昔、暮らしていたアパートその後

入居中も折に触れて不動産業であることを大家さんにはお伝えしていたのですが、
昔、暮らしていたアパートはどうでしょう2年ほど前から1年前前後で「建替えなので取り壊します」的な通知を経て（私の部屋を含めて）全室退去となったのでした。

話せば長くなるので退去の経緯は省略しますが、
”定期借家契約への切り替えを経ての退去では無かった”ので、
知りうる範囲で大家さんにもアドバイスしたのですが、なんというか感触として「インチキ臭い投資営業に乗せられているのかな」と感じたのです。
（あまり不動産管理に知見のある大家さんではなかったことと、長年お世話になったので「無料でも」と相談のお話はしていたのですが、大家さんから申出はなく私は早期に退去となり）


＜機会があったので、現地の状態を確認したところ＞
更地となった状態”そのまま”でした、
一戸挟んで隣接地がその数年前大手さんの売地として（1年前後でしょうか）募集され、この土地は確か売れたんですよ（個人が購入したのか業者なのかわかりませんが）。
ですから、売却にかければ現金化は可能と思います。
思いますが、

●確定的なことは言えませんが
最盛期でトータル月30万（年360万）前後はあったろう家賃収入を一度に失い、更地状態で固定資産税の赤字状態にある。
仮に退去から取壊しに400万、6000万の融資を受けて安いアパートを（6帖１K4室+１R2室とかで）建てたとしても（建築基準法建蔽率の件もありますし）、
立地と相場から私の見立てでは賃料6万は難しく、5万前後でも2ヵ月での満室は難しいと読んでました（コンパクト１Rにならざるを得ない部屋は4万台がせいぜい）。

相続税の心配もされたのかも知れません
（自分の代のうちに売却してしまおうなど）
しかし、どう収支を計算しても相当額の損失になったのじゃないかと、
※時期も悪く、甘い査定の不動産投資について特に地銀に対し財務省が行政指導を始めた頃で「なんとか話」があったのだが立ち消えした可能性もあります。

とにかく不動産の世界における「なんとか話」、
手を出すべきではありません。
不動産は錬金術ではありませんから。
（バブル時代の土地ころがしにしても、あれを錬金術と呼ぶ人はいないでしょう。小学生でもわかる「いつか誰かがババを抜く単純なゲーム」に過ぎない。）
→続きを読む

先日某調査で感じた「あるタイプの不動産その後」

過去記事「シェアハウス」関連の時（早晩ダメになると予想していたなど）時々別件調査の時に複数室が空室状態のシェアハウスを目にするみたいな状況掃海した事あるかと思いますが、
次の段階に入ったのかなという事例を、また”複数”発見しました。

どういったものかと言えば、
●不動産の世界における”在庫調整の一巡”に
「採算悪化し、想定利回りが赤字になり賃下げもできなくなる」→「損切り目的の一棟売り」→「廉価な状態で購入できた次のオーナーが、リノベ改装で付加価値を高めるか、或は大幅な賃下げで再募集となる」
上記のようなものがありますが、
シェアハウスでも似たケースが起きているようです。
　↓
（マンションやアパートとは事情が違うため）
「シェアハウスの運営が苦しくなる（通常広いフロア一階層で間仕切りしているだけなので）」→「損切りのため当該フロアのみの売却」→「廉価に購入したオーナーが」
←ここまでは同じなんですが、
元々寝室単体設計のシェアハウス（各室10平米以下）を無理やり１Rに改装し（水回りでかなり苦しい）居室3帖だろうか？な部屋にリノベして募集中も決まらず←みたいな状況を目にしました。

流石に苦しいでしょう、、、
●別の過去記事に紹介のとおり（景気良くなっても人口は増えませんが）、アベノミクス景気により地方含む都市部では昨今オフィース不足が発生しており、
元シェアハウス改装するなら、レンタルオフィースのがベターじゃないのか？なんて思ったりしました。
（確証はありませんが、銀座ルノアールなどが得意としいる「レンタル会議室」需要も増えているのではないだろうか？）

