない。
そして、
保証会社のオプションに原状回復があるのですから(これは大家さん向け)、
保証会社は「入居者向けの原状回復保険」みたいなものにも応じるべきなんですよ。
 ↑
ここは凄く有意義で、
●保証会社法人が契約時、大家さんに「現状回復と減価償却の法的関係を十分説明してくれる」(ここが弱い管理会社がある)
保証会社は入居者との契約時に「退去時保険料率を原価償却に応じて還付するなど、短期解約時の方が原状回復費用が高くなる事」を法的に説明できる(これで短期解約時の勘違い紛争が大幅に減る)
ペット可も現状回復保険料の増額など合理的に提示できる(契約条件を変えなくてもいい)

ペッと可にしても、隣室の音問題にしても、国交省ガイドラインや都条例なりでシステム的に整備できるとこがまだまだあるだろうという話。
自然に契約書条文もシンプルになりわかりやすくなる筈です。
規制を増やすって趣旨では”無く”、合理的な性能基準の統一化や、付帯する保険契約などの充実で全体としてシンプルになるのが好ましいという考え方になります。


posted by kagewari/iwahara at 07:01 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

想定よりコロナがしつこいですね

2020年11月10日

私は11月には終息し(コロナ激減の証明として)インフルエンザの感染拡大が報道されると読んでいたんですが、これは外れそうですね。
日本の微増はまだ通常対応可能な範囲ですが、
ここ1、2週の状況見ていくと「欧州が春のヤバい時期の死亡者数に近づいてます」。
(無駄なPCRのやり過ぎで母数が尋常じゃ無く多いため、見かけ上致死率は下がってますが、欧州の状況は死亡者数で判断するべきと考えてます。)

ファイザーのワクチン効果確認の報を受けて
世界的に株価も暴騰しており、果たしてこれで欧米が終息に向かうのか
<な方向性はともかく(流通は年明けからか)、現在の話に戻りますが>



■ひとつの考え方は(上久保説が全て正しいとは思いませんが)
「極端なロックダウンが逆効果である」という説が有力ではないかと、
「極端なロックダウンを行うと薄く広い”集団免疫”が獲得され難い」ためです。
(事実同じ欧州でも集団免疫作戦を取ったスウェーデンは第二波が日本同様小規模)

個人的には(この点は上久保説と反対に)”マスクは有効”と思うんですよ、
(そこは京大の宮沢孝幸准教授説を取ります)
ウイルスの個数が1万以下なら暴露しても感染に至らない(初期的免疫で対応可能)
そこに上久保説を加えると、(発熱しなければ獲得されない)B細胞抗体で無くても、自覚症状も無い軽い感染でT型の抗体獲得があり得る。
 ↑
合わせ技で考えると(一般的なマスクの効能としてウイルスの防護確率30〜50%という実験結果がある)「マスクと手洗いの習慣のある母集団が(=暴露するウイルス数は常に一定以下)、自粛はするがロックダウンせず適当に活動する」←これがベストだったのではないかと(薄く広いT型の集団免疫を獲得→結果相対的リスクは例年のインフルエンザ以下に)。

※今回の新型コロナ感染めぐる背景に(一部の強い致死率《=感染力は弱い》の感染症対策として浮上していた)「リアルタイムPCR検査という武器の使用法を間違えた」ってのが大きいと思います。
(新型コロナは強い感染力を持つが、致死率は必ずしも高く無かった《=感染力の高さ》)
(この点でも中国の集団検査プロパガンダを鵜呑みにしてしまった)
「間違った判断のロックダウン(陽性を=感染だと勘違いしている)」
これが集団免疫獲得を遅らせるだけでなく、(感染力は強いので)規制を緩和する度に再流行を繰り返し(ロックダウンで免疫が無いものだから)重症化率も高くなってしまう。
 ↑
■冷静に考えれば、致死率は想定より高く無いのだから(=感染力が強い)、重症化しやすい高齢者や院内感染クラスターに注意は必要だが、専ら流行媒介者となる”活動量の多い母数”は、適宜軽傷感染し免疫を獲得しておく方が全体としての流行を抑えることができる。
※そういう意味では宮沢孝幸准教授説の、マスクなどで”感染はさせないが一定数のウイルスに暴露する行動はアリ”という考え方が最も合理的だと思うんですよ。
(そこを上久保説で保管すれば、B型免疫を獲得しなくても《T型でも》集団免疫としての一定の効果は期待できる→「感染しない程度の《数量にコントロールされた》ウイルスへの暴露が効果的」となります)
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posted by kagewari/iwahara at 21:36 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

