「随分と入り組んだ間取り」

『L字玄関』と申しましょうか、横玄関を上回る居室プライバシーレベルを実現するかなりユニークな間取りです。


物件自体は何か特別の反対でありまして、昭和の往年有名シリーズの一部屋なのであります。
都心東部立地で「30�uシングル9万円系」に属しており、間取り一目でわかると思いますが昔は「6帖+3帖+K」だったのかなと思われる間取りをベースに洋間へ改装されているという事でしょう。
流石にL字廊下から居室入口には引き戸がある方がいいのではないかと思ったりもしますが、１Rストゥディオの設計合理性を考えますと思い切った改装と言っていいのではないでしょうか。

アイデア豊富な方ならこの長い廊下を生かしてエントランス足元に洒落た照明などを配置すれば玄関部分もDEN（納戸的な空間）のように持って行けます。
浴室はレストルーム同室タイプで、昭和マンションに時々ある「段差があって床タイル張り状」のスタイルとなっており、広さ的には余裕のB・T別と言ってもいい空間。←しかしこの真ん中にドアのあるタイプは使い勝手的に微妙じゃないかと前から思っておりまして、
なんとかトイレ側にドアを移動して浴室間にドアを設置でB・T別にできないのだろうかなどと思ってしまいますが往年の建築ですと「構造強度に一役買っている壁は半端無く強くて簡単に抜けない」だったりしますから工事的には可能でも難しいところあるんでしょうね。

それはともかく玄関がL字で室内動線はT字といった方向は、確かにバルコニー方向が方位になるのはなるんですけども、実質絵的に言えば窓の並ぶキッチンのある側が正面方位とも言えるので「横幅ワイド間取り」と解釈する事もできます。
間取りは縦長より断然横幅の広い方が開放感高いですから資料的には27�uですが30�uランクと位置づけできると思います。

■ちなみにお部屋の縦横比の話となりますと、前述のように原則的には”横広”のが好ましいんですが随分多数の部屋を内見してきた経験からしますと「具体的に表現するのは難しいんですが”正方形に近いスクエアな居室”」が空間認知的にもっとも開放感あるような気がします（和室で4畳半をそのまま拡大したような感じ）。
残念なから設計上「6帖以上のスクエアな居室」が設計される事は稀なので滅多にある縦横比では無いのですが、以前『分譲キラー』系マンションで22だったか23�u前後の部屋なのに30�uランクの部屋に入った時のような空間認知を叩きだすのに成功している実例を見た事があります。
どうやら前述の「具体的に表現するのが難しい」というポイントは”天井高を高く見せる工夫”が必要なようで、『平面上のスクエアでは無く縦横高さの三次元の比率が立方体的な？』方向に成功しないと実床面積より広い感じにならないのかも知れません。

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『共同玄関の二世帯的戸建テイストな部屋』

実際内見した部屋では無いのですが、某調査時の話です。最近では珍しいタイプとなる「間借り風賃貸アパート」がありました。
ちなみに「戸建１階部分」であるとか「準戸建２階部分」というような募集は珍しく無く、普通の戸建賃貸より”一戸建てテイスト”が上位だったりするためお勧めなんですが（思うにここは戸建ての王道が平屋であるためでしょう）、間借り的なワンフロア占有というのは私も過去に記憶が無く、かなり珍しいタイプの部屋になります。

間取りはこちら、

見たままと言えばそれまでなんですが、30�u越えで約8万某都心区の相当古築と思われる戸建て一階なのであります。（勝手口風に見える分はメーターボックスです。）
シェアハウスのようにも見えますが、玄関ホール部分が別途施錠できるようになっているとのことで、個室性は担保されており「共同玄関型アパート」として募集されていました。
流石にこのパターンとなりますと、深夜に帰宅や深夜のコンビニ買い出し多目な方は何かと気を使わざるを得ないかもですから誰にでもお勧めとは言えないのかもしれませんが、帰宅時間早い仕事の方で自宅でゆったり過ごすライフスタイルな方には好適でしょう。