仮の話ですが「セカンドルーム」を想定して改装する場合なら、
無理に水回りなど整備せずに「防音であるとか、フリードリンクがあるとか、別途倉庫も利用できるとか、光熱費や高速回線利用コストが廉価であるとか、月契約や年間契約選べるだとか、万全なセキュリティー防火対策、喫煙によるクリーニング不要な高性能空気清浄機能」などなど付加価値を設定するべきかな〜と思ったりもします。
（決して「セカンドルーム」の需要は大きくありませんが、、）



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東京東側の和室のレトロRC

公開NGの部屋だからという意味もありますが、そもそも間取りそのものはごく標準的なものなので今回参考間取りの紹介はありません。
某秋葉原近隣駅で東京最古の商店街のある”あの街”にハイCPなお部屋がありました。
このお部屋は春先にも補足していて、最近の調査でも空室状況再確認したという経緯なのですが、優れた趣味性の個性派物件なのに成約となっておらず残念なんですよね。
（※プロ的には内見即日申込級の内容）
特徴的に所謂フルスペックの汎用型では”無く”、東京シングルベテラン向け内容であるためマッチング的に空室が続いてしまった事例です。
推測ですが１LDぐらいの広さで賃料が高いと適合性ある方にヒットしたのかなと思います。
あまりに格安で、ゾーン的にビギナーや若い方しか資料を目にする事が無いのではなかろうかと、

内容的には『ド・和室の２K』で7万ジャスト前後、広さは25平米以上正式な築年数の記載は無く、外観内見の印象ですと築40年ぐらいかな、というものでハードボイルドなビル的外観も相まってかなりカッコいいお部屋（最大のウィークポイントは洗濯機置場が無く、最寄りにランドリーはあるのですが物干しは昔屋上かな？の流れで窓の外に物干しやバルコニーが無い）、しかしいかんせん暮らしこなすには東京ベテランスキルはが必要という事もあり、若い方が資料を目にしても内見となる事も少ないのでしょうね。
一部の部屋は綺麗なペンキ仕上げで「あーこんな雰囲気のインテリアショップがあるな〜」と思う出来栄え。
デザイン上の特徴は、前述のウィークポイントと同じところなんですよ。
「ベランダバルコニーが無い＝腰高窓である」
部屋の高級感やデザイン性的に、本来戸建てのリビング向けである（＝庭が見える前提）掃き出し窓で床までドーンという開口は、マンションなどの場合「カーテン空けてもバルコニー内側のコンクリが見えるだけ」な部分がありまして（鉄柵デザインのビンテージ秀和は管理規約上ベランダバルコニー物干し禁止がデフォルトの筈）、腰高窓の方が遥かに室内の落ち着き感が高いのです。（外から室内が見えるカモ的な意味の）プライバシーレベルが上昇するからかも知れません。
実際デザイナーズマンションの窓の設計はバルコニーに出られるドア式の掃き出し窓が半分、残り半分は腰高窓だったりしますよね？突き当りベランダバルコニー部分が角々段々になっていたりして。

この『ド・和室の２K』は、所謂ひつの「ナチュボーンデザイナーズ系」だったのです。
retourレポート的には昔笹塚にもそんなマンションがありましたね。
このタイプは優れもののお部屋でもなかなか決まらない。
（確かにね、洗濯機置場無いなんて現代需要的にはもうあり得ないって方多数でしょうし。同じプロでも営業店系ならお客さんに資料を見せる事もしないと思います。）
勿体無いというか、できれば東京東側なんだから「アートな人生貧乏個性派だ」な〜んて方にカッコ良く暮らしていただければ喜ばしいのですが、世の中なかなか難しいものです。


