やはり戸建て賃貸は面白い

東京23区内などで賃貸戸建を調査していると、だいだいの確立で「何これ」不思議な物件に遭遇したりする。今回もHPのメンテナンス関係でさくっと調べたのだが「造作現状で、旅館も可の事業物件ですよね」があったり、retourでレポートしたのだが「待ってましたの住店舗戸建」なんてのも簡単にみつかった。いずれも素人向けではないのだが、現代社会ではそうとも言えないだろうと思う。
理由は簡単でフリーランスや独立事業主の方が増えているからだ（潜在的希望含むという意味ね）。

店舗も可の住居に契約しておけば、
個人で自分の仕事を続けながら「何か面白いことでもないか」と、営業日不定の趣味だけの店舗を経営するのも可能なワケで（店の方をサイドビジネスにする）、世の中には”副業志向”なんてのもあるらしいんですが、難しいこ都は無い「住める面白事業物件と契約するだけです」。
（住宅専用から事業契約に切り替えるって時には何らかの再契約費用がかかると思いますけど、決まった規約があるでなしなので、そこは応相談とかになるのでしょう。）

だいたいそういう事業物件は再建築不可や底地が旧法借地権などになっているので、賃貸条件もハイCPで、実際に住居専用としてしか使う事が無かったのだとしても損することはありません。
（店舗部分を個人のアトリエみたいに使ったっていいのですから）

賃貸玄人の方には「常識外れな探し方」もお勧めです。
※興味ある方はHPコンテンツの公開資料から今週アップ分をご覧ください
（メンテナンスは１ヶ月削除のスケジュールとなっております）

再びですが「本当に賃料は上昇してるのでしょうか？」

マスコミあるあるですが、統計上のパラメーターが明示されなかったり、さらっと小声で「新築」とか「何々調査によると」など、特定ジャンルの数値をあたかも全体を示すように喧伝するんですよね。
厳密に言うと不動産の相場は、一律に語れず、各ジャンルに応じて相場感覚があるってもので（築浅系から古築系からビンテージからハイCP系からオンリーワンまで）「最近の賃貸相場は」なんて現象は存在しません。
株価だって「東証一部なんとか30では」とか母数の指標を明示しないと意味ないですよね？
（その市況で「世界では」なんて言わないでしょ？）

最近HPなどのメンテナンスの調査などで少しだけ角度を変えてるんですが、余計にそう思います。
「探せば面白いのがある」という状況に、ここ10年20年大きな変化を感じないんですよ。
（需要と供給の関係で、少子高齢化ですからそうなるのが経済学的必然ですよね。）
確かにコロナ以降の建材等のサプライチェーン問題などから、改装関係の費用が高騰しているのはわかります、ここが顕著なのは「短期解約違約金導入物件がとても増えた」という点に反映しているように思います（短期解約違約金の話ってマスコミで聞いたことあります？）。

不動産関係の知識が、一般社会常識では「大きく間違えているケースが多い」って話は、当社のブログ執筆時から取り組んできたテーマなんですが、その様相が変わったと感じることはありません。
そりゃそうです、マスコミ報道がこの調子じゃ（一般素人さんのSNSなどで専門知識が流通する筈も無く）、そりゃこうなりますよね。
マスコミ報道の偏向で大家さんが騙されちゃうような時代ですから、、、。
（近年の偏向報道は本当に酷いですから）

なかなか不動産の契約は難しい

不動産仲介をやっていると、部屋探しや申込より契約の方が緊張するんですよ。
なので僕らはって言い方変かもですが、申し込んでからのが本番で、契約者側としては探して決めるところがピークと思うかもなんですが、ちょっと違うんですよ。
仲介側は契約日まで安心していないというか、契約後も確認事項が全て完了するまでまったく安心できないんです（そうと決まってますからみたいなごり押しする会社じゃありませんから）。
つまり、条件さえ合えば契約者側が選びたい放題なんてことは無く、貸主側からも「この条件で納得してくれないと困る」みたいな部分もあって（交渉できるような物件が必ずしも内容がいいと言えない理由でもある）、そこを法的にどのような合理性があるのか意図や意味を説明できないといかんのです。

同時に契約者側も（そこは契約の当事者ですから）法的背景に関して一定の理解は必要で（質問があればお答えしますから）、思い込みであれこれ想定されてるとあらぬ誤解から貸主側から断わられるなんてことも普通に起きます（これはウチが調査するような飛びぬけて好条件な部屋ほど起きやすい《最初から交渉の余地は無い提示の意味わかってますよね的に》）。
※この辺の話は事業物件となると更にすさまじいものありますが、個別事例はあまりにもそれぞれなので、何がどうとか言えませんが、