木造建築自由度のなせる技で独立洗面にバス・トイレ別、居室外の廊下は縁側的とまでいきませんがそれらしい造作となっており（居室と廊下の間は障子）、若干隙間風も多そうですが夏には風通しのいい暮らしが期待できます。（素面では場所確認できませんが資料的には洗濯機置場も室内となってました。）
古築の8帖と言えば1.54�u江戸間×８＝12.32　団地サイズ1.29�uで割ると9.6帖ですから「築浅マンションなんかで言えば約10帖でもいけるか」という広さです。
滅多に無いタイプの賃貸住宅になりますが、やはり木造は面白いですね。
（ちなみに居室は畳の方がベターな気がするんですが現代風にフローリングとなっておりました。）


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『18平米なのに50平米の部屋』

今回の「こんな部屋」は情報的には新しく、そしてその間取図こそがメインのレポートです。実際問い合わせによる調査から内見という形で確認したものではなく、業界間で自主的に配信されている広告資料によるものです。
しかも、空室募集の部屋でもありません。
平面図に偶然記載されていた「賃貸中の他室」の間取りであり、
それだけでなく、室内の配置も全く不明の『その部屋』が主役なのです。


■なんといっても凄いのが上図右賃貸中のお部屋『１号室』です。
この物件は古くからの所謂「昭和の学生アパート」的であり（シャワールームなどもリフォームにより後から設置された設備と思われます）、設計的に１号室から３号室までおおよそ同じぐらいの平米数と思われる造りで、当時募集されていた３号室は18平米。
ザックリとした計算ですが、
（トイレは部屋の奥３号室側にあると想定）
１号室の「長さ（或いは幅）」は最長8.5ｍ〜9ｍと思われます。
えーとですね、この長さは50�uランクの２DK〜３Kに相当するものでして（２LDKの一歩手前）、
計算的には相当アバウトでありまして（笑
　↓
8.5ｍは縦長方向で畳約4.8枚、通常の6帖間だと長辺方向は縦に2枚なので約5枚と言えば12帖クラスを越えており、この場合幅と言えばいいのか奥行と言えばいいのかわかりませんが→約1.8mでしょう。
トイレ込みで9.7m前後で考えてみると1.8×9.7＝17.46�u
（いい線いっているのではないかと思います）

■つまり約18平米の１Rでありながら直線距離的動線延長が50平米ランクの中堅大型系ファミリータイプと同じなのです。
これは探してもまずありません。
仮にマンションであればほぼ100％失敗系のお部屋になります（マンションの窓はこういう設定だと掃出し窓が多いため）。夏に灼熱冬に極寒となるからです。
しかしこのお部屋は木造ですから確認するまでも無く窓は腰高で間隔を開けて２つ並ぶ形なのでしょうからマンションのような心配はありません。
デザイン的にこのスタイルは西洋風風にも見えるなかなかのデザインでして、合わせて築年数の古さ（昭和30年代）から考えると『共同玄関から続く廊下側』の天井近くにも採光窓があるかもしれません。
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南青山のかなり古築な木造アパート

「都会のオンボロ木造アパート」
この響きは受け取る人によって好感である場合もNG出る場合も様々です。
（個人的には大好きなキャラなんですが←戸建的雰囲気はやっぱアパートの方が上ですし古築の方が風景の一部となって自然な感じがするんですよ。）

人間の心理というのは不思議なもので、それほど意図したワケでも無く「無意識に可能性をネグってしまう」事が珍しくありません。
と、言っても調査した私も驚いたんですけれどね（笑
そうそう表参道10分以内外苑前10分以内で7万以下のアパートがあるなんて思いませんよね。
最初にネタバレしてしまいますが、調査依頼主の方は今回紹介のこのお部屋には相当に悩んだ結果申込にはならなかったのです。
それぐらい「想定外であったのと同時に有力な候補でもあった」ワケです。
（設備の問題などはむしろアリアリな方で、ロケーション自体が想定外過ぎたところありました。）

表参道・外苑前から外苑西通り方向の青山墓地へ向かうルートの南側には区画整理の進んでいない古い住宅街がありまして、
（印象的には曙橋の北側や白金高輪周囲の寺院エリアみたいな感じでしょうか、白金台から目黒までの一角にも似ているかもです）
非常に稀にですが、古築木造アパートの空室募集があることあります。
そうそう常に空室があると言う事は無いでしょう、表参道辺りのヘアーサロン勤務の若手の方など見逃す筈ありませんものね。
さて、実際どんなお部屋だったのかと言えば、