防犯性能とプライバシー保護性能は全く別物

2020年09月18日

私は決してオートロック否定派ではありません。
ここは事実として、大規模建築の場合におけるオートロックには防犯性能はほぼ無いのであって、
(悪質性の高い犯罪のプロ集団の間で容易に突破する情報が共有されていたりします←ここはインターネットセキュリティと同じかと、)
一部の分譲キラーには「えっこれエレベーターにどうやったら乗れるんですか」ってぐらいに強度を上げているものもありますが、今度は(勿論バックアップ電源はあるものの)防災性能としてどこまで停電に耐えられるのかなど心配にもなります(そういう物件はトレードオフで管理人常駐でいなかったり)。

設備による警備には限界がありまして、
高級住宅街の戸建てがそれは一番狙われるワケですが、これは避けようが無いですよね。
(それを偽装するために、意図的に外観だけオンボロ建築にするってのも、、←てかそういう事例をほとんど見た事が無い《個人的にはそういうの大好きなんですがww》)
高級マンションのオートロックに防犯性が欠けるのは、意欲的に狙われやすい対象だからです。
オートロックに機械としての性能差は無いのですから。

(ブログで時々説明しているシングル向け小規模低層MSのオートロックの一部には防犯性能があるというのは、同物件を狙う時のプロの犯罪者心理として”割に合わない”と判断されるためで《逮捕される可能性リスクとのバランス的に》、同タイプのオートロックが性能的に突破できないという意味ではありません。)
・集合住宅の場合なら管理人常住、高級住宅街戸建てなら守衛さんの常駐がやはり最強で、それをオートロックで代替は不可能なんです。
(映画ターミネーターのように自衛隊を廃止して、AIのスカイネットで防衛ってSFですし、この場合はこの場合でそれで本当に大丈夫かって別問題が提起されますよね)
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posted by kagewari/iwahara at 05:12 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

安倍政権を擁護するつもりはありませんが(突っ込みどころはそこじゃ無いでしょと)

2020年04月16日

日本の政治を牛耳ってるのが財務省だってのは周知の事実ですし、
「そこいったらルターの罪悪感でお馴染みの緊縮財政の王独逸はどうするの?」って話です。
財務省の強さは、国税持ってる件もありますし、
日本のウォール街とは言いませんが、金融監督も(より重要なのは法人負担の社旗福祉関連予算も牛耳っている)おこなっていることから、
”その気になれば先生の政治資金のお世話ができますよ”って強さがあるんです。
●それだけでなく、地元への公共事業利益誘導もできます
(※事実某現在野党の議員で”あの時”政権の〇〇だった人物は三党合意以降潤沢な政治資金を得て地盤が盤石になっているなど)

あらゆる権限で財務省が最強であるのは事実、
●消費増税への拘りも軽減税率などのさじ加減でどんな業種も権限の範囲に収めることができます
(経済団体がそれでも消費増税に賛成なのは「社会保険料上げるよ」と脅されるから)

で、そんな財務省ですが「基本悪意でそうやっているワケじゃない」ってこと、
大問題なのは事実ですが、財務省としては「財政規律を無視していいなんて監督官庁として言えるワケが無い(場合によっちゃそれも公務員法違反になるかもしれない)」、
しかも、財務省は政策立案のシンクタンクじゃありませんからね。
政策誘導で日本の経済がどうなるもこうなるも「権限も無ければ専門外です」なんですよ。

■それは大変だと思う方少なく無いと思いますが
「それを大所高所からリードするのが政治家の仕事」です、
前述のように、そのためには(資金もそうですが)”役所のお世話にならないと当選できない先生”には何もできませんし、財務省に過剰に忖度するあまり頼んでいない税制規律論まで展開してしまいます。
 ↑
これはですで、各国どこでもそうだと思うんですが、
バシッと物が言えるのは”選挙に強い正真正銘の民主主義によって選ばれた議員”だけ。
(※批判も多い釣り人壊し屋小沢があれだけ暴れることができたのは、選挙に強いから。→故に彼は口うるさく新人議員に地元に帰れと力説するんです。まず選挙に強くなれと、)
批判も多く現在政治生命もオワタの小沢氏のベストセラー「日本改造計画」ゴーストライターは財務官僚シンパだとも言われています。
「政治がリードすれば財務省も(中からシンパが出てきたり)機能するんです」
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posted by kagewari/iwahara at 23:40 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