貸主側と言うか専属委託などされている管理会社とオーナーの間でも、法的枠組みなどの折衝があって条件は詰められていますから、資料観てベテランは「こういう意図の設定だな」とかわかるんですが、勿論全てが正攻法ではないので、契約者側に説明ミスると誤解から話が流れることもありますし、この辺は本当に難しいんですよ。
資料並べて部屋探ししてるレベルのがよっぽど楽です（というかこの全てと契約できるとか限りませんよってこちらは思っているんですが）。
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ヤクルトファンのみなさんへ高橋奎二のフォームよくなってますよね？

ヤクルトファンだけのネタになっちゃいますがｗ
どう思います？私もちゃんと中継観たのではないので確かなことは言えないのですが、
高橋奎二の投球フォーム、リリースポイントが（阪神岩崎投げとは言いませんが）少し打者に近い方に変化してると思いませんか？
走者なしのワインドアップは違うのかもですが、
高津時代から彼が取り組んでいたのは「力感の無いフォーム」なのは御存知ですよね。
（テイクバックの時から無駄な力入り過ぎて、コントロールに難があったり故障も多いなどからきた話）
高橋奎二は今年のキャンプでも故障がちで、ファームで随分この「力感の無いフォーム」に取り組んでいたようなんですが、

「踏み出した足を突っ張って反動で投げる要素が緩和されて、着地してから流れるまで言いませんが、ゆっくりした間をとって上体が以前より楽に低く倒れ込んでいるように見える」
（阪神の岩崎はそこから更に踏み出した足を蹴りますけどね）
彼はメジャー志向なので、きっと今永の投球も研究していると思うんですよ、
あえてリリースポイント低くして入射角を変え、高めの直球がホップするような投球フォームに取り組んでいるのではないか？

なんかそんな気がするんですよ（ホントかな？ｗｗ）
だとしたら、今後も安定的な投球が続くと同時に、疲労や故障率も改善するかも知れません。
仮に、彼がローテーションの軸になってくれるなら（山野とサウスポーの2輪になりますから）、今年はひょっとしたらひょっとしますよ？
ちなみに、山田君もファームの試合に（DHですが）出場できるまで回復してます。
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夜道は怖いが、確かに牧歌的風景も”歩いた感”ストレスは少ない

逆に言えば、「何故あれほど幹線道路を歩くとストレスに感じるのか？」
これも心理的なテーマだと思うんですよね。
普段は意識する事なくても、車のロードノイズや規格的風景の連続はいつ終わるとも無い工程のような雰囲気を感じさせるのかも知れません。考えてみれば牧歌的風景など「このまま先に進んで大丈夫か」って野性的な不安はある筈なんですが、どう考えても歩いた感は後者のが楽なんですよね。
そこはそれ人間も動物だからって事かも知れません。
ふと覗く河川の様子も、綺麗に護岸工事が行われて整備された風景に比べ、田舎のワイルドな河川の風景と比べると、やはりワイルドなものの方が”風景として面白い”のは間違いが無く、農家さんの「これ大丈夫ですか倉庫」などの朽ち果てる寸前の家屋なんてのも、自然の一部に見えたりします。

と、考えるとですね、中途半端な郊外では（メンタルに影響及ぶほどの）「それほど郊外か？」みたいな事にもなり兼ねません。何も田舎暮らしを勧めているのではありませんが、部屋探しで郊外を検討する場合の話として、「郊外の駅で部屋探しするほど、徒歩距離を伸ばしてもいい」と考える事ができるだろうと考えるワケですよ。
（※そこのルートに牧歌的な風景があるのなら徒歩距離ストレスも変化するため）
「夜は怖いでしょ」と心配する方いると思いますが、その通りですｗｗ
郊外での暮らしを検討する場合には、東京都心部のような昼も夜も無いみたいな生活は期待できませんから、生活のスタイルそのものを変えるぐらいの決断あっての話でしょう。
（※室内での生活習慣まで拘束されるの意味ではありませんよ）
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個人的意見ですが（マスコミ報道と逆に）安い賃料の選択肢はむしろ増えてる気がします

理屈としてはそうなる筈なんです。
仕組みは簡単です、
昭和の高度経済成長時より開発が行われてきた東京において、年が経つほど中古MSやビンテージMSの選択肢は増加し（その全てが再開発されることは無い）、世の一般ニーズが築浅思考なのは大きく変化しませんから、中古MS市場においても廉価な中古MSは増加傾向にあり（しかも少子高齢化により人口《需要》は減ってます）、都心近郊の賃貸相場はこの中古MSの価格と相関しますので、安いものを探そうって人には昨今賃料が上昇していると感じる人いないと思うんですよ。
※耐震技術の向上で”古築木造APなどの延命が可能”となったことも貢献してるかも