トイレは和式、居室はフローリング（というか板張り的な）洋間に改装されていて、前の入居者さんのペンキ塗りなんかも残っているというような、なんとも情緒豊かな木造アパートで「いかにも若手のクリエイターさんみたいな入居者の似合うお部屋」でした。
（管理はこの辺では50年選手の老舗管理会社）
特徴的なところは、私が勝手に造語で「アポロ」と呼んでいる『ユニット置き型バスルーム』が”置いてある”ところでして、
（何時の時代とは特定できないのですが、簡易型のバスルームとして古築物件で複数回見た事のあるユニットバスです。なんとなく月面着陸船のように見える事から私は「アポロ」と呼んでます。）
えーこの観覧車を置いただけのようなバスルームに内見の方も思わず「これはどう使えばいいんでしょうか」と言いつつ笑顔になるようなお部屋でした。
※設置のユニットはシャワー専用でした

このお部屋を内見したのはかれこれ６年ほど前の事です。
部屋にいると昭和設定TVドラマのセットにいるような錯覚といいますか、独特の解放感がありました。設計が古い関係で居室の元6帖和室はマンションであれば7帖超えてそうな広さがあり、窓の開口も広かったような記憶があります。
今考えると若い人より中高年の編集者なんてな方が暮らすとカッコ良かっただろうななんて思ったりもします（古い設備も大家さんと相談すれば自腹で改修できそうな雰囲気でした←えーぶっちゃけ古すぎてかなりアバウトな感じだったと）。
※古築木造アパートに暮らしてている事がカッコいい世界があるってところがポイント。
　↑
勿論改装系の話は契約レベルでどうこう詰めるものでは無く（契約案件になると原状回復であるとかシビアなビジネスの話になるのでほんとど許可されません）、入居実績重ねて大家さんと信頼関係できてからの話になりますが、
そんな長期入居を思わせる佇まいがありましたね。

大都会の中だからこそ「オンボロ木造アパート」という響きってものが見せてくれる夢っていうのでしょうか、独特の世界ってあると思います。
どっこい生きているというか、ちょっと説明難しいですけど、
（勿論ここは必ずしも所得であるとか社会的地位とは全く関係ありません。古築木造アパートに暮らして良かったみたいな話は、そういった社会的属性に関係無く耳にする話ですから。）
■『古民家（風）cafe』はひとつの店舗ジャンルとして確立してますし、
古い木造だから出せる佇まいであるとかくつろぎが存在するのは事実ですね。

プロ的に言えば「建築コストの低いただ古いだけのアパートと、古築オンボロ木造アパートは全然別物」でありまして、
厳密にどこがどうって具体的には言えませんが、築年数の古いアパートといってもひとくくりにできないバリエーションがあるってものです。


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内見時に発見されるカビとか湿気の部屋

今回は間取り図付きで紹介ってのでは無くて「内見で遭遇したこんな部屋」の話です。
それは題名が題名ですから契約事例とはなっていないわけですし、テーマは部屋のキャラクターでは無くって、構造や管理の話になります。

ちょこっと部屋探しの話にも被るかもなのですが、「カビや湿気で大変」って部屋は実際にあります。勿論部屋に罪はありません設計や物件管理に問題があるのです。
読者の方は「いやいや湿気やすい部屋の話だからやれ一階だとか北向きだとかわかりきっていることじゃないか」のように思う方もいらっしゃるかもですが、
（ケースバイケースはあるにしろ）『基本的に誤解』です。

■部屋のカビや湿気は生活湿度の管理の問題が大きくって、物件に依存する要素が仮にあっても大概はその部屋にあった生活管理をしてくださいって話が大半で、トラブルとなるような湿度や結露の問題は単に部屋の属性が原因では無く「完全な設計ミス」が大半です。
（換気扇の排気が気圧というか配管の取りまわしなどでまったく効いていない等）
　↑
こっちの話は更に例外事例になってしまうので、又別の機会に。
（以前お客さんから聞いた話にはアパートの排気ダクト設計ミスを発見してそれを自分で直して大家さんに感謝されたなんて逸話もあります）