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「事業物件から考えてみる」

最初にネタバレですが、今回はあえてその詳細内容を書きません。
後から「こんなのを探してください」言われても困るからです（笑
賃貸住居の場合は借地借家法により「一定の水準を満たすもの」が義務付けられてますから基本的にイレギュラーな可能性はリアルデザイナーズやナチュボーンデザイナーズ的なものや古築和室などに限られてくるんですよね。
これに比べて法的規制が緩い事業物件は設備一切無しのスケルトン貸し（骨組みだけ＝箱だけの意）でも貸せますから現況貸しも多く謎の物件が強烈に出る事もあります。
中には、改装して住居としてって事業物件も存在するのは確かです（数はとても少ないですけど）。
しかし、これを狙って出すとか「希望地域を前提に探す」とかって事は不可能なんですよね。

「こんなんありましたけど、この地に行けますか？」←こっちのタイプになるんです。
ここは一般事務所を除く事業物件全般にも言えることで、
「そんな有力立地で前業の方がどういう理由で退店したと思いますか？」という部分に思いをはせないって事抜きに空室は探せなかったりします。
■ここに不動産における「運気の話」が関係するんですよね。
（住居の場合なら「退去の理由」ですね。）
それは「事業なら大繁盛でより大きな事務所へ」「住居なら寿退去や出世してより高級物件へ」な後に空室募集されている方が縁起がいいですものね。
（事実、多数の部屋を内見してきますと管理会社から「この部屋は寿部屋で」なんて話を耳にする事あります。）
流石に事故部屋関係の話は控えたいと思いますが、
将来的な事を言えば、高齢者のひとりぐらしで亡くなったなどの場合も「本来これは終の棲家となる優れた居住性がありますよ」と評価されるべきポイントで（軽率なマスコミの一方的な「孤独死」なんていう故人の尊厳を損なう報道は本当にどうかと思います）、居住性に問題あれば高齢の方だからこそ「とてもここにはいられない」と考えるじゃないですか。

事業物件の場合も、特徴の無い部屋になればなるほどその前の状況が推定できないもので、
超個性的な物件ともなれば、「きっとこんな形で使っていたのだろうか」など思いをはせる事のできる物件もあるとなりますね。
（そういう意味では没個性な部屋には縁起性も没個性化する傾向があるのかもしれません。）
最近の調査で某所に「大家さんの田んぼが一部借りられます」なんてのが東京都の事業物件に存在しました（笑
流石に驚きましたけど東京って土地のパフォーマンスの奥深さを思い知らされた感もあります。
そんな物件出現頻度は「何十年に１回だとかで計量不能」なので、
＝物件を知る機会そのものが「運としか言えない」って落ちがつく話です。

■住居の場合はこれほどわかりやすく差異が出る事無いのですけれど、
事業物件の調査やってますと、「運だな」としみじも思います。
更に「○○業って話でこの物件を蹴っちゃうの？そうなるともう数年この企画無理筋になるのでは」なんて素で思う事もありますし（ここは住居における賃貸強者論と同じでビジネスにおける実業強者論となるんでしょうね）、

ですから、何気ない違いでしかない賃貸住居の図面資料比べする時にも、
隠れた部分に「この部屋との縁」なんてものが存在していたりするのではないでしょうか。
それは設備条件だったり、印象だったりどこが何ってわかりやすい違いでは無いのかもしれないですが、そこを見逃すと「なんだか勿体ない」と思うのです。


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『螺旋階段と古築１フロア1住戸』

1フロア1住戸が絶対かって確認はとっていないのですが、
この図面見たらそれ以外考えられないでしょう。

（著作権の関係から間取りは簡易に再現したものなので現状とは微妙に違っているところもあります）
というか、ひょっとして螺旋階段の図柄が単に図面作成時めんどくさくて螺旋の図柄を使っちゃったってだけなのかもしれないんですけどね（笑
螺旋階段自体はデザイナーズなどで今や珍しくも無い構造ですが、
このマンションは「バランス釜浴室・和室・和式トイレ時代（築1975）」というところが何と言っても珍しい。
かなり都心の約25平米前後でありつつ7万以下というこれがまた素晴らしい条件であった事も付記しておきましょう。
■更に驚きなのは窓の構造です。
フラワーボックス状のものが実際は何であるのかは不明なんですが、片開きがダブルってこの年式でちょっと見た事がありません。そこで、本当に螺旋階段なのではないか？とも思ったんですよ。
ひょっとしてこれは昭和のモダン建築でただものではない格安マンションだったのかもしれない。
夢が広がりますね（笑
構造は鉄骨（小規模事業物件の多い）なので決して高級建築では無く、設備内容的に内見候補になる事もなかったので、いったいどんな姿の建築だったのか知る由も無いのですが（取材もNGな物件で内見アポまで詳細地番も非公開）、
「やっぱり和室NGとか食わず嫌いは損だよね」などとしみじみ思ったのでした。

それはともかく、
ワンフロア1住戸だとした時に、押し入れが外壁に飛び出しているってこれどうなっているのでしょうか。←ココが一番気になるポイントだったかもしれません（笑

古い建築でこういう想定外の窓が入っていたりするだけでワクワクしますよね。
都心のマンションは奥深いですよ。


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個性派古築木造アパート

前回予告の『こんな部屋があった』レポートです。
立地は新宿区都心の某所
間取りはこちら

ご覧のとおり見事な和室の２DKです。
図面資料のキャッチコピーにも「情緒あふれる日本家屋」的な言葉があり、
ワンフロア１住戸なのかは定かではありませんが（階段はどこにあるんでしょうね）、それに近い内容であっただろうと推定できる三面採光の間取り、
築は昭和34年でした。
（昭和30年代ってだけでもう住みたくなってしまいますが、、）
浴室はバランスですから東京賃貸ベテランの方、特に女性のバラ釜使いの方に是非にというものですが、玄関の広さや収納の多さなどレトロデザインに興味ある方なら性別関係無くお勧めの内容。
広さは33.5�u、木造ですから仮にマンションの壁芯計測なら36�uを優に超えるのではないかと。
勿論居室窓は『腰高』で、
この年代から考えれば洗濯機置場は改装により増設されたものだろうと思います。
（冷蔵庫置場を転用したのかな）
冷蔵庫はどこに？と野暮な事は考えないでください（笑
そこも込みで賃貸ベテランだけが享受できる個性派でした。
賃料はなんと7万円（値下によるものでしたのでオフシーズン特価です）。

この部屋で契約を取れなかった事はとても残念でしたが（調査依頼自体がサスペンドとなったのですが）そもそもこの部屋は希望タイプ外だったのですが、あまりの希少価値から当時空室照会した資料です。

こういった部屋は高級リアルウッド系家具であるとか、真空管アンプなどが似合いますので賃料は格安でしたが、所得も安定した社会人中堅以上の方にも適合性高かっただろうと思うんです。
随分昔になりますが、更に古式ゆかしき木造アパートが某四谷にありまして（内階段の25�u前後で６+３構成の２K木造7万5千円だったように記憶してます、それでも当時は十分格安でした）、そのアパートは管理会社担当者曰く「昔某有名演歌歌手が若い頃住んでいたんですよ」であったり、玄関土間が見事なタイル細工だったりなど今も記憶に鮮明です。

これぐらい情緒のある古築は実は都心に多く（郊外にはその時代賃貸住宅開発それほど進んでいなかったのであり）、外資欧米系の方にも好評なのです。
流石に欧米系の方向け的にはバランス釜は改装要ですけれど（欧米系に関わらず無精な男子向き的にも大家さんバランス釜はだけは改装がお勧めです）、滅多に見つからないレア度なので発見すると問い合わせ条件と違ってもやはり管理会社確認しちゃいますよね。
『ベテラン向き』という点で逆説的には「入居者を選ぶ部屋」とも言えるのですが、個人的意見として「こういう部屋が大好きです」。


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