マスコミ報道は常に大手開発業者他からの新築分譲価格とその利回り、そして築浅MS相場などから不動産市況を伝えている事が多く（そらコロナ以降の資材調達コスト増が解決したとか無いので《中国経済がその後ガタガタってのもありますからサプライチェーンの再編まで時間かかります》）、それで不動産市場を評価されても困るんですよね。
そこを、一部勘違いされてる大家さんが（報道を真に受けて）賃上げできるのではないかと思い込み（マスコミ報道は管理維持されている古参物件には無関係なのに）、必要のない空室を抱えている可能性すらあります。
この意味でとりわけ不動産に関してマスコミ報道は百害あって一利無しであり（不動産業界が広告費でトップであることから特にその影響は大きい）、一部には勘違いした大家さんも登場するという、、困ったものです。

GW期間は業界全体がほぼ休業です（これ今週末含むだと思われ）

retourにも少し書いたんですが、不動産業界は管理会社においても一社だけでは完結しませんから（仲介となれば尚更）、業界全体がある程度動いている状態を必要とするため、GW期間のようにどこかしこの会社が休みになることがわかっている場合、業界全体が休業状態になります。
※業界的にも中小零細が最も多いのが不動産であるため、「どこかの会社が休業」となる確率はどうしたって高くなるのです。

管理会社さんにおいても高齢化などが進んでおり、昨今の契約では24時間管理サービスを別途契約することが増えてます。日常の管理会社の休日も増加傾向で、ひょっとすると日本で最初に週休3日が試行される業界になるかも知れません（たとえば土日+水など）。
業界再編が進むのでは？と疑問に思う方いるかも知れませんが、基本不動産会社は準法律関係業務であり（近いのは司法書士や弁護士事務所なんです）、従業員が社長本人1名の会社も珍しくありませんから再編が容易に進むことは無いと思います。
「週休3日とかどうなの」って、現在ですね大手から中堅管理会社を中心に「空室照会他申込書の入手なども主だった広告会社のサービスにアウトソーシングしてる事例」も増えており、管理会社が休業日でも仲介業務は可能な方向も検討されているように思います。
※仮に会社が代表者一人である場合、申込があれば休業日でも自宅SOHOで業務自体は可能なので”そういう意味の週休3日”が先行するかもって意味です。

かといって「どこかの会社が休業」となる確率には大きな違いは無くですね（笑
不動産の空室調査には「ある程度の期間が必要（概ね１週など）」なのは事実、
間違えてもターミナル営業店への飛び込みで探してもらえるって市場ではありません。
大家さんが管理会社との個人的な信頼関係を重視しているように、賃貸契約者側も可能であれば信頼置いてる取引先みたいな仲介会社とじっくり探す時代になってきているのだと思います。
中層零細が各地域に多くあるってことはそのニーズにも一致してますから、この傾向は今後も大きく変わらないでしょう。

都心の賃貸物件は面白い

私もね若い頃なら考えたのでしょうけれど、もう中央線がホームタウンと化してるので今更他に部屋を探そうとは思わないのですが、確かに都心の賃貸物件は面白いです。
勿論相場並みの高価な賃料の部屋のことではありません。
都心でリーズナブルなものを探すと、結果オンリーワンなユニークな部屋しか候補がありませんから、そこが面白いのです。
オーソドックスに存在するのは、「流石都心のヴィンテージRC造」「区画整理から抜け落ちた旧法借地権の木造AP」「コンパクトでもいいなら往年の投資向けミニマル１R」などですが（後特定の駅周辺が安いというのも王道でしょう《曙橋や千石など》）、都心は中古MSの市場も流動性高いですから、個別に売買価格の安い部屋は自動的に賃料もハイCPになります（利回り計算の結果は価格に比例しますから）。
売買価格の安さは一律に語れません、
売主にリフォーム資金が不足して素材売りの経緯が過去にあったり、賃貸住宅としてはネガティブとは言いませんが、最近の人に人気とは言えなかったり、なんと言っても都心で部屋を探そうと思う人は最初から豪華で高価な部屋を探してますので、そのタイプから外れる部屋は最初から安かったりもするのです。←都心程古築が多いので、この選択肢は増加傾向にあるような気もします。

実際の暮らしを考えるなら格安なスーパーが無いだろとか心配される方いるかもですが、昨今は通販宅配でも基本的な素材は手に入ります（その意味でオートロックでは無い方が都合いいこともあるかもしれませんね）。何よりどこにいくにも近いってのは大きいでしょうし、仮に郊外に友人がいる場合でもだいたい都心からは快速出てますからね。むしろドトールなんかが必ず近所にあるとかってのは得難いでしょうし、実際の賃料比較で「都心近郊でちょっと無理したB・T別とそう違わない」印象ありますから、知名度の高い都心近郊の「昔で言うところの私鉄沿線」よりは都心のが面白い。
※昨今はリモートワークも増えいてるので、「郊外が面白い」ってもありますけどね（流石に郊外の廉価な部屋とは勝負できません）。

部屋探しの幅が広がっていい時代になったなと素朴に思います。