話は戻って、生活湿度の管理とは関係無く『素の状態』で部屋にカビがついたり湿気でエライ事になる実例があります。
勿論これは「空室状態の内見時」に発見されるものです。
何回か実例の体験があるんですが、
１）全ての部屋で雨戸やシャッターが閉まっていた
２）空室期間が長期間と思われる
３）温度変化が関係している推定
４）内見で管理会社の段取りが”現地対応”（←ココ重要）
５）関連性は微妙なから全て１DK以上のちょっと広い部屋のみで発生の感触
大方上記の前半４条件が関係している事が多いです。
※逆言えばそれ以外であれば、一階だからとか北向きだからとかで部屋がカビ臭いなどの事例に内見で遭遇した経験ありません。
（retourの場合仲介調査会社なので自社管理物件を中心にしていたり営業範囲内だけの紹介をしている一般不動産会社と違って、内見はその都度違う部屋なので私の内見経験戸数は統計的にも膨大な数になります→それなりに確度の高いDATAです）

内見で遭遇する部屋のカビや湿度の問題ってこれは相当のレベルなので、誰にでも判断可能なものなんです。どういう意味かって「問題ある部屋は極端に凄い事になっている」のですよ。どういうものかといいますと、
「あっ靴下がもう、、。失敗しましたね〜これは後から靴履いても中でベタベタくっつきますよ。」というようなレベルに達するもので、
経験上室内に入れば一発でわかりますから”事件”を察知すると「お客さんストップ、入らないほうがいいですよっ」となるのです。
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天井低いのもあながち悪くない部屋

デザイナーズマンションなどでは吹き抜けメゾネットなど天高を売りにしているお部屋も珍しくありません。確かに天高が３ｍ超えるような部屋は解放感も高いですしハイサッシと組み合わせれば部屋も明るく高級感抜群です。
（外光の入射角度が高級感に効果を発揮していると思われます）
しかし、それは分譲キラーなどの高級マンションの場合でありまして、皆さん忘れがちですが私達の普段の生活の中にも案外天井の低い空間はあるのです。

■まず家から
一般的な設計では天井板抜きで2m70ほどで、天井造作を張って2m40ほどになります。
昨今は寝具はベッドだって人多いですよね。
これ高さ30�p前後、
となると夜ベッドで寝る時に見上げる天井高は”低く”なります。
ザックリ計算すると2m10、
しかし私は「ベッドで寝ると天井高が近くなって息苦しくて眠れない」という声をただの一度も聞いた事が無いのです。

■店舗から
和食系や居酒屋さんなどでは土間形式のカウンター席と「座敷席」と二種類ある場合少なくないですよね。となると勿論座敷は畳を敷きますから玄関よろしく土間形式の店舗グラウンドから座敷に上がる時には大きな蹴り上げを一段上がります。
その時「カウンター席は天井が高くて解放感あるのに座敷は天井も低くて息苦しいね」おそらく聞いたことある人いないと思います。
（可能性としてはボックス席形式で「狭い感じする」ぐらいでしょう）

■交通機関から
天井低い路線と言えば『大江戸線』です。
確かに走行開始当時は（身長1m90近い人とかから）「頭ゴツーンとかあるんだよね」などの声を聞きましたが（しかし勘違いしてつり輪であるとか捕まり用の手すりとか入口ドアに頭をぶつけるのであって）「天高の低さに気が付かなかった」となります。

路線バス
天井付近の停止ボタンありますからもちろん立つと天井が高い。
しかしバスに乗って「天井低くてかなわないな」とは聞きません。
そして『もちろん乗用車』。
この場合レーシングカーならコックピットと呼ぶぐらいで（極めてプライバシー度が高い座席）ある程度の高さでルーフが無いと落ち着かない。
解放感を求めて「オープンカー」がありますが、天井の高さを自慢げに売りにする自動車はありません。（見下ろしが効くので車高が高いってのはありますが）

他にも多々ケースあると思うんですよね、
（前説長くなり失礼しましたー）
こんな部屋がありました。
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