本来は「腰高窓のが好ましい」

2019年11月24日

断熱性のからみですね、
なんといっても断熱性最大の弱点が窓であるのはみなさんご存じのとおり。
(この点高級分譲MSなどになればガス封入高級二重サッシが導入されるなどそこが回避されているのは事実ですが)
北海道の冬では昔ビニールを窓に貼って対策したものです。

■根本的に「掃出し窓が何故必要?」ってことなのです
日本の伝統として洗濯物を干すんですってあったとしても、腰高窓だからって不都合無いワケで、その名のとおりで「居室がリビングっぽく見えるから」以外の有意性が推定できないんです。
 ↑
※確かに、消防法上の避難ルートの確保の点から避難路階段設置との兼ね合いから建築基準法上規定は無いが『避難上有効なバルコニー』という概念があって、ここが重要な要素となっていると見る事もできるんですが、デザイナーズなどでよく見かける「片側ドア・残りは腰高窓」など、その場合も掃出し窓が絶対とは言えないのではないかと思うんです。
(片側ドアが合理的って意味ではありませんが、、)


話は戻って、そのリビングっぽさって
「主として1階で庭がよく見えるように」からきている話で、
MSなどで下半分はバルコニー外壁内側しか見えないのに掃出し窓に設計する意味がわからないんです。昔のビンテージMSなどでは実際”必ずしも掃出し窓では無い”ですし(昔の木造APはほぼ全てが腰高窓)、日本の非木造建築の手本がホテル建築であることを踏まえても、解せない様式なんです

何故こうなってちゃったのかって本当に不思議で、
(フローリングの認識が違っちゃったままデフォルト化したのも謎で)
早い話(前述の『避難上有効なバルコニー』と避難路階段設置の兼ね合いに始まり)、
なんとなく、それが一般化して建築資材的にも「同じにする方が楽」ってことなのかなと。
※結果論として知らない間に慣習化したって感じでしょうか
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posted by kagewari/iwahara at 08:29 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

階層と体感上の広さには相関関係がある(高層階リスクを考える)

2019年10月25日

単純な遠近法の話です
1階より2階、2階より6階、6階より10階の方が?
「高くなればなるほど、体感上の部屋の広さは狭くなります」
(これを覆す唯一の方法はルーフバルコニー)

理由は簡単で、
地面が近いとグラウンドのサーフェィスってのか居室の床面との延長性錯覚って言えばいいでしょうか(縁側から庭を見た時の広さ感は縁側の床面積と別の空間性となる)。
延長間というか窓の外への広がり感が、全然違うからです。
逆に言うと、高層階は屋外グラウンド(地面)との関係からすっごく距離が遠いため、孤立感があるとうか「床面積だけでスパッと切り落とされる」かのような閉塞感が発生します。

※裏取りされていない参考意見として
高層階の見晴しも”見下ろし感”に繋がり、心理的に浮世離れというか、
「俯瞰過ぎる」ことが子供の精神発育に問題をきたすという意見もあります。

■■■<話を建築に戻しますが>■■■
高層階建築の問題として、
過去内見事例で某目黒のマンション(且つ高台から見下ろしロケーションでした)、
階層は14階だったのですが、古い建築でバルコニー物干しも「やろうと思えばできる」設計になっていたところ(内見されたのはルームシェア希望の女子会のみなさんだったのですが)、
1名の方が「足がすくんでとてもバルコニーに出られない」との事で、却下となった事例があります。

※実際、私も成約事例MSの物干し関係の設置状況で相談を受けて、バルコニー側に半身出て作業した経験ありますが(確かこの時11階だったと思います)、
「正直怖かったです」(笑


そもそも論的に高層タワーになるとバルコニーに出る事を想定して”おらず”、
時に中低層建築MSにおいて(本来は建築的に推奨されていないのですが)、南向きの物干し環境重視される日本的生活重視の方少なくないですよね?
(というか、むしろ一般的ではないかと)
高層階になるほど、諸般の事情からそれは難しくなります。

ホテルなどでは「そもそも窓の開閉もできない設計」メインでしょうし、
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posted by kagewari/iwahara at 15:24 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする